Шортрид
ПРАВОВЫЕ НОВОСТИ И АНАЛИТИКА
ДЛЯ ТЕХ, КТО ЦЕНИТ ВРЕМЯ
Среда, 20 января, 2021
  • Все
  • Новости
  • Аналитика
  • Ответы на вопросы
  • Сервисы
  • О проекте
Купить подписку
Шортрид
  • Все
  • Новости
  • Аналитика
  • Ответы на вопросы
  • Сервисы
  • О проекте
Купить подписку
Шортрид
Нет результатов
Показать все
Нет результатов
Показать все
Главная Договоры

ВС РФ разъяснил, как подстраховаться продавцу и покупателю перед куплей-продажей недвижимости

06.06.2020
Договоры, Новости
На печать На печать
1
383
Просмотров

Перед покупкой недвижимости нужно проверить правоустанавливающие документы, основания возникновения у продавца права собственности, правомочия на продажу, а также реальную стоимость имущества. А продавец, передающий имущество с отсрочкой платежа, должен принять меры к выяснению финансового положения покупателя, а также постараться заключить обеспечительную сделку. На это Верховный суд указал в недавнем определении.

Компания взяла кредит. В обеспечение кредита она передала банку в залог нежилое здание и земельный участок. В результате цепочки сделок права банка по кредитному договору и договору залога перешли к ООО «Сервис Маркет» (на 3 млн рублей). Затем должник передал ООО «Сервис Маркет» здание и участок по соглашению об отступном за 3 млн рублей. А ООО «Сервис Маркет» продало это имущество физлицу за 8 млн рублей. Должник оказался в банкротстве.

Кредитор и конкурсный управляющий должника подали заявления о признании недействительным соглашения об отступном (по п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве) и потребовали вернуть имущество в конкурсную массу должника. Они ссылались на то, что покупатель – недобросовестный приобретатель.

Судебное разбирательство

Первая инстанция признала сделку недействительной, поскольку цена имущества в соглашении об отступном была нерыночная. Но она отказались истребовать имущество у покупателя, посчитав его добросовестным приобретателем. Также первая инстанция взыскала в порядке реституции с ООО «Сервис Маркет» в пользу должника более 9,5 млн рублей.

Апелляция согласилась, но взыскала с ООО «Сервис Маркет» еще большую сумму – 12,5 млн рублей. Она указала, что должник безвозмездно передал ООО «Сервис Маркет» имущество рыночной стоимостью 12,5 млн рублей. Кассация оставила судебный акт без изменения.

Выводы ВС РФ

При рассмотрении вопроса о недобросовестности приобретения нужно доказать одно из обстоятельств.

1. Безвозмездность приобретения.

В этом деле конечный покупатель выдал в счет оплаты недвижимости собственный вексель со сроком платежа почти через два года. Фактически продавец предоставил отсрочку платежа. Но суды не выяснили, представлял ли действительную ценность и был ли погашен вексель, когда покупатель наверняка должен был узнать о неправомерности отчуждения. В частности, к моменту, когда он получил копию иска.

2. Осведомленность покупателя о том, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело право отчуждать это имущество. 

Судам нужно было оценить, должен ли был приобретатель имущества засомневаться в отношении права продавца на отчуждение. В этом деле:

  • покупатель приобрел имущество после введения в отношении должника процедуры наблюдения;
  • на дату заключения сделки уже имелись поданные заявления о принятии обеспечительных мер в отношении имущества и об оспаривании первой сделки по отчуждению имущества должником в пользу ООО «Сервис Маркет»;
  • после ознакомления с данными ЕГРН и первичными документами покупатель мог сделать вывод, что ООО «Сервис Маркет» владело спорным имуществом полгода, приобрело его у должника по цене ниже в три раза.

Каждое из этих обстоятельств в отдельности может и не свидетельствовать о том, что конечный приобретатель знал об отсутствии прав на отчуждение. Но их совокупность ставит добросовестность покупателя под сомнение. Бремя опровержения переходит на покупателя, который должен подтвердить, что при совершении сделки он вел себя осмотрительно.

