Шортрид
Юридические новости и аналитика
для тех, кто ценит время
Юридические новости и аналитика
для тех, кто работает с бизнесом
Вторник, 20 мая, 2025
  • Рубрики
    • Административная ответственность
    • Банкротство
    • Договоры
    • Конкуренция и реклама
    • Земля. Недвижимость
    • Интеллектуальная собственность
    • Корпоративные отношения
    • Личные вопросы
    • Налоги
    • Трудовые споры
    • Процесс
    • Сервисы
  • Новости
  • Аналитика
  • Колумнисты
  • Видео
  • О проекте
Оформить подписку
  • Войти
Шортрид
  • Рубрики
    • Административная ответственность
    • Банкротство
    • Договоры
    • Конкуренция и реклама
    • Земля. Недвижимость
    • Интеллектуальная собственность
    • Корпоративные отношения
    • Личные вопросы
    • Налоги
    • Трудовые споры
    • Процесс
    • Сервисы
  • Новости
  • Аналитика
  • Колумнисты
  • Видео
  • О проекте
Оформить подписку
  • Войти
Шортрид
Нет результатов
Показать все
Нет результатов
Показать все
Главная Банкротство

Недостроенный объект передали фонду защиты прав дольщиков: что делать залоговым кредиторам?

03.08.2022
Банкротство, Новости
4
1027
Просмотров

После 1 июня 2019 года получилось, что если при банкротстве застройщика имущество передается фонду защиты прав дольщиков для продолжения строительства, то залоговые кредиторы лишались своих прав, в том числе на денежную компенсацию. КС РФ решил, что новые правила не соответствуют Конституции и объяснил, что можно предпринять, пока в закон не внесут поправки.

На практике встречаются ситуации, когда застройщик банкротится, и суд передает его имущество региональному фонду защиты прав дольщиков (далее – фонд), чтобы тот достроил дом. При этом залоговые кредиторы остаются без прав на помещения в этих домах, которые были у них в залоге. КС РФ рассказал, как решить эту проблему (Постановление КС РФ от 22.07.2022 № 34-П).

Суть проблемы

С 1 июля 2019 года перестало действовать положение о том, что недостроенный объект можно передать другому лицу для завершения строительства только после погашения требований залоговых кредиторов либо с их согласия. В этот период ввели требование о переходе на проектное финансирование и использование застройщиками эскроу-счетов (ст. 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ и п. 11 ст. 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», далее – Закон о банкротстве).

В итоге лица, которые кредитовали застройщиков до этой даты, при передаче объекта фонду для завершения строительства оказались лишены возможности согласовать такую передачу, а также получить денежную компенсацию. Это ухудшает положение залоговых кредиторов. Ими могут быть:

  • кредиторы, которым земельный участок и объект незавершенного строительства были переданы в ипотеку по договору;
  • приобретатели нежилых помещений, заключившие с застройщиком договоры участия в долевом строительстве;
  • юридические лица, заключившие договоры участия в долевом строительстве независимо от того, какой тип помещений (жилые или нежилые) они намеревались приобрести.

СУТЬ СПОРА


Фонд подал заявление о намерении стать приобретателем прав застройщика на два земельных участка с находящимся на одном из них недостроенным 22-этажным жилым домом (с офисными помещениями и автостоянкой). Суд удовлетворил это требование. Залоговые кредиторы возражали: из-за передачи имущества фонду залог прекратился и они лишились возможности получить какую-либо компенсацию за изъятые из конкурсной массы активы застройщика.


Дело № А50-10848/2014

Аналогичные ситуации рассматривались в делах № А07-21667/2017 и № А32-36020/2017

Решение КС РФ

Чтобы разобраться в этой проблеме, ВС РФ подал запрос в КС РФ, а залоговый кредитор по одному из дел – жалобу. Они заявили о том, что нужно проверить конституционность:

  • ч. 14 и ч. 17 ст. 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ,
  • подп. 3 и 31 п. 1 ст. 201.1, п. 5 ст. 201.10, абз. 2 п. 2 ст. 201.15, подп. 1 п. 8 ст. 201.15-1, п. 11 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве.

КС РФ признал оспариваемые нормы неконституционными, указал, что нужно внести поправки, и пояснил, что делать, пока поправки не внесут.

Основные выводы КС РФ

  • Из-за введения в июле 2019 года поправок залоговые кредиторы лишились своих прав без выплаты компенсации. Это недопустимо.
  • Только законодатель вправе придать закону обратную силу. При этом в его тексте должно быть специальное указание о таком действии во времени.
  • Признание оспариваемых норм неконституционными само по себе не означает восстановление залоговых прав кредиторов, не являющихся дольщиками и получивших права залогодержателей до принятия оспариваемого регулирования. Нужно защитить права залоговых кредиторов посредством иных правовых механизмов. Законодатель должен внести поправки, которые защитят права залоговых кредиторов.
  • Дело заявителя (залогового кредитора) должно быть пересмотрено. Но это не должно привести к отмене решений о передаче недостроенных объектов региональным фондам для их завершения.

