Записи в ЕГРН проверены. Достаточно ли этого, чтобы исключить риск оспаривания сделки?

Рассказывает:

Николай Бабий,

юрист юридической фирмы Orlova\Ermolenko

Многие покупатели объектов недвижимости перед сделкой считают достаточным только ознакомиться с выпиской из ЕГРН и убедиться, что продавец действительно является продавцом. Это связано с тем, что закон закрепляет принцип публичной достоверности реестра (п. 6 ст. 8.1 ГК). Он означает, что лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Но в реальной жизни бывает иначе: лицо, указанное в выписке ЕГРН, может не быть собственником или бывает, что ограничения или обременения в выписке отсутствуют, а на самом деле установлены судом или приставами. В таком случае сделку в последующем могут оспорить и суд будет оценивать поведение покупателя как добросовестное или недобросовестное.

В этой статье на конкретных примерах рассмотрим, как покупателю исключить риски оспаривания сделки в таких ситуациях.

Запись в ЕГРН о собственности

Право собственности на объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации, то есть с момента внесения записи о правообладателе в ЕГРН (п. 2 ст. 8.1 ГК).

В то же время судебная практика последовательно показывает, что выписка из ЕГРН не является бесспорным доказательством подтверждения права собственности продавца (п. 38 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Принцип публичности и достоверности ЕГРН имеет ограниченное применение: приобретение недвижимого имущества, зафиксированное в ЕГРН в виде записи о праве, будет свидетельствовать о добросовестности приобретателя, пока заинтересованное лицо не оспорит запись и не исключит ее из данных ЕГРН.

Сама по себе запись в ЕГРН не достаточна для подтверждения разумной осмотрительности покупателя при приобретении объектов недвижимого имущества. Например, ВС указывал, что любой разумный участник гражданского оборота перед покупкой недвижимого имущества должен:

• ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость,
• выяснить основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности на него, реальную стоимость имущества, наличие или отсутствие споров относительно права собственности на имущество (Определение ВС от 05.10.2021 № 305-ЭС19-13577 по делу № А40-204589/2017).

Возникает вопрос: достаточно ли будет проверить только титул текущего продавца или необходимо проверять все предыдущие сделки?

В деле 2024 года суды расценили проверку продавцом данных ЕГРН и одного звена из цепочки титульной истории как непроявление должной осмотрительности и непринятие необходимых мер для проверки юридической чистоты сделки и судьбы объектов недвижимости.

В данном деле демонстрируется, что данные ЕГРН, носящие, казалось бы, публичный и достоверный характер, были разбиты позицией истца о недобросовестности приобретателя ввиду отсутствия дополнительной проверки юридической чистоты сделки и судьбы объектов недвижимости.

Вместе с тем стандарт добросовестного поведения может отличаться в зависимости от статуса участников гражданского оборота. В отношении граждан действует более мягкий подход, позволяющий им при приобретении недвижимого имущества для личных нужд (квартира или дача) помимо данных ЕГРН оценивать лишь отдельные характеристики жилого помещения (например, текущего собственника, зарегистрированные ограничения или обременения, наличие иных лиц, проживающих в доме или квартире путем визуального осмотра), но не всю титульную цепочку, поскольку у таких лиц, как правило, отсутствует материальная и правовая база для оценки всех возможных рисков, связанных с приобретением квартиры или дома для личных нужд.

Например, в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утв. Президиумом ВС 25.11.2015, указано, что разумными и осмотрительными признаются действия, свидетельствующие об ознакомлении со сведениями из ЕГРП (в настоящее время — ЕГРН), подтверждающими право собственности лица, отчуждающего жилое помещение, выяснение наличия обременений, в том числе правами пользования лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, непосредственный осмотр жилого помещения, приобретение его по цене, приближенной к рыночной стоимости. ВС в этом обзоре не определяет, что в качестве факта, свидетельствующего о добросовестности приобретателя, должен выступать анализ перехода прав к продавцу.

Но несмотря на относительно более мягкий подход, покупатель-гражданин в любом случае не должен полагаться лишь на данные ЕГРН. В его распоряжении должны быть и иные механизмы оценки прав на объект. Наличие в ЕГРН записи о праве собственности еще не свидетельствует о том, что такое право не может быть оспорено в дальнейшем.

Читайте также:

Как покупателю не лишиться и квартиры, и денег при покупке у жертвы мошенников? Анализ практики

Отметка в ЕГРН об оспаривании прав в судебном порядке

Выписка из ЕГРН содержит специальный раздел №6, куда можно внести запись о том, что права оспариваются в судебном порядке.

