Как арендатору не потерять инвестиции в подготовительный ремонт в помещении? Как арендодателю подстраховаться от незапланированной перепланировки помещения арендатором? Почему важно указать в договоре аренды алгоритм действий сторон на случай аварии? Какие юридические риски могут возникнуть в связи с ремонтом арендованного помещения?
Рассказывает:
Василий Малинин,
руководитель направления «Коммерческие споры» юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры»
Владение и пользование объектом предполагает его амортизацию, поэтому вопрос ремонта встает перед арендатором и арендодателем рано или поздно. Некоторые объекты при передаче в аренду требуют переработки для их эксплуатации по целевому назначению или изначально передаются в состоянии «shell&core» и требуют отделки.
Сторонам важно предусмотреть возможные варианты и договориться, кто несет расходы на ремонт в разных ситуациях.
Общее правило:
- Капитальный ремонт (и плановый, и внеплановый) обычно делает арендодатель, если иное не установлено договором.
- Текущий ремонт (и плановый, и внеплановый) обычно делает арендатор.
На практике стороны могут согласовать другие варианты.
Риск арендатора потерять инвестиции в подготовительный ремонт
Часто арендаторы перед началом деятельности в помещении хотят сделать подготовительный ремонт – под магазин, кафе, салон красоты, офис. Обычно именно арендатор своими силами и за свой счет делает необходимый ему ремонт.
Важная задача для арендатора на этапе заключения договора — снизить риск потери инвестиций в подготовительный ремонт. Если в договоре нет никаких условий на этот счет, арендатор рискует потерять вложения в объект при досрочном прекращении договора.
По закону стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Однако при заключении договора можно предусмотреть более применимые к практике условия.
Какие условия включить в договор?
Арендатору стоит заранее согласовать проведение подготовительного ремонта в помещении, а также включить в договор положение о компенсации его затрат на такой ремонт на случай внезапного прекращения арендных отношений.
Для арендодателя компромиссом может быть условие о постепенном снижении размера компенсации с течением времени. Стороны могут предусмотреть условный процент амортизации помещения и эквивалентный процент снижения размера компенсации, на которую будет претендовать арендатор. К примеру, минус 10% от стоимости ремонта ежегодно, так через 10 лет аренды размер компенсации за него будет равен нулю.
Дополнительной гарантией интересов арендодателя может стать освобождение от каких-либо выплат в случае, если договор будет прекращен досрочно вследствие нарушений, допущенных арендатором.
Еще арендодатель может взять на себя обязанность оплатить только неотделимые улучшения, которые неразрывно связаны с помещением и носят универсальный характер, то есть их можно использовать при передаче объекта в последующую аренду. Инвестиции в отделимые улучшения остаются на усмотрение и за личный счет арендатора.
Риск, что арендодатель будет препятствовать подготовительному ремонту
Арендодатели стараются контролировать ремонтные работы арендатора, чтобы тот не причинил своими действиями ущерб объекту или не выполнил несанкционированную перепланировку. С этой целью они включают в договор обязанность арендатора предварительно согласовать с арендодателем любые работы или работы определенного типа. Для арендатора подобные условия могут обернуться проблемой, если формулировки договора позволяют арендодателю безусловно блокировать ремонт или сформулированы абстрактно, неточно (см., например, Постановление АС Волго-Вятского округа от 03.09.2019 по делу № А11-5300/2018).
Какие условия включить в договор?
Арендатору стоит на этапе заключения договора согласовать с арендодателем перечень работ, которые планируется выполнить в помещении. Чем подробнее будет перечень, тем надежнее будет положение арендатора. Такой перечень стоит вынести в самостоятельное приложение к договору. Также можно сделать в договоре отсылку к проектной документации, если у арендатора существует разработанный к дате подписания договора проект.
Если арендатор к моменту заключения договора не имеет проекта работ, сметы от подрядчика или точного представления о перечне и характере работ, в договор стоит включить защитные оговорки:
- о молчаливом согласии арендодателя с представленным проектом работ, если арендодатель не отвечает на запрос о согласовании в течение определенного периода времени;
- о недопустимости арендодателя отказать в согласовании проекта работ, если не нарушаются какие-либо базовые характеристики помещения. К примеру, если работы не влекут перепланировку или не создают угрозу несущим конструкциям.
Арендодатель может защитить свои интересы, если:
- обяжет арендатора согласовывать любой последующий ремонт в помещении, кроме подготовительного,
- исключит право арендатора на перепланировку помещения без согласия арендодателя,
- заблокирует монтаж новых неотделимых улучшений без предварительного согласования с арендодателем.
