Как складывалась судебная практика в период с 2023 по 2025 год при оспаривании купли-продажи квартир продавцами, которые пострадали от мошеннических действий? Как защищаться покупателям после «дела Долиной»? Что, по мнению Верховного суда, нужно доказывать покупателю и продавцу? Что следует проверить перед покупкой квартиры, чтобы минимизировать риски признания сделки недействительной?
Рассказывают:
Андрей Власов,
руководитель юридического департамента группы компаний IThub, автор телеграм-канала Нейроновости
Аслан Шомахов,
старший юрист группы компаний IThub, аспирант Финансового университета при Правительстве РФ
В последние два года (2023-2025 год) судебная практика для покупателей недвижимости складывалась критически. Покупатель мог попасть в ситуацию, когда продавец подавал иск о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, ссылаясь на то, что он совершил сделку по указанию мошенников, но на самом деле не собирался расставаться с квартирой. В таком случае продавец оспаривал продажу по «пороку воли» (ст. 177, 178, 179 ГК). А если после действий мошенников он попадал в банкротство, то сделки оспаривались по банкротным основаниям.
Читайте также:
Обязательственный «разворот»: как не остаться без денег и без имущества при реституции? Колонка Романа Бевзенко
Порок воли
На практике мошенники действуют так:
- они убеждают собственника продать квартиру и перевести вырученные деньги на «безопасный счет» (например, по телефону сообщают, что это сотрудники ФСБ);
- продавец, находясь под влиянием обмана, заключает сделку с покупателем, который проводит стандартную проверку, добросовестно оплачивает полную цену и регистрирует право собственности;
- после перевода денег мошенникам продавец подает иск о признании сделки недействительной по основаниям порока воли (ст. 177, 178, ст. 179 ГК).
Практика 2023–2025 годов выделяет три статьи ГК, на которых истцы-продавцы строят свои требования:
- ст. 177 ГК — невменяемость (не понимал значения действий). Если продавец вел себя адекватно и предоставил справки — как правило, покупатель защищен.
- ст. 178 ГК — заблуждение (перепутал природу сделки). Если покупатель не знал и не должен был знать о заблуждении, суд должен отказать в иске о признании ее недействительной (п. 5 ст. 178 ГК).
- ст. 179 ГК— обман (под влиянием мошенников). Факт обмана третьим лицом не означает автоматического выбытия имущества «помимо воли» (ст. 302 ГК).
Наибольшую остроту ситуация приобретает, когда в отношении продавца возбуждается уголовное дело и он официально признается потерпевшим. Вступивший в силу приговор по уголовному делу имеет преюдициальное значение для гражданского суда: факт обмана считается доказанным и не требует повторного установления (ч. 4 ст. 61 ГПК).
На этом строится иск продавца о признании сделки недействительной. Ключевым последствием такого иска является реституция — возврат квартиры продавцу.
Главная проблема для покупателя заключается в том, что суды, возвращая квартиру продавцу, отказывают во взыскании уплаченных денег с продавца, мотивируя это тем, что деньги у него похитили третьи лица (мошенники).
Позиция Верховного суда
Аналогичная мошенническая схема фигурировала в деле Долиной, которое дошло до Верховного суда. Мошенники убедили Ларису Долину продать квартиру. Покупатель перечислил 112 млн рублей (при рыночной стоимости по разным оценкам 124 млн — 138 млн рублей), которые продавец передала мошенникам.
Продавец оспорила сделку в суде. Суды трех инстанций признали договор купли-продажи недействительным, но не применили реституцию, то есть покупатель остался и без денег, и без квартиры.
ВС в сжатые сроки отменил акты нижестоящих судов и отказал в иске продавца (Определение ВС от 16.12.2025 № 5-КГ25-174-К2). Квартиру вернули покупателю.
