ВС решил взыскать с Росреестра убытки в виде неполученной арендной платы

Компании заключили договор купли-продажи трех нежилых помещений. Но зарегистрировать переход права собственности удалось почти через год:

• заявление на регистрацию по одному объекту подали 10.06.2020. Затем покупатель обжаловал бездействие Росреестра. В сентябре 2020 года суд удовлетворил требование. Но Росреестр зарегистрировал право собственности на этот объект только 12.05.2021;
• заявления о регистрации по еще двум объектам подали 10.07.2020. По ним Росреестр отказал в регистрации. Покупатель оспорил эти решения и обязал зарегистрировать переход права собственности. В итоге на эти два объекта регистрация прошла только 29.06.2021.

Покупатель подал иск о взыскании с Росреестра убытков в размере 1,5 млн рублей. Он ссылался на то, что не получал арендную плату в связи с несвоевременной регистрацией перехода права собственности. Покупатель мог бы получать прибыль от сдачи имущества в аренду, которую все это время получал прежний собственник (продавец).

Позиции судов

Суд первой инстанции удовлетворил иск. Незаконное бездействие Росреестра привело к тому, что покупатель не мог получать доход от сдачи помещений в аренду.

Апелляция отменила это решение. Она исходила из того, что подписание договора купли-продажи недвижимости и передаточного акта сами по себе не влекут обязанности арендатора, не участвовавшего в заключении договора купли-продажи, перечислять арендную плату покупателю.

Законодательство не исключает возможность покупателя после приема-передачи объектов недвижимости сдать их в аренду до регистрации перехода права собственности.

Стороны заключили соглашение, согласно которому до момента завершения регистрации перехода права собственности, все расходы, связанные с содержанием недвижимого имущества, а равно доходы, полученные от использования, относятся на продавца. Заключение такого соглашения означает, что неполучение покупателем доходов от сдачи недвижимого имущества в аренду связано с его собственными действиями. То есть покупатель понес предпринимательский риск, не находящийся в причинно-следственной связи с действиями Росреестра, который не может нести гражданско-правовую ответственность за действия сторон договоров купли-продажи.

Кассация согласилась с позицией апелляции.

Решение ВС

СКЭС ВС отменила судебные акты трех инстанций и направила дело на новое рассмотрение, сделав следующие выводы.

Ответственность Росреестра. Суды по другим делам признали бездействие и отказы в регистрации незаконными. Поэтому не требуется дополнительно доказывать противоправность поведения причинителя вреда. Если бы Росреестр исполнил свою обязанность по регистрации в срок, то покупатель мог получать арендную плату.

Росреестр не доказал, что его нарушение (бездействие по регистрации перехода права) было не единственным препятствием для извлечения покупателем дохода от сдачи имущества в аренду и что существовали иные обстоятельства, которые не позволили бы использовать имущество по назначению.

Таким образом, утрата покупателем возможности получать арендную плату за периоды незаконной просрочки в регистрации находится в причинно-следственной связи с незаконным бездействием Росреестра.

Нужно взыскать убытки с Росреестра. Суд первой инстанции обоснованно посчитал, что покупатель вправе требовать за счет казны упущенную выгоду.

ВС не согласился с апелляцией в том, что неполучение дохода в виде арендной платы относится к рискам предпринимательской деятельности, которые покупатель принял на себя при заключении договора купли-продажи на условиях, не предполагающих получение арендной платы до завершения регистрации перехода к нему права собственности.

Участник оборота не должен предполагать, что переход права не будет зарегистрирован в срок. Правовое положение сторон сделки по купле-продаже имущества, в отношении которого еще не была завершена регистрация перехода права, само по себе не препятствует сторонам определить в соглашении судьбу соответствующих прав и обязанностей, в том числе субъекта получения арендных платежей.

Но совершая сделку, направленную на отчуждение имущества, сдаваемого в аренду, разумный участник оборота вправе рассчитывать, что регистрация перехода права будет совершена в срок. Он не должен предполагать, что публичные полномочия будут реализованы ненадлежащим образом.

Cтороны договора купли-продажи не обязаны предусматривать механизм компенсации имущественных потерь, которые потенциально могут возникнуть у покупателя в случае неправомерного отказа в регистрации.

Заключение договора на условиях, предусматривающих перечисление арендных платежей продавцу до завершения регистрации перехода права собственности, не является обстоятельством, освобождающим государство от ответственности за причиненный вред, а также не уменьшает его ответственность.

Нужно пересчитать размер убытков. ВС не согласился с первой инстанцией в части размера упущенной выгоды. Первая инстанция взыскала ее в размере выручки, извлеченной продавцом от сдачи недвижимости в аренду за период, когда объект уже должен был находиться в собственности покупателя, но без вычета затрат на содержание имущества, которые должен нести собственник, в том числе налогов.

Определение ВС от 02.10.2023 № 305-ЭС23-10752 по делу № А40-78202/2022