Администрация города сдала участок в аренду застройщику под многоэтажное строительство. Участок не был безупречным с юридической точки зрения – чтобы начать работу, застройщику пришлось инициировать изменения в генплане города. А спустя некоторое время городская Дума утвердила новый генплан, по которому строить на участке вообще нельзя. Застройщик попытался взыскать убытки с Администрации.
В 2014 году застройщик заключил с Администрацией г. Краснодара договор аренды муниципального земельного участка для строительства многоэтажных жилых домов сроком на 10 лет.
На момент заключения договора аренды в Краснодаре действовал генеральный план, по которому на арендованном участке невозможно было возвести многоэтажное строение, поскольку он входил в зону малоэтажной индивидуальной жилой застройки.
В декабре 2018 года застройщику удалось добиться внесения изменений в генплан. В результате в градостроительном плане участка появилось «пятно застройки» — границы, в пределах которых разрешено возвести многоэтажное строение.
Застройщик не успел получить разрешение на строительство, как в сентябре 2020 года городская Дума Краснодара утвердила новый генплан, по которому арендованный участок стал относиться к зоне, в которой вообще строить нельзя:
- к зоне озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса), а также
- к зоне возможного катастрофического затопления (при аварии на гидродинамически опасном объекте).
Суть спора
Арендатор считал, что из-за нового генплана невозможно исполнить договор аренды земельного участка. Он обратился в суд с иском к Администрации Краснодара:
- о расторжении договора по причине его нарушения арендодателем, и
- о возмещении убытков в виде ранее уплаченной арендной платы, расходов на освоение участка и упущенной выгоды в виде прибыли, которую арендатор мог получить от продажи помещений в будущем доме. Всего он потребовал 1,2 млрд рублей.
Позиция суда
Суд признал договор аренды прекращённым невозможностью исполнения (ст. 416 ГК РФ) и отказал в иске арендатору. В обоснование он привел следующие аргументы.
Во-первых, суд отклонил довод арендатора о том, что Администрация Краснодара несет ответственность за существенное нарушение договора аренды. Договор между частным лицом и публичным образованием не может ограничивать его публичные функции. Реализуя возложенные на него публичные полномочия, орган власти не может рассматриваться как нарушающий договор с частным лицом.
Во-вторых, суд отметил, что новый генплан приняла не сама Администрация, а городская Дума.
В-третьих, суд обратил внимание на то, что арендатор за 6 лет с момента заключения договора так и не получил разрешение на строительство. Он получил отказ, который потом не смог оспорить в суде, в том числе из-за того, что «земельный участок находится в зоне катастрофического подтопления».
Наконец, суд пришел к выводу, что принятие нового генерального плана лишением арендатора прав, то есть изъятием у него земельного участка, не является.
Что касается убытков, суд отметил следующее:
- поскольку у арендатора отсутствовало разрешение на строительство, то возможность завершить строительство относится к сфере вероятностей, а значит нет оснований взыскивать упущенную выгоду;
- управленческие расходы арендатора не имеют непосредственного отношения к договору аренды и не состоят в прямой причинно-следственной связи ни с его исполнением, ни с прекращением;
- Администрация не должна возвращать арендатору арендные платежи за период действия договора, поскольку до принятия нового генплана в сентябре 2020 года договор аренды являлся действующим, стороны его добровольно исполняли, об отказе от договора арендатор не заявлял. То есть до сентября 2020 года арендатор принимал и оплачивал встречное предоставление со стороны Администрации как арендодателя;
- расходы по участию в процедуре торгов на заключение договора аренды являлись неотъемлемым условием для заключения договора, поэтому нет оснований для возврата этой суммы;
- расходы на получение техусловий по договорам технического присоединения, на проектирование, на работы по изысканию, на экспертизу проектной документации, на производственные подготовительные работы — это обычные затраты на освоение земельного участка. Арендатор получил в аренду заведомо проблемный участок, требующий прохождения долгих административных процедур. Арендатор не мог не понимать, что подвергает свои капиталовложения большому риску;
- расходы арендатора по выплате процентов по договору целевого займа относятся к выбору способа финансирования девелоперского проекта. Их нельзя возложить на Администрацию.
КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА
Сергей Радченко,
к.ю.н., адвокат Адвокатского бюро «Юг»
Это решение интересно тем, что судья, отказывая в иске, тщательно обосновал свою позицию. Помимо ссылок на нормы действующего российского законодательства и постановления Пленума ВС РФ, он использовал практику судов общего права, практику ЕСПЧ. Еще он пронумеровал все абзацы описательной и мотивировочной частей решения. Кроме того, судья тщательно разбирает каждый довод истца и на каждый даёт проработанный ответ.
С точки зрения права это дело интересно тем, что в нём обсуждается очень трудная, но при этом плохо проработанная в доктрине и почти никак не решаемая удовлетворительно ни в законе, ни в судебной практике проблема:
Отвечает ли государство за убытки, причинённые частному лицу, если государство принимает какие-либо публичные решения, которые сами по себе законны, но от которых возникают убытки у частных лиц, в том числе тех, с которыми государство связано договорными отношениями?
