После 1 июня 2019 года получилось, что если при банкротстве застройщика имущество передается фонду защиты прав дольщиков для продолжения строительства, то залоговые кредиторы лишались своих прав, в том числе на денежную компенсацию. КС РФ решил, что новые правила не соответствуют Конституции и объяснил, что можно предпринять, пока в закон не внесут поправки.
На практике встречаются ситуации, когда застройщик банкротится, и суд передает его имущество региональному фонду защиты прав дольщиков (далее – фонд), чтобы тот достроил дом. При этом залоговые кредиторы остаются без прав на помещения в этих домах, которые были у них в залоге. КС РФ рассказал, как решить эту проблему (Постановление КС РФ от 22.07.2022 № 34-П).
Суть проблемы
С 1 июля 2019 года перестало действовать положение о том, что недостроенный объект можно передать другому лицу для завершения строительства только после погашения требований залоговых кредиторов либо с их согласия. В этот период ввели требование о переходе на проектное финансирование и использование застройщиками эскроу-счетов (ст. 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ и п. 11 ст. 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», далее – Закон о банкротстве).
В итоге лица, которые кредитовали застройщиков до этой даты, при передаче объекта фонду для завершения строительства оказались лишены возможности согласовать такую передачу, а также получить денежную компенсацию. Это ухудшает положение залоговых кредиторов. Ими могут быть:
- кредиторы, которым земельный участок и объект незавершенного строительства были переданы в ипотеку по договору;
- приобретатели нежилых помещений, заключившие с застройщиком договоры участия в долевом строительстве;
- юридические лица, заключившие договоры участия в долевом строительстве независимо от того, какой тип помещений (жилые или нежилые) они намеревались приобрести.
СУТЬ СПОРА
Фонд подал заявление о намерении стать приобретателем прав застройщика на два земельных участка с находящимся на одном из них недостроенным 22-этажным жилым домом (с офисными помещениями и автостоянкой). Суд удовлетворил это требование. Залоговые кредиторы возражали: из-за передачи имущества фонду залог прекратился и они лишились возможности получить какую-либо компенсацию за изъятые из конкурсной массы активы застройщика.
Дело № А50-10848/2014
Аналогичные ситуации рассматривались в делах № А07-21667/2017 и № А32-36020/2017
Решение КС РФ
Чтобы разобраться в этой проблеме, ВС РФ подал запрос в КС РФ, а залоговый кредитор по одному из дел – жалобу. Они заявили о том, что нужно проверить конституционность:
- ч. 14 и ч. 17 ст. 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ,
- подп. 3 и 31 п. 1 ст. 201.1, п. 5 ст. 201.10, абз. 2 п. 2 ст. 201.15, подп. 1 п. 8 ст. 201.15-1, п. 11 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве.
КС РФ признал оспариваемые нормы неконституционными, указал, что нужно внести поправки, и пояснил, что делать, пока поправки не внесут.
Основные выводы КС РФ
- Из-за введения в июле 2019 года поправок залоговые кредиторы лишились своих прав без выплаты компенсации. Это недопустимо.
- Только законодатель вправе придать закону обратную силу. При этом в его тексте должно быть специальное указание о таком действии во времени.
- Признание оспариваемых норм неконституционными само по себе не означает восстановление залоговых прав кредиторов, не являющихся дольщиками и получивших права залогодержателей до принятия оспариваемого регулирования. Нужно защитить права залоговых кредиторов посредством иных правовых механизмов. Законодатель должен внести поправки, которые защитят права залоговых кредиторов.
- Дело заявителя (залогового кредитора) должно быть пересмотрено. Но это не должно привести к отмене решений о передаче недостроенных объектов региональным фондам для их завершения.
Также КС РФ указал, что пока поправки не примут, должен работать такой механизм:
- лица, которые ранее являлись залоговыми кредиторами застройщика, могут потребовать от фонда задолженность по обеспеченному залогом обязательству и проценты (без возобновления начисления процентов), но не более стоимости предмета залога на день принятия решения суда о передаче фонду имущества;
- фонд должен удовлетворить требования в следующем порядке: он должен распределить между залоговыми кредиторами, обязательства перед которыми не погашены, пропорционально размеру этих обязательств части выручки от реализации фондом помещений в объекте незавершенного строительства. Размер соответствующей части выручки установит суд. Он должен учесть объем работ для достройки дома и другие расходы. Фонд, если это возможно, должен принять меры по увеличению площади помещений, чтобы максимально удовлетворить за счет этих помещений требования залоговых кредиторов;
- независимо от реализации помещений фонд должен выплатить деньги залоговым кредиторам по обязательствам застройщика, возникновение которых было определяющим условием для строительства многоквартирного дома (связанным с предоставлением объекта недвижимости, предоставлением кредита или инвестиций), а также лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами в силу закона по обязательствам застройщика передать им объекты долевого строительства. Сумму выплаты тоже установит суд. Если выплат не хватит, то залоговый кредитор сможет заявить требование в рамках дела о банкротстве застройщика.
КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА
Мария Славич,
старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнeры»
Федеральным законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ залоговые кредиторы были лишены преимуществ своего залогового статуса, на которые они были вправе рассчитывать, вступая в отношения с обанкротившимся впоследствии застройщиком.
Признанные неконституционными нормы переходных положений вызывали вопросы не только на предмет их соответствия Конституции РФ. Их логику сложно было объяснить и с точки зрения здравого смысла.
Так, указанные положения допустили возможность при производимой арбитражным судом для окончания строительства объекта «замене застройщика» не выплачивать в пользу залоговых кредиторов (чьи права требования были обеспечены залогом подлежащего передаче новому застройщику имущества) денежные средства в размере, на который они были бы вправе претендовать при реализации предмета залога с торгов.
При этом условие о соблюдении прав залоговых кредиторов сохранили для случая передачи объекта незавершенного строительства и земельного участка для достройки в созданный участниками строительства ЖСК (ст. 201.10 Закона о банкротстве). То есть участники строительства, которые приняли решение достроить объект за счет собственных средств, должны произвести выплаты в пользу залоговых кредиторов, а Фонд – нет.
Безусловно, законодатель преследовал благую цель в виде экономии денежных средств Фонда, но всему есть предел. КС РФ расставил все на свои места.
Интересно другое, Федеральным законом от 13.07.2020 № 202-ФЗ положения Закона о банкротстве (§7 главы IX о банкротстве застройщика) были дополнены ст. 201.15.2-2. Эта статья предоставила Фонду право в случае, когда он принял решение не финансировать окончание строительства объекта, а выплатить денежные средства участникам строительства, все равно претендовать на передачу ему прав на объект незавершенного строительства и земельный участок. Таким образом, Фонд получил преимущественное право на удовлетворение за счет такого имущества требований, перешедших к нему от участников строительства при производстве им выплаты.
Так вот в случае, если арбитражный суд удовлетворяет ходатайство, и объект с земельным участком передается Фонду, то залоговые кредиторы также не вправе претендовать на производство в их пользу выплат в счет обеспеченного залогом требования, то есть аналогичным образом лишаются всех преимуществ своего залогового статуса.
Вместе с тем положения ст. 201.15.2-2 Закона о банкротстве (а именно п. 4 и п. 25) не были предметом рассмотрения КС РФ, поскольку не применялись в деле заявителя. Однако, представляется, что данные нормы также не соответствуют Конституции РФ. Поэтому при применении их в конкретном деле обоснованным со стороны арбитражного суда будет направление в соответствии с п. 3 ст. 13 АПК РФ запроса в КС РФ о проверке их конституционности.
Кроме того, данным постановлением КС РФ подтвердил ранее неоднократно высказанную им позицию о том, что дольщики нежилых помещений не могут иметь неденежное требование к застройщику-банкроту. Названные лица вправе претендовать на удовлетворение только в денежной форме посредством включения их требований в четвертую очередь реестра требований кредиторов.
Позиция КС РФ о текущих платежах
В Постановлении от 22.07.2022 № 34-П еще рассматривался вопрос о сумме текущих платежей, которую должен был перечислить фонд. Конкурсный управляющий считал, что фонд должен заплатить все текущие платежи, поскольку после передачи имущества фонду у банкрота не останется других активов, за счет которых можно погасить текущие обязательства. Но фонд считал, что он вправе перечислить деньги только на судебные расходы по делу о банкротстве, расходы на вознаграждение конкурсному управляющему, на оплату деятельности лиц, привлеченных конкурсным управляющим.
КС РФ указал, что оспариваемые положения Закона о банкротстве не соответствуют Конституции РФ в той мере, в какой они не допускают возмещение фондом всех расходов, направленных на завершение конкурсного производства. При этом в любом случае фонд должен оплачивать труд работников, которые занимаются достраиванием объекта.
Автор: Дарья Бондарчук
Читайте также
Имущество заложили нескольким лицам: как младшему залогодержателю защитить свои интересы?
П. 2 ст. 342.1 ГК РФ позволяет младшему залогодержателю обратить взыскание на заложенное имущество одновременно со старшим залогодержателем. При этом...
У банкрота есть актив – работающее предприятие. Может ли кредитор его выкупить?
Компания в банкротстве имеет работающий, но убыточный бизнес. Другая компания заинтересована в том, чтобы выкупить этот бизнес или хотя бы...
Имущество банкрота не удалось реализовать на торгах: какие есть варианты дальнейших действий?
Имущество банкрота не всегда удается реализовать на торгах. На некоторые объекты сложно найти покупателя ввиду их большой специфики (например, производственная...
Залоговым кредиторам в банкротстве придется сначала заплатить имущественные налоги: новая позиция ВС РФ
Налоговики и арбитражный управляющий не могли решить, как распределять деньги, вырученные от продажи залогового имущества банкрота. Налоговая считала, что в...
