Границы земельного участка не установлены: обязательно ли проводить межевание?

Многие земельные участки не имеют четко установленных юридических границ. Действующее законодательство не требует от их собственников обязательно проводить межевание. Тем не менее, эту процедуру лучше провести, потому что иначе собственник рискует столкнуться в будущем с проблемами вплоть до утраты существенной площади участка. Как это происходит на практике? О чем нужно знать покупателям участка с неустановленными границами? Рассказывает: Ксения Ульянова , старший юрист, руководитель практики Land Law Firm З емельный участок становится объектом прав, если он обладает характеристиками, которые позволяют определить его в качестве индивидуально определенной вещи (п. 3 ст. 6 ЗК РФ). Согласно действующему законодательству одной из таких характеристик является местоположение его границ (ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", далее – Закон № 218-ФЗ). Границы участка могут быть: фактические – это границы, определенные порядком пользования объектом и индивидуализированные на местности – межа, забор и др., юридические – это координаты характерных точек границ объекта, содержащиеся в ЕГРН. Их определяет кадастровый инженер в процессе межевания. [spacing size="15"] В идеале юридические и фактические границы участка должны совпадать, но на практике так бывает не всегда. Дело в том, что не все земельные участки ставились на кадастровый учет с указанием координат характерных точек границ. Собственники ставили ограждения и только потом, при уточнении юридических границ, выяснялось, что эти ограждения расположены вовсе не на границе участков. Юридические границы имеют приоритет над фактическими. Только если в документах нет сведений о местоположении границ земельного участка, его границами считаются границы, существующие на местности более 15 лет (п. 10 ст. 22 Закона № 218-ФЗ). КЛЮЧЕВОЕ ПРАВИЛО МЕЖЕВАНИЯ Границы участка, который проходит межевание, не должны пересекать границы соседнего земельного участка, который уже стоит на кадастровом учете с установленными границами. П. 20 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ

[spacing size="20"] Обязательно ли проводить межевание, если границы участка не определены? Закон № 218-ФЗ требует обязательно проводить межевание земельного участка, если речь идет об образовании нового объекта прав. Однако это требование распространяется только на правоотношения, возникшие после 1 января 2017 года (п. 5 ст. 72 Закона № 218-ФЗ). То есть если сейчас собственник участка с неустановленными границами захочет провести какое-то кадастровое действие, например, разделить его, то не сможет этого сделать без уточнения границ исходного участка. Если участок прошел кадастровый или технический учет по правилам ранее действовавшего законодательства, проводить кадастровый учет по новым правилам не нужно. Уточнять границы таких участков тоже необязательно, даже если сведений о них нет в ЕГРН. Такие участки называют ранее учтенными (ст. 69 Закона № 218-ФЗ). Таким образом, по общему правилу собственники земельных участков не обязаны уточнять границы, но при желании могут это сделать. Для этого собственнику необходимо обратиться кадастровому инженеру для подготовки межевого плана и дальнейшей регистрации изменений в ЕГРН. В то же время отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка влечет за собой ряд правовых рисков. [spacing size="20"] Какие риски влечет покупка участка с неустановленными границами? Юридически отсутствие координат границ участка не является препятствием в совершении сделок. В ст. 26 Закона № 218-ФЗ перечислены основания для отказа в государственной регистрации прав на объект недвижимости. Этот перечень является исчерпывающим и в нем нет такого основания, как отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка. Тем не менее, покупателям стоит быть настороже, потому что за отсутствием границ могут скрываться, в частности: расхождение по площади – когда покупатель думает, что приобретает участок определенной площади, а после определения границ выясняется, что его фактическая площадь значительно меньше,[spacing size="15"] споры по границам с правообладателями смежных участков, которые не хотят их согласовывать,[spacing size="15"] покупка фактически вообще другого участка - не того, который покупатель изначально собирался приобрести,[spacing size="15"] покупка участка с посторонними объектами – когда после определения границ выясняется, к примеру, что в границах участка проходит газопровод. [spacing size="20"] В подобных случаях покупатель может обратиться в суд с требованиями: признать договор незаключенным, поскольку нельзя точно определить его предмет, или признать договор недействительным как заключенный под влиянием существенного заблуждения. [spacing size="15"] ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ Компания приобрела участок рядом со своим магазином под заезд и парковку. По документам сведения о местоположении границ этого участка являются ориентировочными. После покупки компания обратилась к кадастровому инженеру, чтобы тот установил границы приобретенного участка и вынес их в натуре. Кадастровый инженер не смог этого сделать, так как по указанному адресу уже был сформирован и поставлен на кадастровый учет с уточненными границами другой земельный участок. В дальнейшем определить фактическое расположение приобретенного участка не получилось. Компания обратилась в суд с требованиями: признать договор купли-продажи участка незаключенным по ст. 554 ГК РФ, обязать продавца вернуть оплату. [spacing size="20"] Суды признали договор незаключенным, отметив следующее. Из содержания договора невозможно однозначно сделать вывод о его предмете и определить, о продаже и передаче какого именно земельного участка договорились стороны, поскольку отсутствует описание местонахождения границ земельного участка. Данных, позволяющих идентифицировать объект недвижимости, нет ни в договоре, ни в акте приема-передачи. При отсутствии в тексте договора указания на точное местонахождение земельного участка (границы участка), отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о границах земельного участка условие о предмете договора нельзя признать согласованным сторонами, а договор заключенным. Апелляционное определение Пензенского областного суда от 23.04.2013 по делу № 33-961