На заметку
Ранее эта проблема активно обсуждалась в делах, связанных с ликвидацией игорной зоны «Азов-Сити», например:
В этих делах арендаторы земельных участков, вложившие большие средства в строительство игорных объектов, взыскивали убытки, связанные с невозможностью вести деятельность из-за ликвидации игорной зоны.
Положительные стороны решения суда
На мой взгляд, решение по делу краснодарского застройщика законно:
- в части, где суд констатирует прекращение договора невозможностью исполнения по ст. 416 ГК РФ, а также
- в части отказа во взыскании упущенной выгоды и ранее выплаченной арендной платы.
Суд законно отказал в расторжении договора, так как его действие прекратилось ещё до предъявления иска.
Критическая оценка доводов суда
В той части, где суд отказывает во взыскании расходов на освоение земельного участка, решение, на мой взгляд, незаконно.
Суд свою позицию тщательно аргументировал, поэтому при изучении решения складывается впечатление, что у суда много доводов. На самом деле довод только один: органы местного самоуправления Краснодара – это органы публичной власти, как следствие они могут принимать любые решения, не считаясь с тем, как эти решения повлияют на деятельность арендаторов муниципальных земельных участков. Такая аргументация суда радикально противоречит основному началу гражданского законодательства: равенству участников гражданских правоотношений (ст. 1 ГК РФ), а также известному правилу о том, что органы публичной власти в гражданских правоотношениях выступают на равных началах с частными лицами (ч. 1 ст. 124 ГК РФ).
Если город Краснодар в лице своих органов власти сначала предоставляет земельный участок в аренду частному лицу, а затем своими действиями лишает его возможности использовать этот участок, то он должен отвечать за наступившие у частного лица отрицательные последствия
Довод суда о том, что договор аренды заключила Администрация Краснодара, а генеральный план утвердила городская Дума, за действия которой Администрация не отвечает, ошибочен. Договор аренды, вопреки мнению суда, заключён застройщиком не с Администрацией, а с муниципальным образованием город Краснодар, от имени которого выступает Администрация. Она и Дума – это представители одного и того же лица – города, и если у этого города один представитель не ведает, что творит другой, то это сугубо проблемы города, но никак не застройщика.
Расходы на освоение участка, связанные с получением технических условий, проектирование, проектно-изыскательские работы, экспертизой проектной документации – это всё образует, так называемый «отрицательный договорный интерес». Они не являются ни реальным ущербом, ни упущенной выгодой, как их понимает ст. 15 ГК РФ, однако по общепринятым в отечественной науке гражданского права представлениям, их можно взыскать как убытки. Возможность взыскания «отрицательного договорного интереса» является одним из оснований для законного отказа во взыскании упущенной выгоды: взыскать их одновременно невозможно. Как видно, суд хорошо знает зарубежные доктрины, но плохо знает отечественные.
Суд в решении делает особый акцент на том, что истец не получил разрешение на строительство, что не даёт ему право на возмещение убытков. При этом суд не ссылается на норму права, которая придаёт этому факту юридическое значение.
Суд верно решил, что в силу ст. 416 ГК РФ договор аренды прекращён невозможностью исполнения, но при этом суд не учёл, что эта невозможность возникла из-за действий арендодателя. Как следствие, он должен отвечать за убытки, даже несмотря на правомерность принятия генерального плана.
Суд в решении неоднократно пишет о том, что «арендатор не мог не знать … как опытный девелопер не мог не понимать…» трудностей и рисков, связанных с освоением земельного участка. Но уместно спросить: Администрация г. Краснодара как опытный арендодатель не могла не понимать, что у арендатора возникнут убытки, если муниципальные власти изменят генеральный план? Ответ, я думаю, очевиден.
Статьи по теме
Земельный участок попал в зону с особыми условиями использования: можно ли потребовать его выкупить?
В августе 2018 года в Земельном кодексе появилась глава, регулирующая зоны с особыми условиями использования территории. С этого момента закон...
Зоны с особыми условиями использования территории: какие проблемы могут возникнуть у правообладателей земли и как узнать об ограничениях?
Зоны с особыми условиями использования территории – зона большого риска для собственников, арендаторов и покупателей земельных участков. Порядок в этой...
Границы земельного участка не установлены: обязательно ли проводить межевание?
Многие земельные участки не имеют четко установленных юридических границ. Действующее законодательство не требует от их собственников обязательно проводить межевание. Тем...
ВС РФ обязал Администрацию города платить предпринимателю судебную неустойку, пока она не исполнит решение суда и не продаст ему землю
Суд обязал Администрацию города продать предпринимателю земельный участок под принадлежащими ему зданиями. Однако Администрация не торопилась исполнять судебный акт. Тогда...