Также КС РФ указал, что пока поправки не примут, должен работать такой механизм:

  • лица, которые ранее являлись залоговыми кредиторами застройщика, могут потребовать от фонда задолженность по обеспеченному залогом обязательству и проценты (без возобновления начисления процентов), но не более стоимости предмета залога на день принятия решения суда о передаче фонду имущества;
  • фонд должен удовлетворить требования в следующем порядке: он должен распределить между залоговыми кредиторами, обязательства перед которыми не погашены, пропорционально размеру этих обязательств части выручки от реализации фондом помещений в объекте незавершенного строительства. Размер соответствующей части выручки установит суд. Он должен учесть объем работ для достройки дома и другие расходы. Фонд, если это возможно, должен принять меры по увеличению площади помещений, чтобы максимально удовлетворить за счет этих помещений требования залоговых кредиторов;
  • независимо от реализации помещений фонд должен выплатить деньги залоговым кредиторам по обязательствам застройщика, возникновение которых было определяющим условием для строительства многоквартирного дома (связанным с предоставлением объекта недвижимости, предоставлением кредита или инвестиций), а также лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами в силу закона по обязательствам застройщика передать им объекты долевого строительства. Сумму выплаты тоже установит суд. Если выплат не хватит, то залоговый кредитор сможет заявить требование в рамках дела о банкротстве застройщика.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА


Мария Славич Качкин и партнеры шортрид

 

Мария Славич,

старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнeры»

 


Федеральным законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ залоговые кредиторы были лишены преимуществ своего залогового статуса, на которые они были вправе рассчитывать, вступая в отношения с обанкротившимся впоследствии застройщиком.

Признанные неконституционными нормы переходных положений вызывали вопросы не только на предмет их соответствия Конституции РФ. Их логику сложно было объяснить и с точки зрения здравого смысла.

Так, указанные положения допустили возможность при производимой арбитражным судом для окончания строительства объекта «замене застройщика» не выплачивать в пользу залоговых кредиторов (чьи права требования были обеспечены залогом подлежащего передаче новому застройщику имущества) денежные средства в размере, на который они были бы вправе претендовать при реализации предмета залога с торгов.

При этом условие о соблюдении прав залоговых кредиторов сохранили для случая передачи объекта незавершенного строительства и земельного участка для достройки в созданный участниками строительства ЖСК (ст. 201.10 Закона о банкротстве). То есть участники строительства, которые приняли решение достроить объект за счет собственных средств, должны произвести выплаты в пользу залоговых кредиторов, а Фонд – нет.

Безусловно, законодатель преследовал благую цель в виде экономии денежных средств Фонда, но всему есть предел. КС РФ расставил все на свои места.

Интересно другое, Федеральным законом от 13.07.2020 № 202-ФЗ положения Закона о банкротстве (§7 главы IX о банкротстве застройщика) были дополнены ст. 201.15.2-2. Эта статья предоставила Фонду право в случае, когда он принял решение не финансировать окончание строительства объекта, а выплатить денежные средства участникам строительства, все равно претендовать на передачу ему прав на объект незавершенного строительства и земельный участок. Таким образом, Фонд получил преимущественное право на удовлетворение за счет такого имущества требований, перешедших к нему от участников строительства при производстве им выплаты.

Так вот в случае, если арбитражный суд удовлетворяет ходатайство, и объект с земельным участком передается Фонду, то залоговые кредиторы также не вправе претендовать на производство в их пользу выплат в счет обеспеченного залогом требования, то есть аналогичным образом лишаются всех преимуществ своего залогового статуса.

Вместе с тем положения ст. 201.15.2-2 Закона о банкротстве (а именно п. 4 и п. 25) не были предметом рассмотрения КС РФ, поскольку не применялись в деле заявителя. Однако, представляется, что данные нормы также не соответствуют Конституции РФ. Поэтому при применении их в конкретном деле обоснованным со стороны арбитражного суда будет направление в соответствии с п. 3 ст. 13 АПК РФ запроса в КС РФ о проверке их конституционности.

Кроме того, данным постановлением КС РФ подтвердил ранее неоднократно высказанную им позицию о том, что дольщики нежилых помещений не могут иметь неденежное требование к застройщику-банкроту. Названные лица вправе претендовать на удовлетворение только в денежной форме посредством включения их требований в четвертую очередь реестра требований кредиторов.


Позиция КС РФ о текущих платежах

В Постановлении от 22.07.2022 № 34-П еще рассматривался вопрос о сумме текущих платежей, которую должен был перечислить фонд. Конкурсный управляющий считал, что фонд должен заплатить все текущие платежи, поскольку после передачи имущества фонду у банкрота не останется других активов, за счет которых можно погасить текущие обязательства. Но фонд считал, что он вправе перечислить деньги только на судебные расходы по делу о банкротстве, расходы на вознаграждение конкурсному управляющему, на оплату деятельности лиц, привлеченных конкурсным управляющим.

КС РФ указал, что оспариваемые положения Закона о банкротстве не соответствуют Конституции РФ в той мере, в какой они не допускают возмещение фондом всех расходов, направленных на завершение конкурсного производства. При этом в любом случае фонд должен оплачивать труд работников, которые занимаются достраиванием объекта.

