Шортрид
ПРАВОВЫЕ НОВОСТИ И АНАЛИТИКА
ДЛЯ ТЕХ, КТО ЦЕНИТ ВРЕМЯ
Суббота, 27 февраля, 2021
  • Все
  • Новости
  • Аналитика
  • Ответы на вопросы
  • Сервисы
  • О проекте
Оформить подписку
Шортрид
  • Все
  • Новости
  • Аналитика
  • Ответы на вопросы
  • Сервисы
  • О проекте
Оформить подписку
Шортрид
Нет результатов
Показать все
Нет результатов
Показать все
Главная Земля и недвижимость

Механизмы реновации включили в Градостроительный кодекс. О каких рисках нужно знать правообладателям недвижимости?

10.02.2021
Земля и недвижимость, Новости
На печать На печать
3
430
Просмотров

В законе появилось новое основание для изъятия практически любой недвижимости — реализация проекта комплексного развития территории. Причем узнать об этом заранее не получится – закон теперь не требует включать информацию о КРТ в Правила землепользования и застройки. Что изменилось в правовом регулировании и при каких условиях объекты могут пойти под снос?

Рассказывают:

Елена Гаврилина шортрид

 

Елена Гаврилина,

партнер, практика недвижимости и строительства АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»

 

Антон Алексеев шортрид

 

Антон Алексеев,

советник, практика недвижимости и строительства АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»

 


В конце декабря 2020 года произошло существенное изменение градостроительного законодательства. Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ создал правовой механизм для всероссийской реновации жилого и нежилого фонда.

Ключевые изменения

Глава 5.1 ГрК РФ, которая предусматривала несколько механизмов развития территорий, больше не действует. Вместо нее появилась глава 10, в которой описан только один механизм – комплексное развитие территории.

До внесения изменений ГрК РФ предусматривал:

    • развитие застроенных территорий,
    • комплексное освоение территорий,
    • комплексное развитие территории по инициативе правообладателей, и
    • комплексное развитие территории по инициативе муниципальных органов.

Теперь в ГрК РФ (глава 10) описан только один механизм – комплексное развитие территории (КРТ). По сути, он объединил варианты, которые ГрК РФ предусматривал ранее.

Принять решение о КРТ могут в отношении территории, которая не указана в Правилах землепользования и застройки в качестве территории КРТ (ч. 5.2 ст. 30 ГрК РФ).

Раньше территорию, в отношении которой планировалось осуществлять комплексное развитие, нужно было обозначать в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Таким образом, все заинтересованные лица могли заранее понять, что в отношении той или иной территории уполномоченный орган может принять соответствующее решение и начать ее развивать. Сейчас это правило отменили. Однако субъект РФ может принять решение, чтобы оно продолжало действовать.

С практической точки зрения это означает, что участок могут изъять для государственных или муниципальных нужд, даже если в ПЗЗ нет сведений о том, что он находится в границах территории комплексного развития. Это существенный риск для большинства правообладателей недвижимости.

Кроме того, теперь виды разрешенного использования объектов и параметры строительства будут определяться решением о КРТ. Они могут не соответствовать ПЗЗ, напротив, решение о КРТ является самостоятельным основанием для изменения ПЗЗ.

Для принятия решения о КРТ больше не нужно, чтобы 50% территории были заполнены аварийными объектами, самовольными постройками, объектами, не соответствующими видам разрешенного использования.

Такой 50-процентный порог был раньше. Сейчас решение о КРТ могут принять, даже если аварийных и самовольных построек на территории меньше 50%.

Теперь механизм КРТ по типу реновации распространяется и на многоквартирные дома (ч. 2 ст. 65 ГрК РФ).

Это самое обсуждаемое изменение – в ГрК РФ внесли реновационные механизмы включения в КРТ многоквартирных домов и расселения жильцов. Если раньше расселяли только аварийные дома или те, что шли под снос, то сейчас регионы могут утвердить определенные критерии (например, пятиэтажки) для включения дома в проект КРТ. После этого жители принимают решение, участвовать им в этом или нет. Если 2/3 жильцов проголосовали «за», дом можно расселить.

Теперь можно заключать несколько договоров о КРТ в отношении одной территории (ст. 68 ГрК РФ).

Причем это возможно не только в отношении территории, но и в отношении отдельных этапов реализации решения о КРТ.

«По степени потенциальных рисков для бизнеса эти поправки можно сравнить с поправками в ст. 222 ГК РФ, которые открыли возможность административного сноса самовольных построек»

С точки зрения застройщика новый механизм может быть интересен:

  • возможностью реализовывать всесторонние градостроительные решения в кооперации с уполномоченными органами. Например, можно возложить на уполномоченные органы строительство транспортной, инженерной, социальной инфраструктуры, в том числе за пределами территории КРТ, обязанность утвердить документацию, выдать разрешения;
  • возможностью в упрощенном порядке внести изменения в генплан, ПЗЗ и документацию по планировке территории. По закону документация по планировке территории, которая готовится в рамках исполнения договора о КРТ, является автоматически основанием для изменений ПЗЗ, генплана и изменяет предыдущую документацию.
  • возможностью «освободить» территорию КРТ от правообладателей, которые там есть, — путем принудительного изъятия объектов недвижимости, расселения многоквартирных домов.

