Шортрид
Юридические новости и аналитика
для тех, кто ценит время
Юридические новости и аналитика
для тех, кто работает с бизнесом
Вторник, 20 мая, 2025
  • Рубрики
    • Административная ответственность
    • Банкротство
    • Договоры
    • Конкуренция и реклама
    • Земля. Недвижимость
    • Интеллектуальная собственность
    • Корпоративные отношения
    • Личные вопросы
    • Налоги
    • Трудовые споры
    • Процесс
    • Сервисы
  • Новости
  • Аналитика
  • Колумнисты
  • Видео
  • О проекте
Оформить подписку
  • Войти
Шортрид
  • Рубрики
    • Административная ответственность
    • Банкротство
    • Договоры
    • Конкуренция и реклама
    • Земля. Недвижимость
    • Интеллектуальная собственность
    • Корпоративные отношения
    • Личные вопросы
    • Налоги
    • Трудовые споры
    • Процесс
    • Сервисы
  • Новости
  • Аналитика
  • Колумнисты
  • Видео
  • О проекте
Оформить подписку
  • Войти
Шортрид
Нет результатов
Показать все
Нет результатов
Показать все
Главная Договоры

ВС рассказал, как считать убытки покупателя, который оплатил недвижимость, но получил ее с просрочкой

23.08.2023
Договоры, Новости
19
1310
Просмотров

Стороны договора купли-продажи недвижимости долгое время не могли зарегистрировать переход прав на нее в Росреестре. Когда это все-таки удалось, покупатель обратился в суд, требуя взыскать с продавца убытки в виде неполученной арендной платы и проценты по ст. 395 ГК. ВС объяснил, на какие моменты нужно обращать внимание при рассмотрении таких дел.

Стороны заключили на торгах договор купли-продажи помещений от 13.06.2020 по цене 500 млн рублей.

Условия договора:


  • задаток (97 млн рублей), который покупатель внес перед заключением договора, засчитывается в счет исполнения обязательств по оплате;
  • продавец и покупатель совместно в течение 3 рабочих дней с момента подписания договора должны подать в Росреестр документы для регистрации перехода права собственности;
  • цену недвижимости за вычетом суммы задатка покупатель обязуется оплатить продавцу в течение 2 рабочих дней с даты представления продавцом протокола об итогах голосования на общем собрании акционеров продавца по вопросу одобрения договора;
  • за ненадлежащее исполнение обязательств по договору сторона, ненадлежащим образом исполнившая обязательство, возмещает другой стороне убытки в полном объеме;
  • право собственности на недвижимость у покупателя возникает с момента регистрации перехода прав.

Дальше события развивались следующий образом:

  • 30.06.2020 продавец и покупатель обратились в Росреестр для регистрации перехода права собственности по договору;
  • 10.07.2020 Росреестр приостановил регистрацию до 12.10.2020;
  • 01.09.2020 покупатель полностью оплатил оставшуюся сумму по договору – 403 млн рублей;
  • 07.10.2020 покупатель и продавец подали заявления о приостановлении регистрации перехода права собственности, и ее приостановили до 06.04.2021;
  • 07.04.2021 Росреестр зарегистрировал переход права собственности, а 09.04.2021 стороны подписали акт приема-передачи помещений.

После этого покупатель обратился в суд с требованиями к продавцу:

  • возместить убытки в размере 10,6 млн рублей в виде неполученной арендной платы с арендаторов, указанных в приложении к договору;
  • заплатить проценты по ст. 395 ГК, начисленные на сумму предоплаты в период с 18.07.2020 по 09.04.2021, в размере 15,5 млн рублей.

Позиция судов

Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с продавца убытков в заявленном размере и процентов в размере 3 млн рублей, которые он снизил в порядке ст. 333 ГК.

Апелляция и кассация посчитали, что нет оснований для применения ст. 333 ГК и взыскали с продавца проценты за пользование чужими денежными средствами в полном объеме заявленных требований.

Позиция ВС

ВС не согласился с нижестоящими судами и направил дело на новое рассмотрение, отметив следующее.


О влиянии действий самого покупателя на размер убытков. Судам необходимо было оценить поведение покупателя с точки зрения ст. 404 ГК и причины приостановления регистрации перехода прав: (1) отсутствие в предъявленном в Росреестр пакете документов договора купли-продажи, который стороны должны были подать вместе, а также (2) подачу совместного заявления о приостановлении регистрации.