Автор: Дарья Бондарчук

Читайте также

Имущество заложили нескольким лицам: как младшему залогодержателю защитить свои интересы?

02.08.2021
945
Договоры

П. 2 ст. 342.1 ГК РФ позволяет младшему залогодержателю обратить взыскание на заложенное имущество одновременно со старшим залогодержателем. При этом...

ПодробнееDetails

У банкрота есть актив – работающее предприятие. Может ли кредитор его выкупить?

12.07.2022
950
Банкротство

Компания в банкротстве имеет работающий, но убыточный бизнес. Другая компания заинтересована в том, чтобы выкупить этот бизнес или хотя бы...

ПодробнееDetails

Имущество банкрота не удалось реализовать на торгах: какие есть варианты дальнейших действий?

22.04.2021
4821
Банкротство

Имущество банкрота не всегда удается реализовать на торгах. На некоторые объекты сложно найти покупателя ввиду их большой специфики (например, производственная...

ПодробнееDetails

Залоговым кредиторам в банкротстве придется сначала заплатить имущественные налоги: новая позиция ВС РФ

15.04.2021
2135
Банкротство

Налоговики и арбитражный управляющий не могли решить, как распределять деньги, вырученные от продажи залогового имущества банкрота. Налоговая считала, что в...

ПодробнееDetails
Теги: банкротствозалоговое имуществозалоговый кредиторзастройщикКС РФмногоквартирный домшортрид
Предыдущий

КС РФ ограничил срок расследования уголовного дела, когда обвиняемый против его прекращения по нереабилитирующему основанию

Следующий

Переписка в мессенджерах: когда суды считают ее доказательством?

ШОРТРИД В СОЦСЕТЯХ

Чтобы не пропустить новую статью, подписывайтесь на ШОРТРИД в соцсетях:

КОЛУМНИСТЫ

Николай Андрианов

#Николай Андрианов о договорах подряда

Читать статьи >>
Наталья Аникина

#Наталья Аникина о деликтах

Читать статьи >>
Калой Ахильгов

#Калой Ахильгов об уголовном процессе

Читать статьи >>
Роман Бевзенко

#Роман Бевзенко о гражданском праве и не только

Читать статьи >>
Арина Ворожевич

#Арина Ворожевич о товарных знаках

Читать статьи >>
Александр Кузнецов

#Александр Кузнецов о корпоративном праве

Читать статьи >>
Андрей Чумаков

#Андрей Чумаков об ограничении ответственности в M&A сделках

Читать статьи >>

ПОДПИШИТЕСЬ НА РАССЫЛКУ

Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
ПОДПИСАТЬСЯ
Спасибо за подписку.
Одно или несколько полей содержат ошибку. Пожалуйста проверьте и попробуйте снова.
При отправке запроса произошла ошибка. Пожалуйста, попробуйте позже.

КОЛОНКА ГЛАВНОГО РЕДАКТОРА

Роман Бевзенко главный редактор ШОРТРИД

Роман Бевзенко:

«Мы отбираем самые важные юридические новости и приглашаем коллег объяснить простым языком сложные правовые вопросы»
читать >>

ВОПРОС ЭКСПЕРТУ

Вы можете задать вопросы, и мы подготовим ответы на самые интересные из них

ЗАДАТЬ ВОПРОС

Шортрид

Правовые новости и аналитика
для тех, кто ценит время

Обзор по рубрикам

  • Административная ответственность
  • Банкротство
  • Договоры
  • Конкуренция и реклама
  • Земля. Недвижимость
  • Интеллектуальная собственность
  • Корпоративные отношения
  • Личные вопросы
  • Налоги
  • Трудовые споры
  • Процесс
  • Сервисы

Популярные новости

Субординация требований, оспаривание сделок и сроки давности: обзор судебной практики ВС за 2024 год по банкротству

ВС указал, когда при банкротстве нельзя оспорить денежные переводы между супругами на семейные нужды

Обязательные отчисления и новые запреты в интернет-рекламе: что изменить бизнесу?

Взыскание гарантийного удержания по договору подряда: как складывается судебная практика?

ВС указал, когда юристы могут сами обращаться за взысканием судебных расходов вместо клиентов

Юридические мероприятия в мае

  • О проекте
  • Контакты
  • Политика конфиденциальности
  • Правила использования материалов
  • Пользовательское соглашение

© 2025 Шортрид. By Octoweb.

Добро пожаловать на ШОРТРИД!

Забыли пароль?

Заполните форму ниже для регистрации

*Регистрируясь на сайте, я принимаю Политику конфиденциальности.
Все поля обязательны Войти

Восстановить пароль

Введите логин или e-mail, чтобы сбросить пароль

Войти

  • Войти
  • Корзина
  • Рубрики
  • Новости
  • Аналитика
  • Колумнисты
  • Видео
  • О проекте
  • Установить приложение
  • Оформить подписку

© 2025 Шортрид. By Octoweb.

Мы используем файлы куки. Чтобы продолжить использовать сайт прочтите и примите наши условия.