Если в договоре нет специальных условий, арендатор в любом случае имеет право производить неотделимые улучшения, даже если они не нужны арендодателю. Здесь в силу закона (ст. 623 ГК РФ) возможны две ситуации:
- арендатор имеет право монтировать неотделимые улучшения, но если делает это с согласия арендодателя, то стоимость таких улучшений арендатору возмещается в полном объеме;
- арендатор имеет право монтировать неотделимые улучшения, но если делает это без согласия арендодателя, то стоимость таких улучшений арендатору не возмещается.
В последнем случае арендатор также будет находиться под риском взыскания с него убытков, если арендодатель посчитает, что неотделимые улучшения ухудшили состояние помещения или они просто не нужны арендодателю. Под убытками в этом случае понимаются расходы арендодателя на демонтаж неотделимых улучшений.
Риск несанкционированной перепланировки и реконструкции
Обычно в договоре аренды риски, связанные с оформлением разрешительной документации и легализацией перепланировок, возлагают на арендаторов.
На заметку
За незаконную перепланировку возможна административная ответственность в форме штрафа. Например, в Москве переустройство или перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме грозит собственнику-гражданину штрафом 2500 рублей, а юрлицу — до 350 тыс. рублей. КоАП РФ предусматривает штраф для компаний до 50 тыс. рублей (ст. 7.21 КоАП РФ).
Другим негативным последствием может стать отказ Росреестра совершать регистрационные действия с объектом, если у него имеется незаконная перепланировка.
Важно не смешивать понятия реконструкции и перепланировки. В процессе реконструкции обычно затрагиваются несущие конструкции и иные элементы, влияющие на безопасность всего здания/помещения. Реконструкция выполняется по специальному разрешению (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ), затем нужно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В процессе перепланировки, напротив, не затрагиваются несущие конструкции. Перепланировку можно выполнить без специального разрешения, однако ее нужно согласовать с органами местного самоуправления, а также поставить на кадастровый учет новую конфигурацию помещения. Порядок оформления перепланировки смотрите здесь.
Арендатор может легкомысленно отнестись к ремонту и выполнить работы, которые будут затрагивать несущие конструкции и потребуют разрешения на реконструкцию. Выполнение таких работ без разрешения повлечет административную ответственность, а также создаст риск признания строения самовольной постройкой с угрозой сноса. Поэтому обеим сторонам важно уделять внимание всем деталям ремонта и получать четкие и достоверные консультации от профессиональных строителей относительно проводимых работ.
На заметку
Реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства без соответствующего разрешения грозит штрафом для ИП от 20 тыс. до 50 тыс. рублей, для юрлиц – до 1 млн рублей или административным приостановлением деятельности на срок до 90 суток (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ).
Какие условия включить в договор?
Перепланировка помещения, тем более реконструкция, требует изменений в договоре аренды. Конфигурация помещения меняется, даже если без изменения несущих конструкций. Поэтому важно заключить дополнительное соглашение, изменяющее предмет договора, а также план-схему помещения, которая чаще всего приводится в приложении к договору. Если речь идет о долгосрочном договоре аренды, подлежащем регистрации, тогда арендатору придется обратиться к услугам кадастрового инженера для подготовки технического плана помещения. Без него Росреестр не зарегистрирует изменения в договоре.
Чтобы не готовить два технических плана (один для регистрации договора, второй для внесения изменений в договор после перепланировки), можно не регистрировать договор, пока выполняется подготовительный ремонт с перепланировкой. После завершения работ можно подготовить один технический план на помещение в новой конфигурации, заключить дополнительное соглашение о внесении изменений в предмет договора и подать на регистрацию в Росреестр договор аренды, дополнительное соглашение к нему и технический план на помещение после перепланировки. Это снизит расходы арендатора и позволит не обращаться в Росреестр дважды.
Арендодателям стоит уделить внимание мерам ответственности за проведение несогласованной перепланировки или реконструкции. К примеру, если арендатор выполнит подобные работы, а к административной ответственности в форме штрафа привлекут собственника-арендодателя, то договор должен позволять арендодателю компенсировать эти потери за счет арендатора. Рекомендуется это фиксировать в форме условия о возмещении имущественных потерь (ст. 406.1 ГК РФ).