При этом фактически ВС распространил жесткий стандарт доказывания на гражданские споры. Он пришел к таким выводам:
- если продавец понимал природу действия (переход права собственности) и совершал последовательные действия по его исполнению, сделка признается действительной. Мошеннический мотив не влияет на действительность;
- внешнее проявление воли (подписание договора, визит в МФЦ, передача ключей) имеет ключевое значение. Если воля продавца деформирована третьими лицами (мошенниками), это квалифицируется как обман, а не заблуждение. При этом, согласно абз. 3 п. 2 ст. 179 ГК, сделка, совершенная под влиянием обмана третьего лица, может быть признана недействительной, только если другая сторона сделки (покупатель) знала или должна была знать об обмане. В данном деле не было установлено таких обстоятельств со стороны покупателя.
Также порочна практика, при которой суды отказывают покупателю в возврате денег, ссылаясь на «противоречие основам правопорядка» (п. 4 ст. 167 ГК).
Так, в одном деле прокурор подал иск о взыскании в доход государства 94 млн рублей, которые физлица получили по сделке компаний (здесь речь не шла о покупке квартиры). ВС указал, что сделка, совершенная в результате мошеннических действий, не может быть квалифицирована по ст. 169 ГК с целью изъятия средств в доход государства. Применение ст. 169 ГК в таких случаях нарушает права потерпевшего на возмещение ущерба и приводит к необоснованному обогащению казны за счет жертвы преступления. Наличие уголовного состава в действиях сторон или третьих лиц не превращает гражданско-правовую сделку в «антисоциальную», если ее цель не была направлена на нарушение основ правопорядка обеими сторонами (Определение ВС от 06.09.2016 № 16-КГ16-30).
Читайте также:
Почему для юриста 10+168=169? Комментарий Романа Бевзенко к норме о недобросовестных сделках
ПРИМЕРЫ ИЗ ПРАКТИКИ
Когда покупатель проиграл
Пенсионерка продала квартиру по указанию мошенников. Суд признал сделку недействительной, сославшись на дисконт 29% и статус потерпевшей. Суд применил п. 4 ст. 167 ГК и отказал покупателю в возврате денег (реституции), сославшись на «основы правопорядка и нравственности». Покупатель остался и без квартиры, и без денег.
Решение Октябрьского районного суда г. Саранска от 10.04.2024 по делу № 2-436/2024, оставлено в силе Определением 1КСОЮ от 22.01.2025
Продавец продал квартиру за 23 млн рублей. Он полагал, что участвует в оперативных мероприятиях. Впоследствии продавец оспорил сделку. Суд первой инстанции отказал в иске. Апелляция отменила это решение и признала сделку недействительной по ст. 178 ГК (заблуждение). Кассация согласилась.
Суд критически оценил показания нотариуса и врача-психиатра, присутствовавших на сделке. Несмотря на выдачу положительного заключения в момент подписания договора, в судебном заседании они заявили, что продавец вел себя странно и цена выглядела заниженной, но они все равно удостоверили сделку.
Таким образом, наличие освидетельствования не гарантирует защиту, если специалист в суде изменит позицию для снятия с себя ответственности.
Определение 2КСОЮ от 24.06.2025 по делу № 88-15117/2025
Когда покупатель выиграл
Продавец оспаривал сделку купли-продажи квартиры. На момент продажи он полагал, что участвует в спецоперации. Суд отказался признать сделку недействительной. Он установил последовательность действий продавца в течение двух месяцев: наем риелтора, получение согласия супруги, снятие с учета, личное посещение банка. Такие действия не могут быть совершены «автоматически».
Апелляционное определение Калужского областного суда от 25.03.2025 по делу № 33-820/2025
Еще в одном деле продавец потребовал признать куплю-продажу квартиры недействительной. Суд первой инстанции удовлетворил иск. Но апелляция отменила решение и отказала в иске, отвергнув доводы как о невменяемости (ст. 177 ГК), так и об обмане, заблуждении (ст. 178, ст. 179 ГК):
- по ст. 177 ГК: повторная экспертиза признала продавца вменяемым, опровергнув первую экспертизу;
- по ст. 178, ст. 179 ГК: суд установил, что продавец совершил ряд последовательных, логически выстроенных действий, объединенных одной целью. Это исключает вывод о том, что истец не понимал значение своих действий или заблуждался относительно природы сделки, даже при наличии влияния третьих лиц.
