Может ли собственник объекта незавершенного строительства повторно получить участок в аренду без торгов для завершения строительства? Когда нужно подать заявление о продлении аренды? Есть ли у собственника объекта незавершенного строительства право на продление аренды, если предыдущий договор расторгнут? Надо ли регистрировать право собственности на объект незавершенного строительства для продления аренды?
Рассказывает:
Софья Дорофеева,
юрист практики недвижимости и инвестиций АБ «Качкин и Партнеры»
Представим ситуацию: застройщик не успел закончить строительство или ввести объект капитального строительства в эксплуатацию, а договор аренды публичного земельного участка для строительства объекта истек.
При отсутствии правоустанавливающих документов на землю застройщик не получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (п. 1 ч. 6 ст. 55 ГрК). Соответственно, ему нужно снова оформлять права на земельный участок независимо от степени завершения строительства объекта.
Подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК предусматривает, что собственник объекта незавершенного строительства (далее – ОНС) вправе получить однократно земельный участок под ОНС в аренду без торгов для завершения строительства, если:
- уполномоченный орган не подал в суд заявление об изъятии ОНС путем продажи с публичных торгов в пределах 6 месяцев после истечения договора аренды участка, или
- суд отказал в изъятии ОНС, или
- ОНС не продали с публичных торгов из-за отсутствия участников на торгах.
Если ОНС был изъят и новый собственник, купивший ОНС на публичных торгах, также не успел завершить строительство, у него есть безусловное право на однократное продление аренды по подп. 1 п. 5 ст. 39.6 ЗК.
На заметку
Публичный собственник земли может обратиться в суд и потребовать изъятия ОНС путем продажи с публичных торгов, когда:
- договор аренды публичного участка, заключенный после 01.03.2015 (по результатам аукциона или без торгов для завершения строительства) истек, и
- объект не достроен (п. 1, п. 2, п. 6 ст. 239.1 ГК, п. 33 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ).
При этом в ст. 239.1 ГК нет ограничений по сроку предъявления требования об изъятии ОНС. ВС отмечает, что уполномоченный орган может обратиться в суд даже по истечении 6 месяцев после прекращения договора аренды участка (п. 12.3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства, от 19.11.2025, далее – Обзор судебной практики от 19.11.2025).
Если суд удовлетворит требование и торги состоятся, средства от продажи ОНС идут бывшему собственнику ОНС за вычетом расходов на проведение торгов (п. 5 ст. 239.1 ГК).
Закон прямо устанавливает, что изъятие ОНС не допускается, когда:
- для финансирования строительства привлекались деньги дольщиков по Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ (п. 11 ст. 4 Федерального закона № 214). При этом суды могут применять этот запрет независимо от того, как назывался договор, по которому дольщики вносили денежные средства, и был ли он зарегистрирован как договор участия в долевом строительстве (Решение АС Псковской области от 05.11.2025 по делу № А52-1622/2025);
- собственник ОНС доказал, что срок строительства нарушен из-за действий (бездействия) органов власти или лиц, эксплуатирующих инженерные сети, к которым должен подключаться объект (п. 3 ст. 239.1 ГК).
Может ли собственник ОНС повторно получить участок в аренду без торгов для завершения строительства?
Бывают ситуации, когда собственнику ОНС уже продлевали аренду без торгов для завершения строительства, но он опять не успел достроить. Органы, уполномоченные распоряжаться публичной землей, и ВС по-разному решают, можно ли снова продлить аренду без торгов.
Позиция уполномоченных органов. Они придерживаются формального подхода и регулярно отказывают в повторном продлении аренды участка без торгов, даже когда не собираются изымать ОНС или объект фактически полностью построен. В обоснование уполномоченные органы ссылаются на однократность, упоминаемую в п. 5 ст. 39.6 ЗК (Постановление АС Северо-Кавказского округа от 23.06.2023 по делу № А63-4877/2022).
На заметку
При оценке однократности учитывают факт предоставления участка в аренду для завершения строительства не только действующему собственнику ОНС, но и предыдущим. Исключение: когда ОНС приобретен на публичных торгах. Тогда оформление прав на землю предыдущим владельцем ОНС не имеет значения.
В результате такого формального подхода собственники ОНС на публичных участках оказываются в ситуации, когда сделать ничего нельзя: ни достроить, ни снести, ни обязать публичный субъект реализовать их право на изъятие и продажу ОНС с торгов.
