Зоны с особыми условиями использования территории – зона большого риска для собственников, арендаторов и покупателей земельных участков. Порядок в этой сфере планируют навести с 2022 года. А пока правообладателям земли нужно быть готовыми к неожиданным ограничениям в их деятельности. Как на сегодняшний день урегулирован вопрос с ЗОУИТ? Как искать информацию об этих зонах?
Рассказывает:
Людмила Степанова,
адвокат, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»
Легального определения понятия «зоны с особыми условиями использования территории» (далее – ЗОУИТ) нет. Однако из системного толкования норм закона следует, что это территория, на которой действует особый режим использования земли.
ЗОУИТ возникают вокруг особых объектов:
- которые нужно защищать от неблагоприятного воздействия (зона охраны объектов культурного наследия, водоохранная зона, прибрежная защитная полоса и др.), или
- от неблагоприятного воздействия которых нужно защищать граждан (санитарно-защитная зона кладбища, охранная зона магистрального газопровода).
Параметры конкретной ЗОУИТ и ограничения, которые она предусматривает, зависят от объекта, из-за которого такая зона появилась.
Собственники земельных участков, попадающих в ЗОУИТ, должны учитывать в своей деятельности режим этой ЗОУИТ. В некоторых случаях это может означать запрет на строительство (например, в охранной зоне газопровода) или на ведение сельского хозяйства (в придорожной полосе автомобильных дорог), могут быть и другие ограничения.
На заметку
Участок может попадать в ЗОУИТ частично. В этом случае ограничения, связанные с ЗОУИТ, будут действовать только на той части участка, которая входит в границы ЗОУИТ.
Как на сегодняшний день урегулированы ЗОУИТ?
Полноценное правовое регулирование ЗОУИТ появилось только с принятием Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ. До этого момента в законодательстве были лишь некоторые разрозненные общие положения о таких зонах.
Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ вводит важное правило:
ЗОУИТ, в том числе возникающие в силу закона, и связанные с ними ограничения использования земельных участков, расположенных в таких зонах, считаются установленными или изменёнными со дня внесения сведений о ЗОУИТ в ЕГРН.
Ранее, несмотря на положения п. 2 и п. 6 ст. 56 ЗК РФ о том, что ограничение прав на землю из-за ЗОУИТ подлежит государственной регистрации, госорганы и суды придерживались позиции, что ЗОУИТ существует вне зависимости от государственной регистрации. Например, в отношении охранных зон суды указывали, что создание охранной зоны и ограничения по использованию земельного участка в охранной зоне связаны с самим фактом существования опасного объекта, а не с регистрацией охранной зоны (например, Апелляционное определение ВС Республики Татарстан от 13.11.2014 по делу № 33-15312/2014).
Изменения в регулировании ЗОУИТ, которые предусматривает Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ:
- Сведения о «старых» ЗОУИТ (установленных до вступления в силу Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ) должны внести в ЕГРН до 01.01.2022.
- Появился закрытый перечень видов ЗОУИТ, состоящий из 28 позиций.
- Появились единые требования к акту, который должен регулировать статус каждого вида ЗОУИТ (в отношении каждого вида ЗОУИТ, кроме тех, которые устанавливает федеральный закон, Правительство РФ должно утверждать Положение).
- Вместо режима согласования деятельности в ЗОУИТ будет действовать режим допустимого поведения в ЗОУИТ. Например, применительно к охранным зонам сетей стандартным является условие о необходимости получать согласия сетевой организации на совершение определенных действий в охранной зоне. Теперь определяется исчерпывающий перечень видов объектов, которые можно размещать в ЗОУИТ, их разрешённого использования и допустимых параметров.
- Закреплены общие требования к процедуре установления ЗОУИТ, включая требования к содержанию решения об установлении ЗОУИТ. В этом решении должны быть указаны наименование, вид объекта, территории, из-за которых устанавливается ЗОУИТ, конкретные ограничения использования земельных участков из перечня. Обязательное приложение к решению об установлении/изменении ЗОУИТ — сведения о границах такой зоны с графическим описанием местоположения границ зоны и перечнем координат характерных точек этих границ в системе координат для ведения ЕГРН.
- Предусмотрены возможность выкупа объектов недвижимости у правообладателей, если из-за ЗОУИТ их невозможно использовать, а также единообразная процедура возмещения убытков таким правообладателям.
Однако на сегодняшний день эти нормы все еще не действуют. Дело в том, что Федеральный закон от 27.12.2019 № 455-ФЗ отложил действие многих новых положений на несколько лет. В частности, с 04.08.2018 на 01.01.2022 перенесли начало действия целого ряда норм, составляющих важную часть нового режима ЗОУИТ, в том числе:
- до 01.01.2022 необязательно вносить сведения о вновь устанавливаемых ЗОУИТ в ЕГРН (если иное не предусмотрено специальным законодательством по конкретному виду ЗОУИТ), а ЗОУИТ, возникшие до указанной даты, в случае отсутствия сведений о них в ЕГРН считаются установленными до 01.01.2025;
- все установленные до 01.01.2022 ЗОУИТ считаются действительными вне зависимости от соответствия решений об их установлении новым требованиям главы о ЗОУИТ (глава XIX ЗК РФ);
- требование об установлении ЗОУИТ до обращения за разрешением на строительство будет обязательным только с 01.01.2022;
- до 01.01.2022 новые нормы о защите прав правообладателя в связи с существованием ЗОУИТ в форме расширенных оснований для компенсации убытков и выкупа не действуют.
Таким образом, начало действия нового законодательного регулирования ЗОУИТ перенесли с 04.08.2018 на 01.01.2022, а нормы, введенные в ЗК РФ в 2018 году, по сути являются лишь тенденцией для будущего. Защита правообладателей пока остается на прежнем уровне.
