Шортрид
Юридические новости и аналитика
для тех, кто ценит время
Юридические новости и аналитика
для тех, кто работает с бизнесом
Пятница, 22 сентября, 2023
  • Рубрики
    • Административная ответственность
    • Банкротство
    • Договоры
    • Конкуренция и реклама
    • Земля. Недвижимость
    • Интеллектуальная собственность
    • Корпоративные отношения
    • Личные вопросы
    • Налоги
    • Трудовые споры
    • Процесс
    • Сервисы
  • Новости
  • Аналитика
  • Колумнисты
  • Видео
  • О проекте
Оформить подписку
  • Войти
  • Регистрация
Шортрид
  • Рубрики
    • Административная ответственность
    • Банкротство
    • Договоры
    • Конкуренция и реклама
    • Земля. Недвижимость
    • Интеллектуальная собственность
    • Корпоративные отношения
    • Личные вопросы
    • Налоги
    • Трудовые споры
    • Процесс
    • Сервисы
  • Новости
  • Аналитика
  • Колумнисты
  • Видео
  • О проекте
Оформить подписку
  • Войти
  • Регистрация
Шортрид
Нет результатов
Показать все
Нет результатов
Показать все
Главная Земля. Недвижимость

Земельный участок попал в зону с особыми условиями использования: можно ли потребовать его выкупить?

07.06.2020
Аналитика, Земля. Недвижимость
9
20623
Просмотров

В августе 2018 года в Земельном кодексе появилась глава, регулирующая зоны с особыми условиями использования территории. С этого момента закон позволяет собственникам земли и строений, попавших в такую зону, потребовать их выкупа. Как это сделать на практике? Что делать собственникам недвижимости, если они потребовали выкупа и получили отказ?

Рассказывает:

Павел Лобачев

 

Павел Лобачев,

ведущий юрист Land Law Firm / Содружество Земельных Юристов

 


Охранные, санитарно-защитные, а также иные зоны с особыми условиям использования территории (ЗОУИТ) предусмотрены законодательством уже давно. Однако систематизировали их совсем недавно. В частности, закрытый перечень ЗОУИТ (теперь их 28) появился в Земельном кодексе только 3 августа 2018 года (Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ).

ПРИЗНАКИ ЗОУИТ:

  • распространяется на определенную ограниченную территорию
  • предусматривает специальный правовой режим, ограничивающий использование земельных участков и недвижимости, попавших в нее
  • устанавливается в связи с размещением особого объекта природного или искусственного происхождения
  • устанавливается с определенной целью: защиты жизни и здоровья граждан, безопасной эксплуатации объектов, охраны окружающей среды

В отношении каждой из зон Правительство должно принять постановление, которое зафиксирует порядок ее установления и изменения, ограничения, которые эти зоны устанавливают, и т.п. Но на сегодняшний день постановления приняты в отношении далеко не всех ЗОУИТ. Поэтому в ряде случаев руководствоваться приходится ранее действовавшим законодательством.

Ограничения из-за ЗОУИТ

Основная специфика таких зон заключается в ограничениях, которые они накладывают на земельные участки и строения, попадающие в эту зону. Ограничения условно можно разделить на два вида:

  • связанные со строительством (строительство запрещено вовсе / запрещено строительство определенных объектов / строительство допускается по согласованию с лицом, в интересах которого установлена ЗОУИТ);
  • запрещающие использование земельного участка или определенные виды деятельности (например, в охранной зоне железной дороги нельзя проводить земельные работы).

Появление ЗОУИТ практически всегда влечет негативные последствия для владельцев земли и недвижимости, попавших в такую зону.

Защита интересов собственника

Чтобы компенсировать собственнику земли и недвижимости, попавших в ЗОУИТ, негативные последствия, закон предусмотрел два механизма.

Первый механизм — возмещение убытков (ст. 57.1 ЗК РФ):

  • связанных со сносом недвижимости, приведением ее параметров в соответствие с ограничениями, с переездом;
  • связанных с изменением стоимости имущества;
  • возникших из-за невозможности исполнять обязательства перед третьими лицами.

Убытки можно было потребовать и до изменений в Земельном кодексе, однако широкого распространения этот механизм не получил.

Второй механизм – выкуп земельного участка (п. 7,8 ст. 107 ЗК РФ) — появился в августе 2018 года:

  • собственник вправе потребовать от лица или органа, в чью пользу установлена ЗОУИТ, выкупа недвижимости. Цена выкупа определяется на дату до установления ЗОУИТ;
  • если недвижимость принадлежит лицу на каком-то ином праве, правообладатель может потребовать возмещения за прекращение прав.

Условия для выкупа

Условия для выкупа отличаются в зависимости от того, когда появилась ЗОУИТ.

