Современные правовые взгляды на регистрацию недвижимости имеют относительно недолгую (по сравнению с вещными правами, обязательствами, наследованием) историю ‒ чуть более 300 лет. В России регистрация прав на недвижимость фактически впервые появилась лишь в самом конце ХХ века. Какие исторические этапы прошли взгляды юристов в этой сфере?
Рассказывает:
Роман Бевзенко,
к.ю.н., главный редактор ШОРТРИД
Процедуры регистрации сделок с недвижимостью в том или ином виде известны человечеству более 2,5 тысяч лет.
Первые аналоги регистрационной системы можно встретить в истории Месопотамии и Древнего Египта. Правда, собрания глиняных табличек и папирусов того периода, на которых записывались сведения о сделках, выполняли, скорее, функцию архива – они просто хранили информацию о сделках с землей.
Первый прообраз непосредственно реестра сделок с недвижимостью появился тоже в Египте, но позже, в начале нашей эры. По своему существу и последствиям эта система была очень похожа, кстати, на ныне действующую французскую систему регистрации сделок с недвижимыми вещами.
На заметку
Французская система предполагает регистрацию не самих прав, а сделок, которые опосредуют переход прав.
Право собственности у приобретателя недвижимости возникает в момент заключения сделки и само по себе не зависит от регистрации. Но ведь третьи лица не знают о том, что стороны заключили сделку. Соответственно, регистрация сделки (французы говорят – «оглашение сделки») нужна для того, чтобы третьи лица узнали о сделке и о том, что у имущества теперь новый собственник.
Во французской системе право собственности, которое перешло по сделке, по общему правилу не может быть противопоставлено третьим лицам, пока запись о сделке не внесут в реестр.
Римское право
Римляне не выделяли недвижимость в самостоятельную категорию вещей и как такового реестра прав или сделок у них не было.
Римское право изначально знало две процедуры передачи прав на вещи – манципацию и традицию, а сами вещи делились, соответственно, на манципируемые и неманципируемые.
Для передачи прав на манципируемые вещи нужно было совершить своеобразный юридический обряд, при котором собственник в присутствии свидетелей торжественно произносил формулу сделки и предавал права на вещь ее приобретателю. Обряд манципации был обязательным при передаче прав на землю, рабов и земельные сервитуты, которые в римском праве признавались бестелесными вещами.
Права на другие, неманципируемые вещи можно было передавать путем традиции – простой передачи владения, без торжественного обряда и без свидетелей.
Позже, в юстиниановом праве, манципацию уже не применяли и продавать любые земли можно было путем традиции — по простым и неформальным правилам.
На заметку
Кстати, после завоевания эллинистического Египта римляне полностью сохранили действовавшие на этой территории правовые порядки и даже требовали от собственников земельных участков в этой провинции вносить информацию о сделках в реестр. Правда, сами римляне эти практики себе не заимствовали. Видимо, это связано с тем, что знакомство римских чиновников с регистрацией недвижимости произошло достаточно поздно, к закату Республики, когда основные институты римского права уже сложились.
Средние века
В раннем Средневековье сделки с землей в Европе оформлялись через процедуру мнимого судебного процесса, в ходе которой в присутствии многочисленных свидетелей произносились юридические формулы сделок и передавались куски дерна с земельного участка. Со временем процедура стала более формальной, однако существенно не изменилась. Это вполне объяснимо для общества, в котором письменный язык не был распространен.
По мере разложения феодальной системы исчезли и архаичные процедуры передачи права собственности на недвижимость. При этом как в свое время римское право постепенно перешло от манципации к традиции в отношении земли, так и в средневековой Европе сделки с нею со временем полностью деформализовались.
Однако тогда же — в период позднего Средневековья в северной части Западной Европы (в первую очередь в германских северных городах) сведения о сделках стали записывать в особые городские книги. При этом значение записей в книги повысилось настолько, что они приобрели материально-правовое значение: право переносилось записью, нет записи – нет права.
Именно эти северогерманские подходы к обороту недвижимости стали основой для позднейшей системы германских поземельных книг, которую в конце ХХ века позаимствовал российский правопорядок.
Новое время
С переходом к капиталистическому укладу земля постепенно перестала быть основой социального статуса людей, а стала обычным товаром. В результате ее оборот стал намного более активным.
Кроме того, молодой и набирающий силы капитализм требовал дешевого кредита с надежным обеспечением. Поэтому в этот период получил развитие кредит под залог недвижимости.
Оба эти фактора требовали создания надежного подтверждения прав на недвижимость. При этом победившая в позднем Средневековье система неформальных сделок с недвижимостью привела к тому, что права на нее оказались сильно запутанными и потенциально спорными. Тогда наступил ренессанс публичной формы оборота недвижимости, но теперь уже в форме регистрации прав на недвижимость или сделок с ней.
Считается, что первой страной, в которой система регистрации недвижимости была максимально близкой к современным образцам, стала Шотландия.
После нескольких неудачных попыток во второй половине XVIII века система регистрации сделок с недвижимостью появилась во Франции.
В Германии пионером в создании регистрационной системы в сфере недвижимости стала Пруссия в 1721 году, за ней последовали другие немецкие государства.
В итоге к концу XIX века практически все западные европейские государства восприняли системы регистрации недвижимости французского (регистрация сделок) или немецкого (регистрация прав) образца. Эти системы действуют по сей день практически без содержательных изменений, если не считать таковыми переход к электронной форме хранения информации о сделках и правах.