Покупатель указывал, что последовательность действий продавца (найм риелтора, выписка из квартиры, переезд) опровергает состояние «растерянности». Использование покупателем ипотеки и маткапитала (проверка ПФР) тоже подтвердили добросовестность. Суд в итоге отметил, что покупатель и банк, в котором была оформлена ипотека, не знали и при должной степени осмотрительности и разумности не могли знать о том, что продавец не имел намерения отчуждать квартиру.
Апелляционное определение ВС Республики Саха (Якутия) от 01.10.2025 по делу № 33-1130/2025
Риск банкротства продавца
В мошеннических схемах бывает, что продавцы подают на банкротство. Это второй по значимости риск, который часто упускают из виду. Если продавец в течение определенного срока после сделки будет признан банкротом, арбитражный управляющий может оспорить сделку по нескольким основаниям, предусмотренным Законом о банкротстве:
- как сделку с неравноценным исполнением (п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве). Период подозрительности: совершение сделки за 1 год до подачи заявления о банкротстве. Для покупателя ключевым признаком риска является то, что цена сделки существенно ниже рыночной, как правило, более чем на 20%-30%. Последствия для покупателя: сделка признается недействительной, квартира возвращается в конкурсную массу должника. Покупатель при этом становится кредитором продавца на сумму, уплаченную по сделке, но его шансы на реальный возврат денег минимальны.
- как сделку с целью причинения вреда кредиторам (п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве). Период подозрительности — 3 года до подачи заявления о банкротстве. Ключевые признаки для покупателя:
-
- продавец и покупатель являются аффилированными лицами (родственники, деловые партнеры и др.);
- оплата произведена неденежными средствами;
- продавец продолжает пользоваться квартирой после ее продажи.
Последствия для покупателя: сделка признается недействительной, квартира возвращается в конкурсную массу.
- как сделку с оказанием предпочтения (ст. 61.3 Закона о банкротстве). Период совершения — от 1 до 6 месяцев до подачи заявления о банкротстве. Ключевой признак для покупателя: квартира передается в счет погашения ранее возникшего долга продавца перед покупателем. Последствия для покупателя: сделка признается недействительной, квартира возвращается в конкурсную массу.
ПРИМЕРЫ ИЗ ПРАКТИКИ
Продавец под влиянием мошенников продал квартиру и перевел им деньги, после чего подал на свое банкротство. В этом деле была особенность: покупателем выступил риелтор, перепродавший объект третьему лицу, а истцом — банк-кредитор.
Кредитор (банк) пытался оспорить сделку как подозрительную (ст. 61.2 Закона о банкротстве) и мнимую (ст. 170 ГК).
Суд отказал в иске. Он указал, что статус потерпевшего в уголовном деле продавца не делает покупателя недобросовестным автоматически. Суд не увидел вреда кредиторам, так как продавец реально получил деньги.
Даже если сделка совершена в период подозрительности и деньги ушли мошенникам, покупатель защищен, если цена рыночная, а сговор не доказан.
Покупатель доказал и раскрыл финансовую возможность приобретения квартиры по цене договора. В итоге суд установил принятие покупателем всех зависящих от него мер по защите от рисков недобросовестного поведения продавца.
Постановление 17ААС от 25.12.2024 по делу № А60-40688/2023
В другом деле должник (продавец) требовал признать договор купли-продажи квартиры недействительным, ссылаясь на то, что он действовал под влиянием мошенников, и на возбуждение уголовного дела.
Суд отказал в иске. Он применил ст. 61.7 Закона о банкротстве. Даже если бы сделку признали недействительной, квартира (единственное жилье) вернулась бы в конкурсную массу, но тут же была бы исключена из нее из-за исполнительского иммунитета (ст. 446 ГПК). Следовательно, кредиторы ничего не получат, а долг перед покупателем (реституция) просто увеличит реестр требований.
Определение АС Республики Татарстан от 09.10.2025 по делу № А65-21450/2024
Что проверить покупателю, чтобы минимизировать риски?