Вывод судов о возложении исключительно на продавца ответственности за неисполнение обязанности по передаче недвижимости в ситуации, когда своевременность регистрации перехода прав на отдельных этапах находилась в сфере контроля обеих сторон и зависела и от действий истца, и от действий ответчика, не может быть признан соответствующим нормам материального права.


Об определении размера упущенной выгоды. При определении потерь кредитора нужно учитывать и встречную выгоду, полученную им в связи с экономией на расходах, которые он понес бы при надлежащем исполнении договора. То есть размер упущенной выгоды должен определяться исходя из дохода, который мог бы получить покупатель при обычных условиях гражданского оборота, за вычетом затрат, не понесенных им в результате допущенного контрагентом нарушения.

То есть судам необходимо было вычесть из объема выручки от аренды расходы, фактически понесенные продавцом в спорный период, относящиеся к объекту, от эксплуатации которого извлечена упущенная прибыль.


О необоснованном взыскании процентов по ст. 395 ГК. Положения ст. 395 ГК не применяются к отношениям сторон, не связанным с использованием денег в качестве средства платежа, поскольку эта норма предусматривает последствия неисполнения или просрочки исполнения именно денежного обязательства (п. 37 Постановления Пленума ВС от 24.03.2016 № 7).

В данном случае следует применять п. 4 ст. 487 ГК, который предусматривает начисление процентов с момента, когда вещь должна была быть передана. Проценты по п. 4 ст. 487 ГК нельзя считать как проценты за пользование чужими денежными средствами (за пользование предоплатой). Они являются особым видом гражданско-правовой ответственности продавца за просрочку передачи товара. В силу диспозитивности нормы эту ответственность можно устранить или изменить. При этом в договоре ответственность продавца за неисполнение обязательства по передаче недвижимости установлена сторонами в виде возмещения другой стороне убытков в полном объеме.

Продавец одновременно потребовал возмещения убытков и взыскания процентов на внесенную предоплату. С учетом основания иска — нарушение продавцом обязанности по своевременной передаче вещи – суды необоснованно применили к продавцу обе меры ответственности без учета требований п. 1 ст. 394 ГК о зачетном характере неустойки к сумме взыскиваемых убытков, причиненных ненадлежащим исполнением того же самого обязательства.


О моменте, с которого начисляются проценты. Оплату по договору истец внес не одномоментно, а разными платежами: задаток оплачен 11.06.2020, оставшаяся сумма — 01.09.2020. До внесения всей определенной договором суммы предоплаты при отсутствии иного договорного регулирования продавец не обязан передавать товар, а покупатель не вправе требовать его передачу (ст. 328, п. 2 и п. 3 ст. 487 ГК). При этом проценты начисляются на сумму предварительной оплаты со дня, когда товар должен быть передан (п. 4 ст. 487 ГК).

На этом основании ВС пришел к выводу, что до внесения всей суммы предоплаты (то есть всей суммы по договору) покупатель не мог начислять неустойку за непередачу вещи. Судам при расчете неустойки следовало учесть условия договора по оплате, которая в силу фактических обстоятельств оказалась предварительной в полном объеме, а также по дате внесения всей суммы и соотнести момент полной оплаты с моментом наступления обязанности передать товар покупателю.


Определение ВС от 01.08.2023 № 305-ЭС23-2969 по делу № А40-180355/2021

ПОНРАВИЛАСЬ СТАТЬЯ?

Поделитесь ей с коллегами в соцсетях или мессенджерах:

1310
Просмотров

Нажмите на палец вверх, и статья сохранится в вашем Личном кабинете:

19

Читайте также

Как взыскать убытки? Актуальные позиции судебной практики, которые помогут в суде

04.06.2021
14179
Договоры

Несмотря на то что реформа ГК РФ снизила стандарт доказывания в спорах о взыскании убытков, на практике доказывать их все...

ПодробнееDetails

ВС применил к соглашению о компенсации убытков правила о договоре подряда с приблизительной ценой

10.03.2023
1071
Договоры

Чтобы вынести инженерные сети под объектом, компания и АО «Мосгаз» заключили соглашение о компенсации убытков. В судах встал вопрос: должна...

ПодробнееDetails

ВС решил, можно ли довзыскать убытки, возникшие за время рассмотрения дела в апелляции

14.08.2023
672
Личные вопросы

Покупатель решил вернуть автомобиль в дилерский центр из-за существенных недостатков. Помимо прочего, он потребовал разницу между ценой по договору и...