4 вида КРТ

В зависимости от вида КРТ в границах развиваемой территории могут быть разные объекты.

Органы власти могут инициировать:

(1) КРТ жилой застройки. Это возможно в отношении территорий, где есть:

    • аварийные дома и дома, подлежащие сносу, которые признаны таковыми в установленном Правительством порядке,
    • многоквартирные дома, которые соответствуют критериям, установленным в субъекте РФ,
    • любые иные объекты капитального строительства и земельные участки, расположенные в границах элемента планировочной структуры (например, квартала), в котором есть дома, перечисленные выше. Потенциально это могут быть любые объекты, в том числе и свежие новостройки, если они мешают КРТ.

Обратите внимание: КРТ нельзя реализовать, если в квартале, районе или ином элементе планировочной структуры нет аварийных домов или домов, соответствующих критериям, которые установили в регионе.

На заметку


В ГрК РФ определены основные «насечки», которые должны будут развить регионы, определяя критерии многоквартирных домов, попадающих под КРТ (ч. 2 ст. 65 ГрК РФ). Например, критериями могут быть:

      • определенный физический износ здания,
      • высокая стоимость работ по капитальному ремонту,
      • строительство в определенные периоды,
      • отсутствие централизованных инженерных систем,
      • ограниченно работоспособное техническое состояние здания.

(2) КРТ нежилой застройки. Это возможно в отношении территорий, где есть:

    • аварийные объекты капитального строительства,
    • объекты, снос, реконструкция которых планируются на основании адресных программ,
    • объекты, использование которых не соответствует градостроительным регламентам,
    • самовольные постройки,
    • иные объекты капитального строительства и земельные участки, расположенные в границах элемента планировочной структуры.

Обратите внимание: в случае смешанной застройки (жилые и нежилые постройки в одном квартале) можно заключить только договор о КРТ жилой застройки.

Различия в КРТ жилой и нежилой застройки

Существенное различие КРТ жилой и нежилой застройки заключается в порядке принятия решения. Процедура принятия решения о КРТ нежилой застройки включает обязанность уполномоченного органа предложить правообладателям объектов нежилой застройки осуществить развитие самостоятельно (ст. 66 ГрК РФ).

Для решения о КРТ жилой застройки такой обязанности нет. Орган власти сразу принимает решение и выходит с ним на торги и заключает договор либо самостоятельно развивает территорию.

(3) КРТ незастроенной территории. Возможно в отношении территорий, где есть земельные участки из состава государственной, муниципальной или неразграниченной собственности, в том числе с расположенными на них объектами капитального строительства.

Это три вида КРТ по инициативе уполномоченного органа. Есть еще один вид:

(4) КРТ по инициативе правообладателя. У него есть специфика:

    • развивать территорию могут как один, так и несколько правообладателей земельных участков / объектов недвижимости;
    • участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и переданные в аренду, можно включить в КРТ, если срок аренды составляет не менее 5 лет на дату договора о КРТ;
    • если правообладателей несколько, они заключают между собой договор о разграничении обязанностей по КРТ, а затем заключают договор с муниципальными органами;
    • в случае отказа от договора КРТ хотя бы одного из нескольких правообладателей документация признается недействующей;
    • уполномоченный орган не принимает решение о КРТ – все сведения включают в договор, который заключают без торгов. Сейчас механизм заключения такого договора подробно не описан. При этом буквальное толкование новой редакции закона позволяет сделать вывод, что договор о КРТ по инициативе правообладателей заключается до разработки документации по планировке территории. В связи с этим можно предположить, что, в отличие от предыдущей редакции ГрК РФ, уполномоченный орган не может отказать в заключении договора о КРТ «под предлогом» несоответствия документации по планировке территории установленным требованиям;
    • договор о КРТ может предусматривать обязательства публичной стороны по строительству инфраструктуры в том числе и за пределами развиваемой территории.

Обязательства и полномочия публичного субъекта

В договоре о КРТ можно предусмотреть обязательства публичного субъекта:

  •  утвердить документацию о планировке территории,
  • принять решение об изъятии земельных участков и объектов недвижимости для КРТ,
  • обеспечить заключение договоров, предусматривающих переход прав на жилые помещения в многоквартирных домах, включенных в решение о КРТ жилой застройки,
  • предоставить земельные участки в целях строительства объектов в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории,
  • выдать разрешения на использование земельных участков, градостроительные планы и разрешения на строительство,
  • предоставить застройщику льготы и меры господдержки,
  • обеспечить строительство и реконструкцию объектов инфраструктуры, необходимых для реализации решения о КРТ. В том числе объектов социальной инфраструктуры – детских садов, поликлиник и др.

На заметку


Собственники имущества, изъятого в связи с КРТ, могут рассчитывать, что:

      • собственникам жилых помещений в многоквартирных домах предоставят равноценную денежную компенсацию либо другое жилое помещение (по заявлению собственника),
      • во всех остальных случаях возмещение определяется по правилам ЗК РФ и включает в себя выкупную цену за землю и недвижимость, убытки и упущенную выгоду.