С учетом практики 2025 года покупателю нужно проявлять повышенную осмотрительность.
Проверка личности и полномочий продавца:
- паспорт. Проверьте действительность паспорта продавца по оригиналу на Госуслугах, сравните фото и подпись в паспорте с личностью продавца и его подписью;
- выписка из ЕГРН. Запросите у продавца свежую выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект непосредственно перед сделкой. Убедитесь, что продавец является единственным собственником и отсутствуют обременения (аресты, залоги).
Иные проверки продавца – физического лица:
- риск банкротства и долги:
- ЕФРСБ (Федресурс). Проверьте ФИО продавца на наличие сообщений о намерении инициировать банкротство или о текущей процедуре;
- база данных ФССП. Посмотрите наличие крупных исполнительных производств. Крупные долги — прямой сигнал о высоком риске будущего банкротства;
- картотеки судов. Проверьте продавца в картотеках судов общей юрисдикции и арбитражных судов на предмет участия в делах в качестве ответчика по денежным искам.
- дееспособность и вменяемость, то есть способность осознавать действия (риск по ст. 177 ГК):
- справки. Запросите у продавца свежие (полученные не более 2 недель назад) справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он не состоит на учете (идеальный вариант – присутствовать при получении продавцом этих справок, чтобы убедиться в их подлинности). Справки не гарантируют полной вменяемости в момент сделки, но их отсутствие или отказ предоставить — серьезный повод задуматься об отказе от сделки с таким продавцом.
- семейное положение и права супругов:
- согласие супруга. Если квартира приобреталась в браке, нужно потребовать нотариальное согласие супруга на продажу или запросить соглашение о разделе имущества (это относится в том числе и к бывшим супругам);
- заявление об отсутствии брака. Если продавец утверждает, что на момент покупки квартиры в браке не состоял, потребуйте предоставить нотариально заверенное заявление об этом.
- наследственная история:
- основание приобретения. Если квартира получена по наследству менее 3 лет назад — это зона повышенного риска;
- реестр наследственных дел. Проверьте информацию о наследственном деле на сайте Федеральной нотариальной палаты для выявления круга наследников;
- архивная выписка из домовой книги. Запросите ее для проверки лиц, зарегистрированных с наследодателем на момент его смерти.
- Проверка альтернативного жилья и планов продавца. Это нужно, чтобы убедиться, что продавец действует осмысленно и ему есть, куда переезжать.
Проверка объекта:
- история переходов прав. Обязательно запросите у продавца выписку о переходе прав. Частые перепродажи за короткий срок (2-3 сделки за последние 2-3 года), особенно по договорам дарения, — плохой знак;
- риски по материнскому капиталу. Если у продавца есть дети, рожденные в период действия программы маткапитала, необходимо провести проверку – запросить у продавца справку из Социального фонда об остатке средств на счете маткапитала. Нулевой остаток — сигнал к углубленной проверке;
- зарегистрированные лица и долги:
- выписка из домовой книги (или единый жилищный документ). Проверьте, кто зарегистрирован в квартире. Все должны сняться с учета до сделки;
- справка об отсутствии долгов по ЖКУ и капремонту. Запросите ее у продавца, учитывайте, что долги по капремонту переходят на нового собственника;
- лица с правом пожизненного проживания. Запросите архивную выписку из домовой книги, чтобы проверить, не было ли среди ранее зарегистрированных лиц тех, кто отказался от приватизации в пользу других или по каким-то причинам не участвовал в приватизации (например, отбывал срок заключения). Такие лица сохраняют право пожизненного пользования квартирой даже после ее продажи (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», п. 18 Постановления Пленума ВС от 02.07.2009 № 14).