ПодробнееDetails

Неустойка и ст. 395 ГК: история неуспеха. Колонка Романа Бевзенко

20.03.2022
3645
Договоры

Что сможет взыскать кредитор с просрочившего должника, если установленный в договоре размер неустойки значительно ниже ключевой ставки ЦБ РФ? Действующая...

ПодробнееDetails

Ограничение ответственности продавца в M&A сделке: можно ли зафиксировать размер убытка?

16.05.2023
3253
Корпоративные отношения

Мы продолжаем серию статей об ограничении ответственности продавца в M&A сделках. Мы уже рассказали о том, как российское гражданское право...

ПодробнееDetails

ВС рассказал, когда исковая давность не распространяется на требования о взыскании убытков. Комментирует Роман Бевзенко

30.01.2023
18939
Земля. Недвижимость

Городское кладбище захватило часть соседнего земельного участка и продолжило увеличиваться. Собственник соседнего участка предложил выкупить у него землю, занятую захоронениями,...

ПодробнееDetails
Теги: ВС РФкупля-продажанедвижимостьнеустойкапроцентырегистрацияросрееструбыткишортрид
Предыдущий

Нецелевое использование земли: какие могут быть последствия?

Следующий

Страхование грузов. На что нужно обращать внимание при заключении договора

ШОРТРИД В СОЦСЕТЯХ

Чтобы не пропустить новую статью, подписывайтесь на ШОРТРИД в соцсетях:

КОЛУМНИСТЫ

Николай Андрианов

#Николай Андрианов о договорах подряда

Читать статьи >>
Наталья Аникина

#Наталья Аникина о деликтах

Читать статьи >>
Калой Ахильгов

#Калой Ахильгов об уголовном процессе

Читать статьи >>
Роман Бевзенко

#Роман Бевзенко о гражданском праве и не только

Читать статьи >>
Арина Ворожевич

#Арина Ворожевич о товарных знаках

Читать статьи >>
Александр Кузнецов

#Александр Кузнецов о корпоративном праве

Читать статьи >>
Андрей Чумаков

#Андрей Чумаков об ограничении ответственности в M&A сделках

Читать статьи >>

ПОДПИШИТЕСЬ НА РАССЫЛКУ

Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
ПОДПИСАТЬСЯ
Спасибо за подписку.
Одно или несколько полей содержат ошибку. Пожалуйста проверьте и попробуйте снова.
При отправке запроса произошла ошибка. Пожалуйста, попробуйте позже.

КОЛОНКА ГЛАВНОГО РЕДАКТОРА

Роман Бевзенко главный редактор ШОРТРИД

Роман Бевзенко:

«Мы отбираем самые важные юридические новости и приглашаем коллег объяснить простым языком сложные правовые вопросы»
читать >>

ВОПРОС ЭКСПЕРТУ

Вы можете задать вопросы, и мы подготовим ответы на самые интересные из них

ЗАДАТЬ ВОПРОС

Шортрид

Правовые новости и аналитика
для тех, кто ценит время

Обзор по рубрикам

  • Административная ответственность
  • Банкротство
  • Договоры
  • Конкуренция и реклама
  • Земля. Недвижимость
  • Интеллектуальная собственность
  • Корпоративные отношения
  • Личные вопросы
  • Налоги
  • Трудовые споры
  • Процесс
  • Сервисы

Популярные новости

Субординация требований, оспаривание сделок и сроки давности: обзор судебной практики ВС за 2024 год по банкротству

ВС указал, когда при банкротстве нельзя оспорить денежные переводы между супругами на семейные нужды

Обязательные отчисления и новые запреты в интернет-рекламе: что изменить бизнесу?

Взыскание гарантийного удержания по договору подряда: как складывается судебная практика?

ВС указал, когда юристы могут сами обращаться за взысканием судебных расходов вместо клиентов

Юридические мероприятия в мае

  • О проекте
  • Контакты
  • Политика конфиденциальности
  • Правила использования материалов
  • Пользовательское соглашение

© 2025 Шортрид. By Octoweb.

Добро пожаловать на ШОРТРИД!

Забыли пароль?

Заполните форму ниже для регистрации

*Регистрируясь на сайте, я принимаю Политику конфиденциальности.
Все поля обязательны Войти

Восстановить пароль

Введите логин или e-mail, чтобы сбросить пароль

Войти

  • Войти
  • Корзина
  • Рубрики
  • Новости
  • Аналитика
  • Колумнисты
  • Видео
  • О проекте
  • Установить приложение
  • Оформить подписку

© 2025 Шортрид. By Octoweb.

Мы используем файлы куки. Чтобы продолжить использовать сайт прочтите и примите наши условия.