Риски, связанные с ремонтом инженерного оборудования
К инженерному оборудованию и коммуникациям относят электрику, системы водоснабжения и водоотведения, систему отопления и газоснабжения, систему вентиляции и кондиционирования, противопожарную систему и систему пожаротушения. В договоре аренды следует уделить особое внимание ремонту и обслуживанию этих систем.
Какие условия включить в договор?
Обычно в пределах помещения ответственность за ремонт и содержание инженерных систем несет арендатор. Однако в договоре можно предусмотреть лимиты его ответственности:
- возложить на арендодателя обязанность по капитальному ремонту инженерных систем;
- предусмотреть обязанность арендодателя ремонтировать инженерные системы в случае аварии, возникшей не по вине арендатора;
- составить акт разграничения эксплуатационной ответственности, чтобы четко обозначить зоны ответственности каждой стороны. Это исключит ситуации, когда арендодатель будет требовать ремонта инженерной системы за пределами помещения.
Риск, что придется делать капитальный ремонт
По закону обязанность делать капитальный ремонт возложена на арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Однако в договоре это правило можно менять. При долгосрочной аренде встречаются ситуации, когда обязанность делать капитальный ремонт возлагается на арендатора.
Какие условия проверить в договоре?
Арендатору нужно быть бдительным и проверять условия, которые предложил арендодатель, чтобы случайно не принять на себя избыточные обязанности.
Риск, что придется делать внеплановый ремонт
Ремонт может быть плановым – выполняется с определенной периодичностью — и внеплановым — обусловленным недостатками помещения или ненадлежащей эксплуатацией.
Если это капитальный ремонт, то и плановый, и внеплановый ремонт делает арендодатель, если иное не установлено договором. Если это текущий ремонт, то и плановый, и внеплановый ремонт делает арендатор, опять же если иное не установлено договором.
Какие условия включить в договор?
В договоре важно четко определить, кто выполняет внеплановый ремонт, который требуется из-за досрочного выхода из строя каких-либо систем или дефектов помещения (трещина в стене, разрушение фасада и т.п.).
Эта проблема касается в большей мере капитального ремонта, поскольку в отношении несущих конструкций, а также инженерных систем, оборудования установлены определенные нормативы, определяющие периодичность работ.
Формулируя условия договора аренды, арендатору нужно проверить, не взял ли он на себя обязанность делать капитальный ремонт помещения под видом внеплановых работ. Арендатор не обязан выполнять любой внеплановый ремонт, поскольку ремонт капитального характера должен делать арендодатель. Однако при долгосрочной аренде бремя выполнения капитального ремонта, включая внеплановый, часто возлагают на арендатора.
Риск, что придется делать ремонт в случае аварии в помещении
Особую группу представляют собой работы, которые выполняются для устранения последствий аварий в помещении — затопления, возгорания и др.
Какие условия включить в договор?
Арендатор заинтересован в том, чтобы максимально оперативно возобновить деятельность в помещении. Поэтому в договоре стоит предусмотреть право арендатора незамедлительно выполнить любые ремонтные работы, направленные на устранение последствий аварии.
Причины аварии могут быть разными. В договоре стоит описать механизмы компенсации расходов на аварийный ремонт для случаев, когда ремонт связан с дефектами помещения, за которые арендатор не отвечает, или с действиями (бездействием) арендодателя. Если арендодатель не устраняет аварию, за которую он несет ответственность, то арендатор при выполнении оперативных работ должен иметь право на компенсацию своих расходов за счет арендодателя.
Также важно предусмотреть в договоре:
- как определяется, кто виноват в аварии,
- как рассчитывается стоимость устранения последствий аварии.
Желательно в договоре определить экспертную организацию, которая в случае аварии проведет экспертизу.
Все описанные рекомендации и рассуждения основаны на диспозитивных положениях закона. Это означает, что в договоре те или иные вопросы ремонта можно урегулировать как в одну, так и в другую сторону. Итоговый вариант будет зависеть от редакции договора. Поэтому внимательно относитесь к переговорам.
Читайте также
Бездоговорное потребление электроэнергии. Как снизить суммы, которые требует сетевая организация?
Условие договора «take or pay» — почему это не плата за отказ от договора? Комментарий Романа Бевзенко к Определению ВС РФ
ВС РФ обязал демонтировать систему вентиляции кафе, которую установили на стене жилого дома
Собственникам нежилых помещений в многоквартирных домах нельзя использовать общее имущество, если они не получили согласие жильцов. Даже если переустройство согласовала...
