Обзор ключевых поправок в сфере недвижимости: что меняется в 2023 году?

Рассказывает:

Карина Воронова,

младший юрист Land Law Firm

В 2022 году было принято большое количество нормативных правовых актов в сфере недвижимости. В том числе вступили в силу изменения в ГК, регулирующие положения о праве собственности и других вещных правах на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места (Федеральный закон от 28.06.2022 № 185-ФЗ).

Подробнее читайте:

Поправки ГК о недвижимости: как формальные, на первый взгляд, изменения повлияют на практику?

Кроме того, были приняты или продлены меры государственной поддержки в сфере земли, недвижимости и строительства. Они начали или продолжили действовать уже в 2023 году. Вот обзор самых важных из них.

Изменения в сфере земельных отношений

Пролонгировать договор аренды в упрощенном порядке без проведения торгов можно сроком до 3 лет при условии, что на дату обращения арендатора:

• срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодатель не заявил в суд требование о расторжении данного договора;
• у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства при использовании участка.

Срок заключения допсоглашения без торгов — не позднее 5 рабочих дней со дня обращения арендатора.

Арендодатель (уполномоченный орган) может самостоятельно решать, на какой срок пролонгировать допсоглашение. То есть он вправе продлить договор аренды как на максимальный срок (3 года), так и определить срок по своему усмотрению. Данный вывод также подтверждается судебной практикой (Постановление 17ААС от 19.12.2022 по делу № А60-27234/2022).

Это касается договоров, срок действия которых истекает в период с 14 марта 2022 года по 31 декабря 2026 года. Такие договоры аренды можно продлить на срок до 7 лет, но субъекты РФ вправе самостоятельно принимать решение относительно точных сроков продления.

Например, такие решения приняты в Иркутской области, Московской области (Постановление Правительства Иркутской области от 07.07.2022 № 526-пп «Об особенностях разрешительных режимов в сфере торговли на территории Иркутской области в 2022 году», Решение Совета депутатов городского округа Лыткарино МО от 20.04.2022 № 210/27 «О поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих деятельность в нестационарных торговых объектах на территории городского округа Лыткарино»).

Размер льготной арендной платы не может быть менее 1 рубля и устанавливаться на срок более 1 года.

Случаи установления льготной арендной платы, а также ее размер вправе определить соответствующий орган государственной власти или местного самоуправления. Так, например, в Московской области условия предоставления земельного участка по льготной ставке установлены Решениями Совета депутатов соответствующих городских округов (см. решения Совета депутатов городского округа Красногорск МО от 28.04.2022 № 719/54, Совета депутатов Одинцовского городского округа МО от 29.04.2022 № 8/35, Совета депутатов городского округа Балашиха МО от 12.04.2022 № 05/29).

Условием предоставления земельных участков, как правило, является осуществление видов деятельности, предусмотренных законодательством субъекта РФ.

Например, в Московской области это Закон Московской области от 25.03.2022 № 32/2022-ОЗ «О перечне видов экономической (предпринимательской) деятельности, осуществляемой в целях обеспечения импортозамещения для преодоления негативных последствий введения ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций». В нем указано, что к видам деятельности, осуществляемым в целях импортозамещения относятся: выращивание зерновых культур, производство пищевых продуктов, производство одежды, бумаги и бумажных изделий и др. Льготная арендная плата устанавливается по вновь заключаемым договорам аренды земельных участков при предоставлении таких участков в аренду без проведения торгов. Гражданин или юридическое лицо должны быть зарегистрированы на территории Московской области.

С 1 марта 2023 года срок на предварительное согласование предоставления земельных участков будет составлять 20 дней вместо 30 дней. А при согласовании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории срок составит 35 дней вместо 45.

Изменения в работе Росреестра

За государственную регистрацию соглашений об изменении, расторжении договоров аренды, зарегистрированных в ЕГРН с 1 января 2023 года, теперь взимают:

• с компаний 1000 рублей вместо 22 000 рублей;
• с физлиц 350 рублей вместо 1000 рублей.

Пошлины за регистрацию самих договоров аренды недвижимости не изменились: 22 000 рублей с компаний и 1000 рублей с физлиц.