Чтобы закон полноценно заработал, Правительство должно решить ряд вопросов:

  • определить порядок проведения торгов на заключение договора о КРТ,
  • определить перечень объектов, которые нельзя изъять для публичных нужд при КРТ жилой и нежилой застройки,
  • определить порядок согласования включения в границы КРТ участков, на которых размещены или будут размещены объекты федерального значения,
  • установить порядок определения начальной цены торгов на право заключения догора о КРТ, если решение о КРТ принимает Правительство,
  • установить дополнительные требования к участникам торгов,
  • определить, какие сведения включаются в решение о КРТ и др.

Часть решений для полноценной работы закона должны установить субъекты, в частности определить:

  • критерии, по которым многоквартирные дома подлежат включению в КРТ жилой застройки,
  • перечень объектов, которые нельзя изъять для публичных нужд при КРТ жилой и нежилой застройки,
  • какие сведения включаются в решение о КРТ,
  • порядок определения начальной цены торгов на право заключения догора о КРТ, если решение о КРТ принимает субъект или муниципальное образование,
  • дополнительные требования к участникам торгов,
  • порядок определения границ территории КРТ по решению субъекта или муниципального образования,
  • порядок реализации решения о КРТ,
  • предельные сроки проведения решений общих собраний собственников многоквартирных домов, не признанных аварийными, но включенными в проект решения о КРТ.

Статьи по теме

Главные законы для бизнеса, которые Президент подписал 30 декабря

09.02.2021
572
Новости

Накануне Нового года, 30 декабря, Президент подписал 64 закона. Мы выбрали самые важные поправки, которые особенно пригодятся всем, кто работает...

Подробнее
Теги: Градостроительный кодексизъятие для публичных нуждкомплексное развитие территорииКРТреновацияшортрид
Предыдущий

Суды признали переписку в Telegram допустимым доказательством, хотя в договоре не было условия об этом

Следующий

ВС РФ подтвердил полномочия инспектора ГИТ рассмотреть спор между работником и работодателем

ШОРТРИД В СОЦСЕТЯХ

Чтобы не пропустить новую статью, подписывайтесь на ШОРТРИД в соцсетях:

СЕЙЧАС ЧИТАЮТ

Суды признали переписку в Telegram допустимым доказательством, хотя в договоре не было условия об этом

04.02.2021
1.6k

В 2021 году АО и ООО смогут провести любые общие собрания заочно

24.02.2021
366

Третий обзор практики по коронавирусу: позиции по аренде, неустойкам, налогам и административной ответственности

24.02.2021
548

Онлайн-заседания в арбитражных судах: как подготовить ходатайство о дистанционном рассмотрении дела?

27.11.2020
6.2k

ОПРОС

Какой формат новостей нравится Вам больше?

Просмотреть результаты

Загрузка ... Загрузка ...

ПОДПИШИТЕСЬ НА НОВОСТИ

ВОПРОС ЭКСПЕРТУ

Вы можете задать вопросы, и мы подготовим ответы на самые интересные из них

ЗАДАТЬ ВОПРОС

МАТЕРИАЛЫ ЗА НЕДЕЛЮ

4

Смотреть

Войти с помощью:

Шортрид

Правовые новости и аналитика
для тех, кто ценит время

Обзор по рубрикам

  • Административная ответственность
  • Банкротство
  • Договоры
  • Конкуренция и реклама
  • Земля и недвижимость
  • Интеллектуальная собственность
  • Корпоративные отношения
  • Личные вопросы
  • Налоги
  • Трудовые споры
  • Процесс

Популярные новости

Поручительство и субсидиарная ответственность в банкротстве: почему эти обязательства солидарные и как это использовать на практике?

Штрафы за нарушения в области персональных данных вырастут в 2 раза

В 2021 году АО и ООО смогут провести любые общие собрания заочно

ВС РФ не признал недействительной сделкой отказ арендодателя от договора аренды с банкротом

Третий обзор практики по коронавирусу: позиции по аренде, неустойкам, налогам и административной ответственности

Нужно ли согласовывать с ФАС России предварительный договор купли-продажи доли в ООО?

  • О проекте
  • Контакты
  • Политика конфиденциальности
  • Правила использования материалов

© 2021 Шортрид. By Octoweb.

  • Главная
  • Новости
  • Аналитика
  • Ответы на вопросы
  • Сервисы
  • О проекте
  • ОФОРМИТЬ ПОДПИСКУ

© 2021 Шортрид. By Octoweb.

Войдите в акккаунт ниже

Забыли пароль? Регистрация

Заполните форму ниже для регистрации

*Регистрируясь на сайте, я принимаю Политику конфиденциальности.
Все поля обязательны Войти

Восстановить пароль

Введите логин или e-mail, чтобы сбросить пароль

Войти

Мы используем файлы куки. Чтобы продолжить использовать сайт прочтите и примите наши условия.