Какие проблемы и риски связаны с ЗОУИТ?
Главными проблемами ЗОУИТ были и пока что остаются следующие.
- Проблема № 1: большое количество видов ЗОУИТ с различными режимами и разрозненным нормативным регулированием.
Даже с принятием изменений в ЗК РФ о закрытом перечне видов ЗОУИТ правоприменительная практика требует от правообладателей соблюдать особый режим ЗОУИТ, прямо не поименованных в ст. 105 ЗК РФ.
Так, наряду с более известными, широко распространенными ЗОУИТ, например, охранными, санитарно-защитными зонами, сегодня существуют и достаточно «специализированные» ЗОУИТ. Например, Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга предусматривают ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах защитной парковой зоны Главной (Пулковской) астрономической обсерватории Российской академии наук.
При этом режимы ЗОУИТ различных видов существенным образом различаются, например:
- запрещено возводить жилые объекты в санитарно-защитной зоне,
- нужно согласовывать различные действия с сетевыми организациями в границах охранных зон сетей,
- необходимо оборудовать строящиеся объекты сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения в водоохранных зонах.
Различаются и «уровни» нормативных правовых актов, которые регулируют режим различных видов ЗОУИТ (федеральные законы, постановления Правительства РФ, различные СанПиНы, региональные нормативные правовые акты).
- Проблема № 2: отсутствие сведений о ЗОУИТ в ЕГРН.
На сегодняшний день правоприменительная практика по-прежнему исходит из того, что ЗОУИТ ограничивают права правообладателей объектов недвижимости, даже если в ЕГРН не внесены сведения о таких зонах. При этом несоблюдение режима ЗОУИТ при определенных условиях может быть основанием для оспаривания разрешения на строительство, признания построенного здания самовольной постройкой, привлечения правообладателя к административной ответственности (Постановление АС Московского округа от 21.10.2019 по делу № А40-110915/2018, Постановление АС Северо-Кавказского округа от 15.10.2019 по делу № А61-5125/2018).
Решить эту проблему должен был Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ. Однако действие новых норм, обязывающих вносить сведения о новых ЗОУИТ в ЕГРН, перенесено на 01.01.2022, а в отношении ЗОУИТ, установленных до этой даты, – на 01.01.2025. Поэтому пока что проблема сохраняется.
- Проблема № 3: сложности с поиском информации о ЗОУИТ в иных источниках.
Помимо того, что правообладатель или потенциальный покупатель земельного участка может не узнать о ЗОУИТ из выписки ЕГРН, он еще может столкнуться со сложностями при поиске соответствующей информации в других источниках. Сведения о ЗОУИТ обычно содержатся в Генеральных планах и Правилах землепользования и застройки муниципальных образований (городов федерального значения), которые включают в том числе карту ЗОУИТ. Однако и эти документы далеко не всегда содержат информацию обо всех ЗОУИТ. Эти риски также ложатся на правообладателей.
На практике получить полную информацию о том, в каких ЗОУИТ расположен участок, можно, только проведя полноценный правовой анализ с использованием различных карт, порталов и ресурсов и физическим осмотром местности.
Как узнать о ЗОУИТ?
Чтобы понять, попадает ли участок в ту или иную ЗОУИТ, нужно сделать следующее:
- получить выписку ЕГРН и проанализировать раздел «ограничения и обременения права»;
- если в отношении участка есть градостроительный план (ГПЗУ), посмотреть соответствующий раздел в нем;
- проанализировать карты с ЗОУИТ в составе Генерального плана и Правил землепользования и застройки муниципального образования (города федерального значения), в котором расположен земельный участок;
- проанализировать порталы градостроительной информации, содержащие сведения о ЗОУИТ (например, в Санкт-Петербурге – РГИС, в Москве — ИАИС ОГД);
- использовать специализированные ресурсы по видам ЗОУИТ (например, поиск информации о проектах санитарно-защитных зон на сайте Роспотребнадзора, об особо охраняемых природных территориях — на сайте Минприроды России);
- проанализировать географические карты местности на предмет наличия рядом с участком объектов, из-за которых могут быть установлены ЗОУИТ (например, наличие рядом с участком водного объекта создает риск попадания участка в водоохранную зону, производственного объекта – в санитарно-защитную);
- направить запросы в уполномоченные органы о попадании участка в ЗОУИТ. В зависимости от вида ЗОУИТ это могут быть, например:
- территориальное управление Роспотребнадзора в отношении санитарно-защитных зон,
- сетевые компании в отношении охранных зон сетей,
- Минкультуры России и региональные органы по охране объектов культурного наследия (например, КГИОП в Санкт-Петербурге) в отношении объектов культурного наследия и их охранных и защитных зон,
- Минприроды России и территориальные органы в отношении особо охраняемых природных территорий и их охранных зон.
Если выяснится, что участок все-таки попадает в ЗОУИТ, нужно найти нормативные правовые акты (федеральные и региональные), которые регулируют режим ЗОУИТ, чтобы понять, какие именно ограничения действуют в данных ЗОУИТ.
Статьи по теме
Границы земельного участка не установлены: обязательно ли проводить межевание?
Многие земельные участки не имеют четко установленных юридических границ. Действующее законодательство не требует от их собственников обязательно проводить межевание. Тем...
Земельный участок попал в зону с особыми условиями использования: можно ли потребовать его выкупить?
В августе 2018 года в Земельном кодексе появилась глава, регулирующая зоны с особыми условиями использования территории. С этого момента закон...
Поправки ГК о недвижимости: как формальные, на первый взгляд, изменения повлияют на практику?
В Гражданском кодексе появились новые нормы о недвижимости. Многие из них и так применялись на практике. Но на некоторые нужно...