Другие доказательства:
- личное присутствие и фиксация. Категорически требуйте личное присутствие собственника. Проводите видеофиксацию, задавая прямые вопросы о понимании последствий сделки;
- проверка «цифрового следа». Объявления на маркетплейсах с IP-адреса продавца могут доказывать его волю;
- психиатр на сделке. Для пожилых продавцов необходимо освидетельствование врачом-психиатром в день сделки с фиксацией отсутствия «повышенной внушаемости» и «снижение ресурсов волевой регуляции деятельности» (Определение 2КСОЮ от 24.06.2025 по делу № 88-15117/2025);
- безналичный расчет. Используйте аккредитив с расширенными «стоп-факторами» (факт подачи иска, признание продавца потерпевшим).
На заметку
Суть использования аккредитива — разрыв во времени между переходом права собственности и фактической оплатой для выявления скрытых рисков (мошенничество, банкротство, давление на продавца). Инструмент: безотзывный покрытый аккредитив. Условие раскрытия: деньги перечисляются продавцу не сразу после регистрации перехода права, а через 30 календарных дней (при условии передачи квартиры по акту). Если в течение этих 30 дней вскроются проблемы, деньги остаются в банке, а не уходят мошенникам.
Выплата денег автоматически приостанавливается, если в течение 30-дневного «периода ожидания»:
- подан иск об оспаривании сделки;
- наложен арест или запрет на регистрационные действия;
- продавец признан потерпевшим по уголовному делу о мошенничестве;
- возбуждена процедура банкротства Продавца.
Распределение рисков:
- приостановка, а не расторжение: при наступлении стоп-фактора оплата «замораживается» до решения суда. Это защищает покупателя от обвинений в просрочке;
- бремя доказывания: прямо возлагается на продавца. Именно он должен доказывать в суде, что препятствий для сделки нет.
- форма и фиксация сделки:
-
- нотариальное удостоверение. Крайне рекомендуется, хотя и необязательно по закону. Нотариус дополнительно проверяет дееспособность, волю сторон и формальную законность;
- видеофиксация. С согласия продавца проведите видеофиксацию подписания договора, где он на камеру подтвердит свое добровольное намерение продать квартиру на оговоренных условиях.
- фиксация личной активности продавца на маркетплейсах (Авито, Циан). Рекомендуется истребовать логи авторизации. Если объявление размещено с IP-адреса продавца, он вел переписку с фильтрацией неугодных покупателей (например, отказ от ипотеки или маткапитала) — это прямое доказательство наличия воли на сделку (Решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 20.02.2025 по делу № 2-60/2025);
- заверения об обстоятельствах. Обязательно включите в договор условия с заверениями об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК);
На заметку
В договор стоит включить жесткие гарантии продавца (под финансовую ответственность):
- он полностью дееспособен и осознает суть сделки;
- действует по своей воле, без принуждения, обмана или давления со стороны третьих лиц, полностью осознает суть и правовые последствия заключаемого договора, и что данная сделка не является для него кабальной;
- мотивы заключения сделки не связаны с участием в каких-либо «спецоперациях» или с указаниями лиц, представляющихся сотрудниками правоохранительных органов, спецслужб, Центрального Банка или иных банков, и что он действует исключительно в своих интересах, а не по принуждению или под влиянием заблуждения, вызванного такими лицами;
- на дату подписания договора он не является банкротом, в отношении него не возбуждена процедура банкротства и отсутствуют просроченные долги свыше 500 000 рублей;
- для приобретения квартиры не использовались средства материнского капитала;
- ему неизвестно о правах третьих лиц на квартиру, включая права наследников. Он не страдает заболеваниями, препятствующими осознанию сути подписываемого договора и обстоятельств его заключения, не находится в состоянии временного психического расстройства, и полностью отдает отчет своим действиям.
- проверка условий титульного страхования. Правила страхования часто содержат прямой отказ в выплате, если страхователь признан судом недобросовестным приобретателем (например, п. 2.5.11 Правил «Ренессанс Страхование»).
На заметку
При оформлении договора страхования убедитесь, что страховой полис покрывает риск признания сделки недействительной по основаниям ст. 177-ст. 179 ГК (порок воли), а не только риск виндикации (истребования). Некоторые страховые компании могут отказывать в выплате, ссылаясь на то, что это не является «риском титула». Если суд признает сделку недействительной, страховая компания вернет вам уплаченные за квартиру деньги. На сегодня это самый надежный способ финансовой защиты.
