Механизмы реновации включили в Градостроительный кодекс. О каких рисках нужно знать правообладателям недвижимости?

Рассказывают:

Елена Гаврилина,

партнер, практика недвижимости и строительства АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»

Антон Алексеев,

советник, практика недвижимости и строительства АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»

В конце декабря 2020 года произошло существенное изменение градостроительного законодательства. Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ создал правовой механизм для всероссийской реновации жилого и нежилого фонда.

Ключевые изменения

Глава 5.1 ГрК РФ, которая предусматривала несколько механизмов развития территорий, больше не действует. Вместо нее появилась глава 10, в которой описан только один механизм – комплексное развитие территории.

До внесения изменений ГрК РФ предусматривал:

• • развитие застроенных территорий,
  • комплексное освоение территорий,
  • комплексное развитие территории по инициативе правообладателей, и
  • комплексное развитие территории по инициативе муниципальных органов.

Теперь в ГрК РФ (глава 10) описан только один механизм – комплексное развитие территории (КРТ). По сути, он объединил варианты, которые ГрК РФ предусматривал ранее.

Принять решение о КРТ могут в отношении территории, которая не указана в Правилах землепользования и застройки в качестве территории КРТ (ч. 5.2 ст. 30 ГрК РФ).

Раньше территорию, в отношении которой планировалось осуществлять комплексное развитие, нужно было обозначать в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Таким образом, все заинтересованные лица могли заранее понять, что в отношении той или иной территории уполномоченный орган может принять соответствующее решение и начать ее развивать. Сейчас это правило отменили. Однако субъект РФ может принять решение, чтобы оно продолжало действовать.

С практической точки зрения это означает, что участок могут изъять для государственных или муниципальных нужд, даже если в ПЗЗ нет сведений о том, что он находится в границах территории комплексного развития. Это существенный риск для большинства правообладателей недвижимости.

Кроме того, теперь виды разрешенного использования объектов и параметры строительства будут определяться решением о КРТ. Они могут не соответствовать ПЗЗ, напротив, решение о КРТ является самостоятельным основанием для изменения ПЗЗ.

Для принятия решения о КРТ больше не нужно, чтобы 50% территории были заполнены аварийными объектами, самовольными постройками, объектами, не соответствующими видам разрешенного использования.

Такой 50-процентный порог был раньше. Сейчас решение о КРТ могут принять, даже если аварийных и самовольных построек на территории меньше 50%.

Теперь механизм КРТ по типу реновации распространяется и на многоквартирные дома (ч. 2 ст. 65 ГрК РФ).

Это самое обсуждаемое изменение – в ГрК РФ внесли реновационные механизмы включения в КРТ многоквартирных домов и расселения жильцов. Если раньше расселяли только аварийные дома или те, что шли под снос, то сейчас регионы могут утвердить определенные критерии (например, пятиэтажки) для включения дома в проект КРТ. После этого жители принимают решение, участвовать им в этом или нет. Если 2/3 жильцов проголосовали «за», дом можно расселить.

Теперь можно заключать несколько договоров о КРТ в отношении одной территории (ст. 68 ГрК РФ).

Причем это возможно не только в отношении территории, но и в отношении отдельных этапов реализации решения о КРТ.

«По степени потенциальных рисков для бизнеса эти поправки можно сравнить с поправками в ст. 222 ГК РФ, которые открыли возможность административного сноса самовольных построек»

С точки зрения застройщика новый механизм может быть интересен:

• возможностью реализовывать всесторонние градостроительные решения в кооперации с уполномоченными органами. Например, можно возложить на уполномоченные органы строительство транспортной, инженерной, социальной инфраструктуры, в том числе за пределами территории КРТ, обязанность утвердить документацию, выдать разрешения;
• возможностью в упрощенном порядке внести изменения в генплан, ПЗЗ и документацию по планировке территории. По закону документация по планировке территории, которая готовится в рамках исполнения договора о КРТ, является автоматически основанием для изменений ПЗЗ, генплана и изменяет предыдущую документацию.
• возможностью «освободить» территорию КРТ от правообладателей, которые там есть, — путем принудительного изъятия объектов недвижимости, расселения многоквартирных домов.

4 вида КРТ

В зависимости от вида КРТ в границах развиваемой территории могут быть разные объекты.

Органы власти могут инициировать:

(1) КРТ жилой застройки. Это возможно в отношении территорий, где есть:

• • аварийные дома и дома, подлежащие сносу, которые признаны таковыми в установленном Правительством порядке,
  • многоквартирные дома, которые соответствуют критериям, установленным в субъекте РФ,
  • любые иные объекты капитального строительства и земельные участки, расположенные в границах элемента планировочной структуры (например, квартала), в котором есть дома, перечисленные выше. Потенциально это могут быть любые объекты, в том числе и свежие новостройки, если они мешают КРТ.

Обратите внимание: КРТ нельзя реализовать, если в квартале, районе или ином элементе планировочной структуры нет аварийных домов или домов, соответствующих критериям, которые установили в регионе.

