Многоквартирные дома часто вводят в эксплуатацию поэтапно. Отдельные секции могут достраивать с интервалом в несколько лет. При этом законом предусмотрен льготный период, когда собственники квартир в новом доме могут не платить взносы на капремонт. С какого момента начинает течь этот льготный период? В практике нет единого подхода. КС РФ предписал внести изменения в ЖК РФ, чтобы прояснить этот вопрос.
Михаил Стрельцов является собственником квартиры в многоквартирном доме, который состоит из 2 секций.
Первую секцию ввели в эксплуатацию в 2011 году, а вторую, в которой расположена квартира, — в октябре 2014 года.
В 2013 году, еще до введения в эксплуатацию второй секции дома, областная администрация утвердила Региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на 2014–2043 годы. В эту программу включили дом, в котором расположена квартира Михаила Стрельцова, без указания на то, что к тому моменту была введена в эксплуатацию только его первая секция.
В 2018 году в программу внесли изменения, уточнив даты ввода в эксплуатацию двух его секций — 2011 и 2014 годы.
Суть спора
Собственники квартир из первой секции дома не приняли решение о способе формирования фонда капремонта в установленные законом сроки. Поэтому дом автоматически включили в перечень домов, для которых фонд капитального ремонта формируется на счете регионального оператора.
Управляющая компания начисляла собственникам квартир из обоих секций взносы на капремонт с учетом даты включения в региональную программу капремонта первой секции дома.
Михаил Стрельцов как собственник квартиры во второй секции был с этим не согласен и обратился в суд с иском к фонду капремонта и к управляющей компании:
- о признании незаконным начисления ему взносов на капремонт с учетом даты включения первой секции дома в региональную программу капремонта, и
- об освобождении его как собственника квартиры во второй секции от уплаты взносов.
Позиция судов
Суды отказали в иске, ссылаясь на ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ и на норму регионального закона, определяющие момент, когда у собственников помещений в многоквартирном доме возникает обязанность платить взносы на капремонт.
Они указали, что дом представляет собой единый объект недвижимого имущества с единым почтовым адресом, а значит собственники квартир во второй секции обладают теми же правами и обязанностями, что и собственники квартир в первой секции. Хотя дом и вводился в эксплуатацию поэтапно, обязанность платить взносы наступает с учетом даты включения дома в региональную программу капремонта, а не даты, когда в эту программу внесли сведения о введении второй секции в эксплуатацию.
Жалоба в КС РФ
Михаил Стрельцов обратился в КС РФ с жалобой на ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ и на норму регионального закона.
По его мнению, эти нормы виду неопределенности понятия «многоквартирный дом, введенный в эксплуатацию» и с учетом правоприменительной практики лишают собственников помещений в секции дома, построенной во вторую очередь, права на освобождение от уплаты взносов на капремонт и ставят их в худшее положение по сравнению с собственниками помещений в ранее возведенной секции.
Выводы КС РФ
В соответствии с ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ регионы могут предоставлять отсрочку уплаты взносов на капремонт собственникам квартир в новых домах. Отсрочка не может быть больше, чем 5 лет. В регионе заявителя она составляет 3 года. По сути, отсрочка – это льгота, которая учитывают техническое и санитарное состояние новых зданий и способствует привлечению инвестиций в жилищное строительство.
ГрК РФ допускает строительство одного объекта в несколько этапов и поэтапный его ввод в эксплуатацию. При этом дом включают в региональную программу капремонта после введения в эксплуатацию первой секции.
В судебной практике нет единства по вопросу, с какого момента начинает действовать отсрочка уплаты взносов на капремонт. Одни суды, как в деле Михаила Стрельцова, считают, что — с момента введения в эксплуатацию первой секции, а дата введения в эксплуатацию других секций значения не имеет (Апелляционное определение ВС РФ от 18.09.2019 № 59-АПА19-4). Другие — что отсутствие в законодательстве особого порядка, в котором в региональные программы капитального ремонта включались бы дома, вводимые в эксплуатацию по секциям в разные периоды, не должно накладывать на собственников помещений дополнительные обязанности по уплате излишних взносов (Определение 8КСОЮ от 27.01.2022 № 88-2287/2022).
КС РФ считает, что оба толкования возможны и не вступают в противоречие с Конституцией РФ. Однако такая ситуация в целом противоречит принципам правовой определенности и равенства.
Кроме того, есть еще один вопрос: одновременно ли все секции дома подлежат капитальному ремонту, особенно если они введены в эксплуатацию со значительным разрывом по времени?
В итоге КС РФ предписал внести изменения в федеральное законодательство, которые бы прояснили вопрос о том, с какого момента возникает обязанность по уплате взносов на капремонт у собственников помещений в секции многоквартирного дома, которую ввели в эксплуатацию после утверждения региональной программы капремонта, притом что сам дом включили в нее ранее исходя из даты ввода в эксплуатацию другой его секции.
КС РФ не стал определять, как надо урегулировать этот вопрос до того момента, пока в законодательство внесут изменения. Однако он уточнил:
- если новое регулирование предполагает освобождение от взносов на капремонт, однако собственники квартир их платили, то после внесения изменений в закон такие собственники могут рассчитывать на освобождение от уплаты взносов на такой же период;
- новое правовое регулирование должно содержать правила, которые бы позволяли применять его с обратной силой;
- дело Михаила Стрельцова должны будут пересмотреть на основе нового правового регулирования.
Читайте также
Генеральный план территории: о чем нужно знать собственникам и владельцам земли и недвижимости?
Генеральный план занимает ведущее место в системе градостроительной документации. В силу своей абстрактности и характера вопросов, которые он регулирует, часто...
КС РФ: муниципалитет не может запретить размещать ларьки и киоски во дворе многоквартирного дома
Органы местного самоуправления не могут запретить собственникам помещений в многоквартирном доме размещать нестационарные торговые объекты на придомовой территории, если они...
КС РФ: общие территории в коттеджном поселке нельзя приравнять к общему имуществу в многоквартирном доме
Жилищное законодательство не только обязывает собственников помещений в многоквартирном доме вносить плату за содержание общего имущества, но и обеспечивает контроль...