При совершении ипотечной сделки важно убедиться, что полис титульного страхования покрывает риск признания сделки недействительной по ст. 177 ГК (невменяемость). В противном случае, при реализации риска, банк потребует досрочного погашения всей суммы кредита (в связи с утратой обеспечения), а страховая компания откажет в выплате, ссылаясь на исключения в договоре (например, «события, имевшие место до заключения договора»).
Практика показывает критическую уязвимость страховой защиты в делах о «социальной инженерии». Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 12.11.2024 № 33-28227/2024 признавшее покупателя недобросовестным из-за «пассивности», создает преюдицию для отказа в страховой выплате.
Анализ правил страхования ведущих игроков выявляет системные барьеры для получения возмещения:
- исключение — «недобросовестность»: правила страхования часто содержат прямой отказ в выплате, если страхователь признан судом недобросовестным приобретателем (например, п. 5.11 Правил «Ренессанс Страхование»). Учитывая, что суды массово вменяют покупателям неосмотрительность (как в деле № 33-28227/2024), страховка юридически аннулируется самим судебным решением;
- процессуальная ловушка: ряд страховщиков (например, п. 13.2.16 Правил «АльфаСтрахование») требуют для выплаты предоставить судебный акт о признании покупателя добросовестным. В случае удовлетворения виндикационного иска и истребования квартиры такое решение получить невозможно;
- квалификация «красных флагов» как обмана: страховщики трактуют наличие дисконта, спешки продавца или странностей в поведении как обстоятельства, повышающие риск, о которых покупатель знал, но умолчал (п. 5.3.1 «АльфаСтрахование», ст. 26.1 «Ингосстрах»). Это позволяет квалифицировать заключение договора страхования как обман страховщика (ст. 944 ГК) и отказать в выплате, ссылаясь на то, что покупатель «мог предвидеть» потерю права собственности.
Лимит покрытия: в ипотечных сделках страховая сумма обычно ограничена остатком ссудной задолженности (интерес банка). Собственные средства покупателя (первоначальный взнос, досрочное погашение) остаются без защиты.
В случае спора привлеките страховую компанию к участию в деле в качестве третьего лица. Если вы оформляли титульное страхование, немедленно уведомите страховую компанию о наступлении страхового случая.
***
Подробный чек-лист и рекомендации для покупателей, а также расширенную подборку судебной практики по оспариванию сделок с жилой недвижимостью, совершенных под влиянием мошенников (в период с 2023 по 2025 г.), читайте здесь.
Читайте также
Почему для юриста 10+168=169? Комментарий Романа Бевзенко к норме о недобросовестных сделках
Сделки с пороками содержания бывают двух видов: нарушающие закон и прямо не нарушающие, но недобросовестные по сути. Эти два вида...
Обязательственный «разворот»: как не остаться без денег и без имущества при реституции? Колонка Романа Бевзенко
Уже много лет проблема, в каком порядке возвращать полученное по недействительной сделке, никак не решается в законе. Кажется, что положение...
Недобросовестность при оспаривании сделок, действительная стоимость доли ООО: главные позиции из второго Обзора практики ВС
Когда не получится применить эстоппель при оспаривании сделки? Могут ли страховые компании включать условия об освобождении себя от выплаты при...
Заверения об обстоятельствах. Когда они не работают без due diligence?
Стороны вправе предусмотреть в договоре заверения об обстоятельствах. Сработают ли они, если лицо, получившее гарантии, не провело проверку (due diligence)?...
Заверения и гарантии в договорах купли-продажи: в чем разница?
Чем заверения, касающиеся предмета договора купли-продажи, отличаются от классических гарантийных обязательств продавца? Можно ли заверять о наличии обстоятельств в будущем...
Заверения об обстоятельствах: может ли покупатель потребовать компенсацию, если он знал, что они недостоверные?
Какая основная функция заверений об обстоятельствах? В чем отличия этой конструкции в российском ГК от английских representation и warranty? Можно...