С 1 марта 2023 года сведения, содержащиеся в ЕГРН и представляющие собой персональные данные правообладателя объекта недвижимости или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, будут недоступны третьим лицам. Они смогут получить эти данные, если ранее правообладатель подал заявление о внесении в ЕГРН записи о возможности предоставления его персональных данных третьим лицам. Речь идет о таких данных, как ФИО и дата рождения.

Новые выписки из ЕГРН будут содержать лишь сведения о принадлежности объекта недвижимости лицу или наличии ограничений прав либо обременений объекта недвижимости, зарегистрированных в пользу указанного лица, без указания его персональных данных.

В остальных случаях указанные данные будут доступны только нотариусам, кадастровым инженерам, а также ограниченному кругу заинтересованных лиц, указанных в законе (ч. 6 ст. 36.3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ в ред. с 01.03.2023).

Так, можно будет обратиться к нотариусу за выпиской из ЕГРН с данными правообладателя. Но придется предоставить письменные доказательства, подтверждающие наличие обстоятельств, достаточных для получения выписки. Например, предварительный договор купли-продажи помещения с собственником или документы, подтверждающие намерение обратиться в суд за защитой своего права на участие в приватизации объекта недвижимости. Весь перечень обстоятельств указан в ст. 85.1 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 № 4462-I (в ред. с 01.03.2023). Тариф – 300 рублей (ч. 12.19 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате).

Теперь можно подать заявление о невозможности регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия правообладателя через личный кабинет на Госуслугах. Снять запрет можно таким же способом. Если у заявителя нет квалифицированной электронной подписи, то ее можно сформировать самостоятельно через приложение «Госключ». Для подачи заявления понадобятся данные паспорта, ИНН, если не указан в личном кабинете, и кадастровый номер объекта недвижимости.

Раньше для внесения такой отметки нужно было лично приходить в МФЦ или Росреестр либо отправлять заявление по почте. Что еще нужно для подачи заявления, можно посмотреть здесь.

На заметку

Также через Госуслуги в онлайн-режиме можно подать заявления о внесении изменений в реестр недвижимости о контактных данных, о разделе и объединении земельных участков, об изменении основных сведений об объекте недвижимости, о внесении в реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте и другие заявления, указанные в п. 1.2 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

С 2023 года можно получать выписки из ЕГРН с информацией об обременениях и ограничениях, установленных на все объекты недвижимости, принадлежащие одному собственнику. До этого увидеть информацию об ограничениях и обременениях можно было только на один конкретный объект недвижимости собственника.

Изменения в градостроительной сфере

В 2023 году действуют следующие правила:

• сокращен срок согласования проекта генплана поселения, городского округа, проекта документа о внесении изменений в соответствующий генеральный план. В 2023 году он не может превышать 1 месяц со дня поступления уведомления об обеспечении доступа к проекту;
• сокращен срок проведения общественных обсуждений или публичных слушаний по проектам генпланов, проектам правил землепользования и застройки (ПЗЗ), проектам планировки территории, проектам межевания территории, проектам, предусматривающим внесение изменений в один из указанных утвержденных документов. В 2023 году он не может превышать 1 месяц с момента оповещения жителей муниципального образования об их проведении до дня опубликования заключения об их результатах. Кроме того, нормативными правовыми актами Правительства, высших исполнительных органов государственной власти субъектов могут быть установлены случаи утверждения указанных проектов, внесения изменений в указанные проекты без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний;
• подготовка проектов изменений в генплан поселения, городского округа, изменений в ПЗЗ возможна одновременно с разработкой документации по планировке территории;
• установлены случаи и порядок выдачи разрешений на строительство объектов капитального строительства, не являющихся линейными объектами, на двух и более земельных участках, разрешений на ввод в эксплуатацию таких объектов, а также выдачи необходимых для этих целей градостроительных планов земельных участков.

Эти меры направлены на ускорение принятия градостроительных решений, упрощение процедуры согласования и оптимизацию сроков строительства, а также на то, чтобы не снижались темпы жилого и промышленного строительства. В то же время отказ от проведения публичных слушаний и обсуждений может неблагоприятно отразиться на правах граждан и позволит утвердить проект изменений в генплан и ПЗЗ без учета их мнения.