[spacing size="20"] Почему собственнику стоит поторопиться уточнить границы участка? Самой распространенной проблемой при отсутствии в ЕГРН сведений о границах участка являются споры с соседями по границам земельных участков, а также самовольному размещению строений, сооружений, иных объектов недвижимости на соседнем земельном участке. Часто бывает, что после обращения к кадастровому инженеру собственник узнает, что «юридическая» площадь его объекта уменьшилась, потому что в первую очередь учитываются уже установленные в ЕГРН границы соседних земельных участков. В такой ситуации тот из соседей, кто первый поставил земельный участок на кадастровый учет «в границах», имеет преимущество, поскольку его смежник должен либо соглашаться с существующей границей, либо доказывать свою правоту в суде. Судебный процесс будет перспективным только в случае некорректной постановки соседнего участка на кадастровый учет (при наличии реестровой ошибки в сведениях о границах земельного участка). [spacing size="20"] Как собственнику участка с неустановленными границами защитить свои права? Чтобы защитить свои права в споре о границах участка, правообладателю нужно требовать: устранить реестровую ошибку, и установить границы земельного участка. При необходимости можно еще заявить требования о демонтаже забора, сносе построек и др. (Определение 3КСОЮ от 18.12.2019 № 88-1701/2019, Определение 1КСОЮ от 04.12.2019 № 88-916/2019). Ответчиком по таким спорам будет собственник смежного земельного участка. Кадастровый инженер, подготовивший межевой план соседнего земельного участка, и Росреестр, внесший спорные сведения в ЕГРН, не являются надлежащими ответчиками. Правообладатель земельного участка, границы которого не определены, должен доказать нарушение своего права. Это может быть либо отказ Росреестра в уточнении границ в связи с пересечением границ смежных земельных участков, либо заключение, подготовленное кадастровым инженером, о невозможности проведения кадастрового учета по той же причине. Чтобы корректно определить границы смежных земельных участков, суд назначает землеустроительную экспертизу (Постановление 10ААС от 08.02.2018 по делу № А41-56073/16, Апелляционное определение Мосгорсуда от 16.03.2020 по делу № 33-8974/2020). ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ При проведении экспертизы важно, чтобы эксперт не только подтвердил наличие реестровой ошибки и некорректность межевания земельных участков, но и предложил варианты, где установить новые границы спорных земельных участков. В противном случае у суда не будет возможности восстановить нарушенное право истца ( Определение ВС РФ от 15.10.2019 № 9-КГ19-12, 2-62/2018 ). [spacing size="10"] Дополнительным доказательством в пользу позиции истца может быть нарушение процедуры постановки смежного участка на кадастровый учет. Например, ненадлежащее согласование границ земельного участка с соседями (отсутствие подписи в акте согласования границ). Тем не менее, как самостоятельное доказательство этот довод не работает. В последнее время сформировалась позиция судов, согласно которой отсутствие подписи смежного землепользователя в листе согласования границ не является безусловным основанием для признания результатов кадастровых работ недействительными. Важен не только факт нарушения процедуры, но и правовые последствия такого нарушения - неправильное установление границы (Определение 7КСОЮ от 25.02.2020 по делу № 88–3066/2020). На заметку Как правило, размер налога и арендная плата за землю зависят от площади объекта. Если юридические границы участка не определены, не исключено, что его площадь меньше площади, зафиксированной в реестре. А значит, при неустановленных границах возможны ситуации переплаты налога и арендной платы.