Подробнее о влиянии новых технологий, в частности, блокчейна на регистрацию недвижимости читайте здесь.
Англо-саксонский правопорядок
Англо-саксонский правопорядок до последнего сопротивлялся идее регистрации недвижимости, предпочитая старую феодальную систему неформальной передачи прав на земельные участки.
Вместе с тем настоящий прорыв случился в одной из английских колоний – Южной Австралии. Именно там появилась самая надежная в мире система регистрации прав на недвижимость, которая направлена на максимальную защиту интересов покупателей, — система Торренса.
Подробнее о принципах и истории появления системы Торренса читайте здесь.
Со временем система Торренса начала свое шествие по английским колониям Австралии, Новой Зеландии, Юго-Восточной Азии, Африки, штатам Канады (кроме Квебека) и даже отдельным штатам США.
На заметку
В большинстве штатов США по-прежнему действует архаичная система оборота недвижимости, основанная на идеях старого общего права: право на недвижимость переносится простой сделкой, поэтому покупатель должен нанять юристов для проверки всех предшествующих цепочек сделок. Считается, что главными противниками повсеместного введения регистрационных систем в сфере оборота недвижимости являются страховые компании, которые зарабатывают на страховании титула и таким образом обеспечивают защиту покупателям недвижимости.
Дольше всех сопротивлялась метрополия. Вероятнее всего, причиной провала идеи регистрации недвижимости в Англии и Уэльсе стало мощное сопротивление юристов, практикующих в сфере оборота недвижимости, которые в случае введения регистрации потеряли бы свои доходы. Кроме того, не обошлось и без сопротивления наследственной аристократии, не желавшей раскрытия в реестре информации о своей собственности.
В итоге первая регистрационная система в Англии появилась лишь в 1925 году, однако она была неэффективной. Полноценная регистрационная система заработала в Англии и Уэльсе только в 2002 году.
Россия
С середины XVI и до конца XVII века акты о сделках с землей в Московском царстве составляли особые специалисты – площадные подьячие. Сам по себе термин «площадь» указывает на публичный характер акта, противостоящий частному акту. Площадь представляла собой что-то среднее между официальным органом и нотариальной корпорацией.
Заключение сделки при помощи подьячего порождало лишь обязательственные отношения между сторонами. Для перехода прав или возникновения ограниченного права нужно было внести запись об этом в особые книги. Права на недвижимость переходили в момент внесения записи в такую книгу.
В эти книги дьяки вносили записи о приобретении прав на поместья и вотчины, о переходах прав на них, об отказах от прав на недвижимость. Книги были разбиты по территориям, записи в них вносили по хронологическому принципу. Более того, в них были именные указатели, по которым можно было легко найти информацию о конкретных действиях с недвижимостью.
При Петре I эту систему («вотчинной записки») заменили на крепостной нотариальный порядок. Его смысл сводился к тому, что сделки с недвижимостью оформлял нотариус, а право собственности переходило в момент утверждения сделки старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости. Старший нотариус проверял предыдущие сделки с недвижимостью, чтобы убедиться, что у продавца есть полномочия по распоряжению, смотрел, есть ли обременения и т.п. Если старший нотариус утверждал переход прав, он вносил запись об этом в крепостную книгу.
Эта система была неэффективной по двум причинам. Во-первых, крепостные книги не были гласными, и публика не могла узнавать о юридическом состоянии недвижимой вещи. Во-вторых, крепостные книги велись плохо и часто не отражали истинное положение дел. Кроме того, длительное время крепостные книги велись не по недвижимой вещи, а по собственникам, что было крайне неудобно для проверки правомочий продавца.
В России капитализм начал набирать обороты во второй половине XIX века. Именно в этот период наряду с другими крупнейшими законодательными инициативами — крестьянской реформой, судебными уставами, разработкой Гражданского уложения — началась работа над законодательством о регистрации прав на недвижимость.
На заметку
Инициатива по созданию в Российской Империи надежной системы регистрации прав на недвижимость во многом исходила от кредитных учреждений. Об этом говорит в том числе то, что первоначальный проект системы вотчинной регистрации назывался «Положение об обеспечении договоров и обязательств ипотечным порядком».
Методика разработки этого проекта, позаимствованная в Германии, глубина проработки правовых вопросов, а также многочисленные комментарии юристов того времени, позволяют прийти к выводу, что это был проект нормативного акта очень высокого качества.
К сожалению, этому проекту, как и проекту Гражданского уложения, не было суждено стать законом в связи с известными событиями 1917 года.
В советский период деление имущества на движимое и недвижимое и вовсе отменили. Возрождение понятия «недвижимость» и идеи государственной регистрации состоялось лишь после падения СССР и принятия нового Гражданского кодекса 1994 году.
Закрыть белые пятна на нашей частноправовой карте, связанные с регистрацией недвижимости, поможет моя новая книга.
Читайте также
Какой должна быть система регистрации прав на недвижимость? Авторская колонка Романа Бевзенко
В России приобретатель недвижимости – заведомо менее защищенная сторона в сделке. Так происходит из-за специфики российской системы регистрации прав. В...
Изменения в порядке регистрации недвижимости и кадастровом учете: обзор самых главных нововведений
Вступили в силу многочисленные изменения, с которыми придется столкнуться всем, кто работает с недвижимостью. Как зарегистрировать переход права собственности, если...
Границы земельного участка не установлены: обязательно ли проводить межевание?
Многие земельные участки не имеют четко установленных юридических границ. Действующее законодательство не требует от их собственников обязательно проводить межевание. Тем...