Если ЗОУИТ появилась после вступления в силу поправок в ЗК РФ (после 03.08.2018), условия для выкупа следующие (п. 7, 8 ст. 107 ЗК РФ):

  • земельный участок и недвижимость на нем – в собственности;
  • появление ЗОУИТ делает невозможным использование земли и недвижимости в соответствии с их разрешенным использованием;
  • объект не является самовольной постройкой;
  • требование заявляет правообладатель участка;
  • убытки в связи с установлением ЗОУИТ не возмещались.

Требование о выкупе можно направить не позже чем через 5 лет со дня, когда ЗОУИТ установили или правообладатель об этом узнал.

Потребовать выкупа можно и в том случае, если ЗОУИТ установили до изменений в ЗК РФ (до 03.08.2018). В этом случае условия для выкупа следующие (ч. 25 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ):

  • земельный участок и недвижимость на нем приобретены до появления ЗОУИТ либо в правоустанавливающих документах не было информации о ней;
  • объект не является самовольной постройкой;
  • убытки в связи с установлением ЗОУИТ не возмещались;
  • использование земельного участка или недвижимости на нем невозможно из-за того, что они находятся в границах ЗОУИТ, указанной в ч. 27 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ.
На заметку

Последнее условие для выкупа недвижимости в ЗОУИТ, установленной до 03.08.2018, допускает два варианта толкования:

      1. право требовать выкупа могут только те правообладатели, которые должны привести объекты в соответствие с ЗОУИТ;
      2. право требовать выкупа возможно в любом случае, если ЗОУИТ установлена до 1 января 2022 года и сведения о ней есть в ЕГРН.

Судебная практика, пусть пока незначительная, в большей степени склоняется ко второму подходу (Решение АС Московской области от 26.02.2020 по делу № А41-89627/19).


Процедура выкупа

Порядок заключения соглашения о выкупе должно установить Правительство (п. 10 ст. 107 ЗК РФ). Однако на сегодняшний день такого порядка нет. Означает ли отсутствие порядка отсутствие права требовать выкупа? Можно ли попытаться потребовать выкупа в такой ситуации?

Правообладатели уже сейчас принимают попытки потребовать выкупа недвижимости, попавшей в ЗОУИТ. Правда, некоторые суды считают, что поскольку порядка выкупа нет, ответчик своим бездействием закон не нарушает (Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 23.04.2019 по делу № 2а-109/2018).

Возможно, дело здесь в способе защиты: истцы в таких случаях просили суд признать незаконным бездействие ответчика. Павел Лобачев предложил пойти по другому пути.

КС РФ указывал, что если у лица есть право, но не определен порядок его реализации, отсутствие порядка не является основанием для отказа в реализации права (Постановление КС РФ от 23.07.2018 № 35-П).

Применительно к выкупу недвижимости, попавшей в ЗОУИТ, в законе уже сейчас возможно найти нормы, которые позволяют реализовать выкуп.

Фактически п. 7 ст. 107 ЗК РФ устанавливает обязанность заключить соглашение о выкупе по требованию правообладателя. Соответственно, к этим отношениям применима ст. 445 ГК РФ, которая описывает случаи, когда заключение договора является обязательным для другого лица в силу закона. А в п. 7 ст. 107 ЗК РФ есть все условия, чтобы считать соглашение о выкупе обязательным для заключения по ст. 445 ГК РФ.

Сочетание этих правовых норм позволяет требовать выкупа через суд. Уже появляется практика, которая поддерживает такой подход (Решение АС Московской области от 26.02.2020 по делу № А41-89627/19).

ПОРЯДОК ПОДАЧИ ТРЕБОВАНИЯ О ВЫКУПЕ по ст. 445 ГК РФ

  • правообладатель земли и недвижимости, попавших в ЗОУИТ, направляет лицу, в пользу которого установлена ЗОУИТ, требование о выкупе с приложением текста договора купли-продажи
  • получив отказ или не получив ответа на требование, правообладатель обращается в суд
  • если суд выносит решение в пользу правообладателя, он утверждает текст соглашения о выкупе
  • после вступления в силу решения суда договор считается заключенным

Статьи по теме

ВС РФ: оспорить красные линии можно не обращаясь за разрешением на строительство

11.03.2021
2711
Земля. Недвижимость

Собственники здания, расположенного на арендованной у государства земле, случайно узнали, что по их зданию проходят красные линии. Они попытались оспорить...

Подробнее

Границы земельного участка не установлены: обязательно ли проводить межевание?

06.05.2021
5545
Земля. Недвижимость

Многие земельные участки не имеют четко установленных юридических границ. Действующее законодательство не требует от их собственников обязательно проводить межевание. Тем...

Подробнее

Механизмы реновации включили в Градостроительный кодекс. О каких рисках нужно знать правообладателям недвижимости?

