Требования к архитектурно-градостроительному облику зданий: что изменится с 1 сентября 2023 года?

Рассказывает:

Мария Славич,

старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»

В 2021 году законодатель исключил процедуру согласования архитектурно-градостроительного облика (далее – АГО) из числа исчерпывающих процедур в строительстве. Сохранена она была только в отношении городов федерального значения.

Чуть позже законодатель снова изменил подход к решению данного вопроса, и с 1 марта 2023 вступила в силу ст. 40.1 ГрК, регулирующая случаи и общий порядок согласования АГО объекта капитального строительства (далее – ОКС).

В соответствии с положениями ст. 30 и ст. 40.1 ГрК на картах градостроительного зонирования в правилах землепользования и застройки должны отображаться территории, в границах которых предусматриваются требования к АГО. Границы таких территорий могут не совпадать с границами территориальных зон и могут отображаться на отдельной карте.

Обратите внимание: переходными положениями Федерального закона от 29.12.2022 № 612-ФЗ, который дополнил ГрК ст. 40.1, до сентября 2023 года допускается внести изменения в правила землепользования и застройки — отобразить на картах градостроительного зонирования территории, в границах которых предусматриваются требования к АГО, и указать в градостроительных регламентах требования к АГО — без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний. Соответственно, у бизнеса и общественности нет возможности повлиять на то, какие это будут требования и на какие территории они будут распространяться.

Недавно Правительство приняло Постановление от 29.05.2023 № 857. В нем содержится перечень дополнительных характеристик ОКС, требования к которым могут быть установлены в градостроительном регламенте, определен порядок согласования АГО, а также расширен перечень ОКС, в отношении которых согласование АГО не требуется.

Этот документ начнет действовать с 1 сентября 2023 года.

В отношении каких ОКС согласование АГО не требуется?

Согласование АГО в любом случае не требуется в отношении объектов:

• расположенных на земельных участках, действие градостроительного регламента на которые не распространяется, а также находящихся в пользовании учреждений, исполняющих наказание;
• для строительства или реконструкции которых не требуется получение разрешения на строительство;
• обороны и безопасности, объектов Вооруженных Сил РФ, других войск, воинских формирований и органов, осуществляющих функции в области обороны страны и безопасности государства;
• гидротехнических сооружений;
• объектов и инженерные сооружения для производства и поставок энергоресурсов;
• подземных сооружений;
• предназначенных для наблюдений за физическими и химическими процессами, происходящими в окружающей среде, определения ее гидрометеорологических, агрометеорологических и гелиогеофизических характеристик, уровня загрязнения атмосферного воздуха, почв и водных объектов;
• предназначенных/используемых для обращения с различными (предусмотренными в Постановлении) видами отходов;
• объектов использования атомной энергии;
• опасных производственных объектов.

Органы государственной власти субъектов вправе расширить перечень ОКС, в отношении которых согласование АГО не требуется.

Какие могут быть требования к АГО?

Градостроительным регламентом могут быть предусмотрены требования:

• к объемно-пространственным характеристикам (перечисление архитектурных решений, определяющих их размер, форму, функциональное назначение и местоположение ОКС в границах земельного участка);
• к архитектурно-стилистическим характеристикам (перечисление характеристик элементов фасадов, а также элементов иных наружных частей ОКС и их характеристик);
• к цветовым решениям (перечисление цветов и оттенков для отделки фасадов ОКС с указанием палитры);
• к отделочным и строительным материалам (перечисление материалов для отделки фасадов и приемов улучшения декоративных качеств фасадов ОКС);
• к размещению технического и инженерного оборудования на фасадах и кровлях (перечисление технических устройств, в том числе вентиляции и кондиционирования воздуха, газоснабжения, освещения, связи, видеонаблюдения, и приемов улучшения декоративных качеств фасадов ОКС при размещении такого оборудования);
• к подсветке фасадов (перечисление архитектурных приемов внешнего освещения их фасадов и цветов, а также оттенков такого освещения с указанием палитры).

Какой порядок согласования АГО?

Право на обращение за согласованием АГО принадлежит правообладателю земельного участка при строительстве ОКС или правообладателю ОКС в случае его реконструкции.

Для согласования АГО правообладатель обращается в уполномоченный орган с заявлением (с информацией о заявителе и наименовании ОКС), к которому прикладываются пояснительная записка, схема планировочной организации земельного участка, объемно-планировочные и архитектурные решения.

Перечень разделов проектной документации, которые нужно предоставить для согласования АГО, является исчерпывающим (требовать иные разделы не допускается) и может быть только сокращен уполномоченным органом.

Если поданы не все документы, их вернут в течение 2 рабочих дней со дня подачи, а при рассмотрении по существу решение — о согласовании АГО или отказе в согласовании — должны принять в течение 10 рабочих дней со дня получения заявления и направить заявителю.

Основанием для отказа в согласовании АГО является несоответствие архитектурных решений ОКС указанным в градостроительном регламенте требованиям к АГО.

При получении решения об отказе в согласовании АГО заявитель вправе после устранения выявленных замечаний обратиться за согласованием повторно либо обжаловать такой отказ.

Внесение изменений в АГО требует согласования в том же порядке, что и согласование АГО.

Согласование АГО (в случаях, когда соответствующие территории и требования определены) требуется только применительно к строящимся и реконструируемым ОКС. Поэтому требования о приведении уже существующих ОКС в соответствие с вновь установленными в градостроительных регламентах требованиям к АГО незаконны.

С одной стороны, ст. 40.1 ГрК и Постановление Правительства от 29.05.2023 № 857 устанавливают общие прозрачные «правила игры». С другой стороны, в принципе возращение данной процедуры в число обязательных (при соблюдении установленных законом условий) безусловно является дополнительным бременем для застройщика.

Вместе с тем на практике на местах, даже несмотря на состоявшееся до этого исключение процедуры согласования АГО из числа исчерпывающих процедур в строительстве, соответствующие требования (и соответственно необходимость их согласования) зачастую продолжали действовать. Причем варианты нормативного регулирования данного вопроса (как специальными муниципальными правовыми актами, так и в рамках правил благоустройства соответствующего муниципального образования), а также перечень и содержание таких требований не отличались единообразием, что часто негативно сказывалось на сроках реализации проектов.

Поэтому дополнение ГрК нормами о возможности устанавливать применительно к отдельным территориям требований к АГО размещаемых на них объектов – это, скорее, положительные изменения. Вместе с тем даже с учетом попытки максимально формализовать процедуру принятия решения по вопросу согласования АГО не исключены субъективный подход конкретных должностных лиц и необоснованные отказы в согласовании.