Главный вывод: любой разумный участник гражданского оборота перед покупкой недвижимости знакомится с правоустанавливающими документами, выясняет основания возникновения у продавца права собственности, правомочия продавца на отчуждение помещения, а также реальную стоимость имущества.

Еще ВС РФ отметил, что должен проверить продавец, если он передает имущество с фактической отсрочкой платежа. Продавец должен принять меры к выяснению финансового положения покупателя (в этом деле он должен был проверить ликвидность векселя), а также приложить усилия для заключения обеспечительных сделок.

Без такой проверки возникновение обязательств возможно только при наличии доверительных отношений между продавцом и покупателем.

Решение ВС РФ

Судебные акты отменены в части применения последствий недействительности сделки. СКЭС ВС РФ направила дело на пересмотр.

Определение ВС РФ от 01.06.2020 № 307-ЭС19-26444(1,2) по делу № А13-411/2017

Автор: Екатерина Гурарий

Теги: Верховный судвиндикациядобросовестный приобретательнедвижимостьреституциясделка
Предыдущий

ВС РФ разъяснил, когда можно назначить арбитражного управляющего, которого предложил второй кредитор

Следующий

Земельный участок попал в зону с особыми условиями использования: можно ли потребовать его выкупить?

ПОДПИШИТЕСЬ НА НОВОСТИ

СЕЙЧАС ЧИТАЮТ

Постановление Пленума ВС РФ о поручительстве: комментарий Романа Бевзенко

16.01.2021
2.1k

Телеграм-канал Романа Бевзенко

14.01.2021
1.4k

Онлайн-заседания в арбитражных судах: как подготовить ходатайство о дистанционном рассмотрении дела?

27.11.2020
4k

Истец не знает адрес ответчика: что указать в исковом заявлении?

15.01.2021
554

МЫ В СОЦСЕТЯХ

ОПРОС

С какой сферой Вы сталкиваетесь чаще всего?

Просмотреть результаты

Загрузка ... Загрузка ...

ВОПРОС ЭКСПЕРТУ

Вы можете задать вопросы, и мы подготовим ответы на самые интересные из них

ЗАДАТЬ ВОПРОС

МАТЕРИАЛЫ ЗА НЕДЕЛЮ

4

Смотреть

Войти с помощью:

Шортрид

Правовые новости и аналитика
для тех, кто ценит время

Обзор по рубрикам

  • Административная ответственность
  • Банкротство
  • Договоры
  • Конкуренция и реклама
  • Земля и недвижимость
  • Интеллектуальная собственность
  • Корпоративные отношения
  • Личные вопросы
  • Налоги
  • Трудовые споры
  • Процесс

Популярные новости

ВС РФ не позволил легализовать самовольную постройку с помощью иска о признании права собственности

Соцсети смогут передавать данные пользователей третьим лицам только при наличии специального согласия

Экспортерам зерновых культур нужно успеть подать заявления на квоту до 29 января

Постановление Пленума ВС РФ о поручительстве: комментарий Романа Бевзенко

Истец не знает адрес ответчика: что указать в исковом заявлении?

ВС РФ рассказал о судьбе обеспечительного платежа при банкротстве арендодателя

  • О проекте
  • Контакты
  • Политика конфиденциальности
  • Правила использования материалов

© 2021 Шортрид. By Octoweb.

  • Главная
  • Новости
  • Аналитика
  • Ответы на вопросы
  • Сервисы
  • О проекте
  • Подписка
  • КУПИТЬ ПОДПИСКУ

© 2021 Шортрид. By Octoweb.

Войдите в акккаунт ниже

Забыли пароль? Регистрация

Заполните форму ниже для регистрации

*Регистрируясь на сайте, я принимаю Политику конфиденциальности.
Все поля обязательны Войти

Восстановить пароль

Введите логин или e-mail, чтобы сбросить пароль

Войти

Мы используем файлы куки. Чтобы продолжить использовать сайт прочтите и примите наши условия.