На заметку

В ГрК РФ определены основные «насечки», которые должны будут развить регионы, определяя критерии многоквартирных домов, попадающих под КРТ (ч. 2 ст. 65 ГрК РФ). Например, критериями могут быть:

• • • определенный физический износ здания,
    • высокая стоимость работ по капитальному ремонту,
    • строительство в определенные периоды,
    • отсутствие централизованных инженерных систем,
    • ограниченно работоспособное техническое состояние здания.

(2) КРТ нежилой застройки. Это возможно в отношении территорий, где есть:

• • аварийные объекты капитального строительства,
  • объекты, снос, реконструкция которых планируются на основании адресных программ,
  • объекты, использование которых не соответствует градостроительным регламентам,
  • самовольные постройки,
  • иные объекты капитального строительства и земельные участки, расположенные в границах элемента планировочной структуры.

Обратите внимание: в случае смешанной застройки (жилые и нежилые постройки в одном квартале) можно заключить только договор о КРТ жилой застройки.

(3) КРТ незастроенной территории. Возможно в отношении территорий, где есть земельные участки из состава государственной, муниципальной или неразграниченной собственности, в том числе с расположенными на них объектами капитального строительства.

Это три вида КРТ по инициативе уполномоченного органа. Есть еще один вид:

(4) КРТ по инициативе правообладателя. У него есть специфика:

• • развивать территорию могут как один, так и несколько правообладателей земельных участков / объектов недвижимости;
  • участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и переданные в аренду, можно включить в КРТ, если срок аренды составляет не менее 5 лет на дату договора о КРТ;
  • если правообладателей несколько, они заключают между собой договор о разграничении обязанностей по КРТ, а затем заключают договор с муниципальными органами;
  • в случае отказа от договора КРТ хотя бы одного из нескольких правообладателей документация признается недействующей;
  • уполномоченный орган не принимает решение о КРТ – все сведения включают в договор, который заключают без торгов. Сейчас механизм заключения такого договора подробно не описан. При этом буквальное толкование новой редакции закона позволяет сделать вывод, что договор о КРТ по инициативе правообладателей заключается до разработки документации по планировке территории. В связи с этим можно предположить, что, в отличие от предыдущей редакции ГрК РФ, уполномоченный орган не может отказать в заключении договора о КРТ «под предлогом» несоответствия документации по планировке территории установленным требованиям;
  • договор о КРТ может предусматривать обязательства публичной стороны по строительству инфраструктуры в том числе и за пределами развиваемой территории.

Обязательства и полномочия публичного субъекта

В договоре о КРТ можно предусмотреть обязательства публичного субъекта:

•  утвердить документацию о планировке территории,
• принять решение об изъятии земельных участков и объектов недвижимости для КРТ,
• обеспечить заключение договоров, предусматривающих переход прав на жилые помещения в многоквартирных домах, включенных в решение о КРТ жилой застройки,
• предоставить земельные участки в целях строительства объектов в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории,
• выдать разрешения на использование земельных участков, градостроительные планы и разрешения на строительство,
• предоставить застройщику льготы и меры господдержки,
• обеспечить строительство и реконструкцию объектов инфраструктуры, необходимых для реализации решения о КРТ. В том числе объектов социальной инфраструктуры – детских садов, поликлиник и др.

На заметку

Собственники имущества, изъятого в связи с КРТ, могут рассчитывать, что:

• • • собственникам жилых помещений в многоквартирных домах предоставят равноценную денежную компенсацию либо другое жилое помещение (по заявлению собственника),
    • во всех остальных случаях возмещение определяется по правилам ЗК РФ и включает в себя выкупную цену за землю и недвижимость, убытки и упущенную выгоду.

Чтобы закон полноценно заработал, Правительство должно решить ряд вопросов:

• определить порядок проведения торгов на заключение договора о КРТ,
• определить перечень объектов, которые нельзя изъять для публичных нужд при КРТ жилой и нежилой застройки,
• определить порядок согласования включения в границы КРТ участков, на которых размещены или будут размещены объекты федерального значения,
• установить порядок определения начальной цены торгов на право заключения догора о КРТ, если решение о КРТ принимает Правительство,
• установить дополнительные требования к участникам торгов,
• определить, какие сведения включаются в решение о КРТ и др.

Часть решений для полноценной работы закона должны установить субъекты, в частности определить:

• критерии, по которым многоквартирные дома подлежат включению в КРТ жилой застройки,
• перечень объектов, которые нельзя изъять для публичных нужд при КРТ жилой и нежилой застройки,
• какие сведения включаются в решение о КРТ,
• порядок определения начальной цены торгов на право заключения догора о КРТ, если решение о КРТ принимает субъект или муниципальное образование,
• дополнительные требования к участникам торгов,
• порядок определения границ территории КРТ по решению субъекта или муниципального образования,
• порядок реализации решения о КРТ,
• предельные сроки проведения решений общих собраний собственников многоквартирных домов, не признанных аварийными, но включенными в проект решения о КРТ.