[spacing size="20"] [jnews_block_10 first_title="Статьи по теме" header_type="heading_1" include_post="982,3223"]

ПРАВОВЫЕ НОВОСТИ И АНАЛИТИКА
ДЛЯ ТЕХ, КТО ЦЕНИТ ВРЕМЯ

Границы земельного участка не установлены: обязательно ли проводить межевание?

Кредиторы могут купить гражданину-банкроту жилье попроще, а разницу в цене оставить себе: позиция КС РФ

ВС РФ пояснил, с какого момента применять кадастровую стоимость, которую успешно оспорил налогоплательщик

Колонка главного редактора

Роман Бевзенко:

«Мы отбираем самые важные юридические новости и приглашаем коллег объяснить простым языком сложные правовые вопросы»

читать >>

СЕЙЧАС ЧИТАЮТ

Взаимодействие с приставами: как подавать заявления и исполнительные документы в 2022 году?

КС РФ: нельзя отказать в защите прав на составное произведение из-за того, что его автор неправомерно использовал чужие объекты

Долгожданная точка в вопросе о том, что такое диспозитивная норма договорного права. Комментарий Романа Бевзенко к Постановлению КС РФ

О чем работодатели часто не сообщают в службу занятости: сроки передачи отчетности и штрафы за ее отсутствие

ПОДПИШИТЕСЬ НА НОВОСТИ

ШОРТРИД В СОЦСЕТЯХ

ВОПРОС ЭКСПЕРТУ

Обзор по рубрикам

Популярные новости

Отношения с банками, госзакупки и налоговые поправки: какие документы вступают в силу в июле 2022 года?

КС РФ: нельзя отказать в защите прав на составное произведение из-за того, что его автор неправомерно использовал чужие объекты

О чем работодатели часто не сообщают в службу занятости: сроки передачи отчетности и штрафы за ее отсутствие

Взаимодействие с приставами: как подавать заявления и исполнительные документы в 2022 году?

ВС РФ рассказал, можно ли взыскать штраф за нарушение условий договора после его расторжения

Заключение договоров в электронной форме: о чем нужно знать сторонам?

Восстановить пароль

ПРАВОВЫЕ НОВОСТИ И АНАЛИТИКА ДЛЯ ТЕХ, КТО ЦЕНИТ ВРЕМЯ

Границы земельного участка не установлены: обязательно ли проводить межевание?

Вы видите только часть этого материала

ОФОРМИТЬ ПОДПИСКУ

КУПИТЬ СТАТЬЮ

АВТОРИЗАЦИЯ

Кредиторы могут купить гражданину-банкроту жилье попроще, а разницу в цене оставить себе: позиция КС РФ

ВС РФ пояснил, с какого момента применять кадастровую стоимость, которую успешно оспорил налогоплательщик

Колонка главного редактора

Роман Бевзенко:

«Мы отбираем самые важные юридические новости и приглашаем коллег объяснить простым языком сложные правовые вопросы»

ПОДПИШИТЕСЬ НА НОВОСТИ

ШОРТРИД В СОЦСЕТЯХ

ВОПРОС ЭКСПЕРТУ

Войти с помощью:

Обзор по рубрикам

Популярные новости

Восстановить пароль

ПРАВОВЫЕ НОВОСТИ И АНАЛИТИКА
ДЛЯ ТЕХ, КТО ЦЕНИТ ВРЕМЯ