Позиция судов. ВС (и часто нижестоящие суды) придерживается иного подхода. Он полагает, что нельзя отказывать собственнику ОНС в повторном заключении договора на новый срок, если:
-
- объект фактически не достроен и уполномоченный орган не потребовал изъятия ОНС в течение 6 месяцев с даты прекращения аренды (п. 12 и п. 12.1 Обзора судебной практики от 19.11.2025, п. 14 Обзора судебной практики № 1 (2023) от 26.04.2023, Определение ВС от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 по делу № А63-4067/2021), или
- объект фактически полностью построен, но не введен в эксплуатацию (п. 4 Обзора судебной практики от 19.11.2025, постановления 8ААС от 28.11.2024 по делу № А70-5899/2024, АС Поволжского округа от 26.06.2023 по делу № А12-33769/2021, Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 17.04.2025 по делу № 33а-645/2025).
В первом случае (когда не заявлено об изъятии ОНС в течение 6 месяцев) уполномоченный орган, по сути, теряет преимущественное право на изъятие. Если он потребует изъятия ОНС уже после того, как собственник попросил продлить аренду, суд должен отказать ему (п. 12 Обзора судебной практики от 19.11.2025).
Соответственно, собственнику ОНС нужно внимательно следить за истечением 6-месячного срока и, как только пройдет 6 месяцев после прекращения аренды, успеть подать заявление о продлении аренды быстрее, чем уполномоченный орган потребует изъятия ОНС.
На заметку
Если собственник ОНС захочет подстраховаться и подать заявление о продлении до истечения 6 месяцев, такое заявление должно быть рассмотрено по существу (Постановление АС Западно-Сибирского округа от 26.08.2025 по делу № А75-12738/2024). Однако не ясно, будет ли заявление пользоваться приоритетом, если уполномоченный орган не заявит об изъятии ОНС в течение 6 месяцев.
Во втором случае (когда объект фактически полностью построен) у уполномоченного органа уже в принципе нет права на изъятие (абз. 8 п. 4 Обзора судебной практики от 19.11.2025). Соответственно, заявление можно подавать в любое время, необязательно ждать истечения 6-месячного срока с момента прекращения договора аренды участка.
Таким образом, суды фактически отрицают существование однократного ограничения на продление аренды для завершения строительства. По их мнению, отказы в предоставлении земельных участков для завершения строительства нарушают баланс публичных и частных интересов (Определение ВС от 15.04.2024 № 307-ЭС24-3430 по делу № А13-4308/2023, Постановление АС Западно-Сибирского округа от 01.12.2025 по делу № А46-9724/2024, Определение 7КСОЮ от 14.05.2025 по делу № 88-5994/2025).
Есть ли у собственника ОНС право на продление аренды, если предыдущий договор расторгнут?
По мнению ВС, право на предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства ОНС есть даже в тех случаях, когда предыдущий договор был расторгнут по соглашению сторон, а не прекращен в связи с истечением срока (п. 12.2 Обзора судебной практики от 19.11.2025).
Такая позиция вызывает вопросы. С одной стороны, это единственный способ просто и быстро разрешить судьбу ОНС. Но с другой стороны, это предоставляет пространство для противоречивого поведения собственника ОНС. Если собственник ОНС согласился с расторжением договора аренды участка, то странно, если у него будет право передумать.
Надо ли регистрировать право собственности на ОНС для продления аренды?
Суды считают, что для реализации права на предоставление в аренду участка в целях завершения строительства регистрация прав на ОНС не требуется. В обоснование они ссылаются на п. 32 Приказа Росреестра от 02.09.2020 № П/0321. Там сказано, что собственник ОНС вправе представить любые документы, подтверждающие право собственности на ОНС, если право собственности на ОНС не зарегистрировано в ЕГРН (Кассационное определение 5КСОЮ от 13.04.2022 по делу № 88А-3278/2022).
ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ
Компания обратилась в Государственный комитет имущественных и земельных отношений Республики Мордовия (далее – Комитет) с заявлением о продлении договора аренды публичного участка сроком на 3 года для завершения строительства многоэтажного жилого дома. Комитет отказал со ссылкой на то, что право собственности на ОНС не зарегистрировано.
Компания попыталась оспорить отказ Комитета. Две инстанции удовлетворили ее требование и обязали Комитет заключить с компанией дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка без торгов.
Суды указали, что по смыслу подп. 10 п. 2, подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК для реализации права на предоставление в аренду земельного участка в целях завершения строительства ОНС регистрация прав на данный объект не требуется.