Если право на объект недвижимости оспаривается в судебном порядке, то в ЕГРН в срок не более 5 рабочих дней со дня приема заявления вносится запись о том, что в отношении такого права заявлено право требования со стороны конкретного лица. Эта запись при отсутствии иных причин не является основанием для приостановления регистрации прав и отказа в ее осуществлении, если иное не установлено федеральным законом (ч. 2, 3 ст. 37 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Правовым последствием внесения отметок является то, что лицо, обратившееся за регистрацией права на имущество в тот момент, когда в отношении этого имущества в государственном реестре содержалась отметка, считается знавшим о притязании в случае спора с лицом, по требованию или заявлению которого была внесена эта отметка.

Однако на практике такая запись вносится далеко не всегда. Тогда остается вопрос: если в ЕГРН такая отметка не содержится, но фактически в отношении объекта недвижимости возник судебный спор, можно ли говорить о том, что покупатель проявил должную осмотрительность при приобретении такого объекта недвижимости или ему следовало проверять иные источники?

Судебная практика показывает, что отсутствующая в ЕГРН запись о наличии судебного спора в отношении объекта недвижимости не является подтверждением отсутствия такого спора в действительности. Такая отметка вносится по заявлению заинтересованного лица и поэтому не является единственным подтверждением наличия судебного спора.

Это дело показывает: при приобретении недвижимости в собственность важно в любом случае отслеживать данные открытых источников, в том числе сайты судов общей юрисдикции, КАД, сайт ФССП. Данные действия позволят избежать приобретения недвижимого имущества, права на которые будут оспорены в дальнейшем.

Запись в ЕГРН об аресте и запрете на совершение регистрационных действий

Само по себе принятие судом обеспечительной меры в отношении недвижимости не свидетельствует о том, что приобретатель этого имущества должен был знать о судебных спорах по поводу этого объекта (п. 7 Информационного письма Президиума ВАС от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения»).

Этот вывод находит свое отражение в более поздней практике ВАС. В частности, в Определении от 25.07.2011 № ВАС-6272/11 он обратил внимание, что поскольку сведения о запрете на совершение сделок с недвижимым имуществом были внесены в ЕГРН после заключения оспариваемого договора, то покупатель, приобретая объект недвижимого имущества, не знал и не должен был знать об аресте этого имущества.

В большинстве случаев практика складывается аналогичным образом.

Здесь демонстрируется общий подход: наличие вступившего в силу судебного акта о наложении ареста или запрета на совершение регистрационных действий без внесения сведений в ЕГРН не свидетельствует о недобросовестности приобретателя.

Вместе с тем существует и другая судебная практика, подтверждающая, что приобретатель недвижимого имущества должен проверять наличие ограничений и обременений не только по данным ЕГРН, но и на основании иных доступных источников.

Особенностью этого спора является то, что при доказывании недобросовестности приобретателя был установлен сложный юридический состав: наличие в ЕГРН записи о наличии судебного спора, в рамках дела о банкротстве были наложены обеспечительные меры, и эти сведения содержались в КАД.

Таким образом, в соответствии с общим подходом, сформированным судебной практикой, для подтверждения добросовестности приобретателя недвижимого имущества достаточно подтвердить отсутствие в ЕГРН записей о наличии ареста или запрета на совершение регистрационных действий на момент приобретения такого объекта недвижимости при условии отсутствия иных фактов, указывающих на недобросовестность приобретателя.

Запись в ЕГРН об ипотеке

Аналогичным образом складывается ситуация с записями ЕГРН об ипотеке. По общему правилу запись в ЕГРН об ипотеке является достоверным и достаточным доказательством, подтверждающим добросовестность залогодержателя. Отсутствие такой записи в ЕГРН исключает возникновение залоговых обязательств между сторонами.

Запись об ипотеке, внесенная в отношении объекта недвижимого имущества залогодержателем, полагавшимся на данные ЕГРН о собственнике, не может быть снята по заявлению собственника, ввиду добросовестности такого залогодержателя.

При добросовестности приобретателя заложенного недвижимого имущества последующее внесение в ЕГРН записи о ее залоге на основании заявления залогодержателя не влечет восстановления залога. Дальнейшее отчуждение вещи происходит без обременения. К такому выводу приходит суд при рассмотрении вопроса о добросовестности приобретателей недвижимого имущества, опиравшихся на данные ЕГРН и заверения риэлтора. Залог подлежит прекращению при переходе права собственности на заложенное имущество к добросовестному приобретателю, который не знал и не должен был знать о существовании залога (Определение 8КСОЮ от 05.11.2024 № 88-22955/2024).