09.02.2021
1702
Земля. Недвижимость

В законе появилось новое основание для изъятия практически любой недвижимости - реализация проекта комплексного развития территории. Причем узнать об этом...

Подробнее

Зоны с особыми условиями использования территории: какие проблемы могут возникнуть у правообладателей земли и как узнать об ограничениях?

13.05.2021
3752
Земля. Недвижимость

Зоны с особыми условиями использования территории – зона большого риска для собственников, арендаторов и покупателей земельных участков. Порядок в этой...

Подробнее
Теги: выкупземельный участокземлязона с особыми условиями использованияискинедвижимостьограниченияправовой режимубытки
Предыдущий

ВС РФ разъяснил, как подстраховаться продавцу и покупателю перед куплей-продажей недвижимости

Следующий

Меры поддержки для арендаторов, подмораторных компаний и малого бизнеса: как еще решили помочь компаниям

ШОРТРИД В СОЦСЕТЯХ

Чтобы не пропустить новую статью, подписывайтесь на ШОРТРИД в соцсетях:

КОЛУМНИСТЫ

Наталья Аникина

#Наталья Аникина о деликтах

Читать статьи >>
Калой Ахильгов

#Калой Ахильгов об уголовном процессе

Читать статьи >>
Роман Бевзенко

#Роман Бевзенко о гражданском праве и не только

Читать статьи >>
Арина Ворожевич

#Арина Ворожевич о товарных знаках

Читать статьи >>
Александр Кузнецов

#Александр Кузнецов о корпоративном праве

Читать статьи >>
Андрей Чумаков

#Андрей Чумаков об ограничении ответственности в M&A сделках

Читать статьи >>

СЕЙЧАС ЧИТАЮТ

С сентября 2023 года можно заявлять в судах об истечении объективной исковой давности

20.09.2023
15745

Общее имущество собственников недвижимости с 1 октября 2023 года: обзор поправок

19.09.2023
1032

Суды решили, что смайлик в переписке может означать согласование условий договора

14.09.2023
930

Машиночитаемые доверенности в 2023 году: когда их нужно оформлять и как это сделать?

11.09.2023
1510

Роман Бевзенко & Андрей Егоров

Егоров Бевзенко шортрид

ПОДПИШИТЕСЬ НА НОВОСТИ

Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
ПОДПИСАТЬСЯ
Спасибо за подписку.
Одно или несколько полей содержат ошибку. Пожалуйста проверьте и попробуйте снова.
При отправке запроса произошла ошибка. Пожалуйста, попробуйте позже.

КОЛОНКА ГЛАВНОГО РЕДАКТОРА

Роман Бевзенко главный редактор ШОРТРИД

Роман Бевзенко:

«Мы отбираем самые важные юридические новости и приглашаем коллег объяснить простым языком сложные правовые вопросы»
читать >>

ВОПРОС ЭКСПЕРТУ

Вы можете задать вопросы, и мы подготовим ответы на самые интересные из них

ЗАДАТЬ ВОПРОС

Шортрид

Правовые новости и аналитика
для тех, кто ценит время

Обзор по рубрикам

  • Административная ответственность
  • Банкротство
  • Договоры
  • Конкуренция и реклама
  • Земля. Недвижимость
  • Интеллектуальная собственность
  • Корпоративные отношения
  • Личные вопросы
  • Налоги
  • Трудовые споры
  • Процесс
  • Сервисы

Популярные новости

ВС рассказал, какие способы защиты можно и нельзя применять в условиях корпоративного конфликта

С сентября 2023 года можно заявлять в судах об истечении объективной исковой давности

Общее имущество собственников недвижимости с 1 октября 2023 года: обзор поправок

Суды решили, что смайлик в переписке может означать согласование условий договора

Фото и видео человека как биометрические персональные данные. Когда нужно согласие на их обработку?

Машиночитаемые доверенности в 2023 году: когда их нужно оформлять и как это сделать?

  • О проекте
  • Контакты
  • Политика конфиденциальности
  • Правила использования материалов
  • Пользовательское соглашение

© 2023 Шортрид. By Octoweb.

  • Войти
  • Регистрация
  • Корзина
  • Рубрики
  • Новости
  • Аналитика
  • Колумнисты
  • Видео
  • О проекте
  • Установить приложение
  • ОФОРМИТЬ ПОДПИСКУ

© 2023 Шортрид. By Octoweb.

Добро пожаловать на ШОРТРИД!

Забыли пароль? Регистрация

Заполните форму ниже для регистрации

*Регистрируясь на сайте, я принимаю Политику конфиденциальности.
Все поля обязательны Войти

Восстановить пароль

Введите логин или e-mail, чтобы сбросить пароль

Войти

Мы используем файлы куки. Чтобы продолжить использовать сайт прочтите и примите наши условия.