Отсутствие кадастрового учета и регистрации права на ОНС усложняют доказывание наличия права собственности на ОНС. Кроме того, если собственник ОНС не заинтересован в дальнейшем строительстве, при отсутствии кадастрового учета и регистрации прав на ОНС есть риск, что уполномоченный орган не будет обращаться с требованием об изъятии ОНС и продажи его с публичных торгов, так как четкий порядок постановки ОНС на кадастровый учет силами уполномоченного органа в таких случаях отсутствует. Соответственно, незарегистрированный ОНС рискует остаться в подвешенном состоянии на неопределенный срок.
Может ли собственник ОНС потребовать изменения вида разрешенного использования участка при продлении аренды?
При заключении договора аренды для завершения строительства не может изменяться вид разрешенного использования земельного участка и назначение здания, которое должно быть создано (п. 2 Обзора судебной практики от 19.11.2025).
Иными словами, ОНС должен быть достроен в качестве того объекта, который начинал строиться. Данное правило работает, даже если после начала строительства изменился градостроительный регламент и такие объекты строить на участке больше нельзя (п. 3 Обзора судебной практики от 19.11.2025).
Что будет, если собственник ОНС не просит продлить аренду, а уполномоченный орган не просит изъять ОНС?
Ситуации, когда собственник ОНС не обращается за продлением аренды, а уполномоченный орган не требует изъятия, не исключены. Это особенно актуально для ОНС на участках, предоставленных до 01.03.2015, так как они не могут быть изъяты по ст. 239.1 ГК.
В таких случаях собственнику ОНС следует помнить, что нахождение ОНС на публичном участке без договора аренды является основанием для взыскания с него неосновательного обогащения (Решение АС Ямало-Ненецкого автономного округа от 26.01.2024 по делу № А81-9888/2023).
Также есть случаи, когда суды удовлетворяют требования уполномоченных органов об изъятии ОНС, но торги так и не проводятся. Собственник ОНС снова оказывается в ситуации, когда он не может ничего сделать с ОНС и не может получить денежную компенсацию от продажи (Постановление АС Уральского округа от 23.09.2025 по делу № А50-29492/2024).
Как показывает практика, пока сложно добиться исполнения уполномоченным органом ст. 239.1 ГК до конца или пересмотра решения об изъятии в связи с бездействием уполномоченных органов.
Может ли арендодатель требовать сноса ОНС при истечении аренды?
ВС запретил требовать освобождения участка от ОНС со ссылкой на ст. 622 ГК, которая предусматривает возврат арендованного имущества в первоначальном состоянии (п. 11 Обзора судебной практики от 19.11.2025).
По мнению ВС, если арендатор правомерно возвел ОНС, то по истечении договора аренды участка арендодатель может требовать только изъятия ОНС путем продажи с публичных торгов на основании ст. 239.1 ГК. Если ОНС имеет признаки самовольной постройки, то его судьба определяется по правилам ст. 222 ГК.
Таким образом, ВС разграничивает случаи, когда могут применяться ст. 622, ст. 222 и ст. 239.1 ГК. Это имеет большую практическую ценность, так как ограничивает возможность злоупотреблений со стороны уполномоченных органов.
Читайте также
Аренда публичных земель для строительства: основные позиции из Обзора ВС
Может ли арендатор выбрать другой вид разрешенного использования участка? В каких случаях арендодатель не может досрочно расторгнуть договор аренды? Когда...
Аренда публичной земли под застройку: можно ли получить ее по добросовестности?
Можно ли приобрести право аренды по добросовестности? Если право аренды приобретается по добросовестности, на каких условиях арендатор будет пользоваться имуществом...
Аренда земли под недостроенным объектом недвижимости: как и когда получится ее продлить?
Компания арендует два участка, на которых расположен объект незавершенного строительства. В апреле 2020 года срок аренды закончился. Ранее договор однократно...
Аренда неизолированной части помещения: как оформить и зарегистрировать в Росреестре?
Как Росреестр и суды относятся к договорам аренды части помещения? Можно ли зарегистрировать такой договор? Нужно ли для этого ставить...
Ремонт в арендуемых помещениях: какие условия включить в договор?
Как арендатору не потерять инвестиции в подготовительный ремонт в помещении? Как арендодателю подстраховаться от незапланированной перепланировки помещения арендатором? Почему важно...
