О том, почему собственнику земельного участка с неустановленными границами стоит их установить, мы писали недавно. Как это правильно сделать? Что делать, если соседи не хотят подписывать акт согласования границ? Какие требования заявить, если после определения границ земельный участок накладывается на участок соседа? Чем руководствуются суды при рассмотрении таких дел?
Рассказывает:
Татьяна Граблина,
юрист Land Law Firm
Чтобы установить и надлежащим образом оформить границы земельного участка правообладателю необходимо обратиться к кадастровому инженеру (ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», далее – Закон № 221-ФЗ). Кадастровые компании обычно предлагают полный пакет услуг:
- проводят геодезические обмеры границ земельного участка,
- готовят межевой план,
- собирают и подают пакет документов в Росреестр.
На этом этапе от собственника участка требуется предоставить только копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на землю (выписку из ЕГРН, договор купли-продажи и др.), а также оформить нотариальную доверенность на лиц, которые будут представлять его интересы в Росреестре.
На заметку
Кадастровому инженеру нужно верно определить конкретное расположение границ участка. В этом помогут технический паспорт на здание, расположенное на земельном участке, либо ситуационный план участка. Если эти документы имеются у правообладателя, нужно предоставить их кадастровому инженеру для составления межевого плана. Если таких документов нет, кадастровый инженер может запросить их копии в соответствующих органах от имени собственника.
Полный пакет документов вместе с заявлением о государственном кадастровом учете (форма утверждена Приказом Росреестра от 19.08.2020 № П/0310) можно подать через МФЦ.
На заметку
В последнее время кадастровые инженеры нередко пользуются электронными средствами передачи информации в Росреестр. Для этого заявителю необходимо получить у нотариуса доверенность в форме электронного документа. Для оформления заявителю понадобится только паспорт. Нотариус подготовит доверенность и направит ее на адрес электронной почты заявителя. Далее заявитель может переслать данный файл кадастровому инженеру для использования.
Госпошлину за установление границ земельного участка, который уже стоит на государственном кадастровом учете, платить не нужно.
Росреестр должен внести сведения о границах участка в ЕГРН в течение 5 рабочих дней. При подаче документов через МФЦ этот срок увеличивается до 7 рабочих дней со дня приема документов.
Определение границ земельного участка
Кадастровый инженер определяет границы земельного участка, опираясь на документы, которые могут подтвердить его конфигурацию и площадь. Это может быть документ, содержащий сведения о местоположении границ участка на момент его образования. Еще информацию о границах участка можно найти, например, в подготовленных БТИ технических паспортах на расположенные на участке объекты капитального строительства, в ситуационном плане земельного участка, данных землеустроительного дела, которое можно запросить в Росреестре (Письмо Росреестра от 16.02.2016 № 19-00221/16).
Если собственник не располагает документами, которые могут подтвердить конкретную конфигурацию границ, кадастровый инженер в рамках своих полномочий может запросить данную информацию в соответствующих органах.
Если документов нет, границами участка считаются границы, фактически существующие на местности более 15 лет и закрепленные с использованием природных или искусственных объектов (ч. 10 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее – Закон № 218-ФЗ). Фактические границы определяют в том числе с использованием карт (планов), являющихся картографической основой ЕГРН, а также карт (планов), представляющих собой фотопланы местности.
Согласование границ с соседями
Самая важная часть межевого плана – это акт согласования границ. Согласовать границы необходимо с собственниками смежных (соседских) земельных участков.
Эта процедура проводится в случаях:
- когда в результате кадастровых работ уточняется местоположение границ земельного участка, являющегося объектом кадастровых работ;
- когда в результате кадастровых работ уточняется местоположение границ земельных участков, смежных с земельным участком, являющимся объектом кадастровых работ (ч. 1 ст. 39 Закона № 221-ФЗ, Письмо Минэкономразвития России от 07.06.2011 № Д23-2437).
Чаще всего процедура согласования границ проходит следующим образом: кадастровый инженер готовит акт согласования в бумажном виде, и собственник сам обращается к соседям для подписания документа. Это удобно, если правообладатели смежных участков могут подписать акт в моменте. Если известны действующие и актуальные почтовые или электронные адреса смежных землепользователей, извещения с актом согласования границ можно направить по почте или в электронном виде.
Если адреса соседей неизвестны и нет возможности провести встречу для подписания, кадастровый инженер публикует извещение о проведении общего собрания по вопросу согласования границ конкретного участка в местной газете. Такое извещение публикуется не позднее, чем за 30 дней до проведения собрания (ч. 10 ст. 39 Закона № 221-ФЗ). Если землепользователь смежного участка не явился на собрание, не выразил своих возражений против установления границ участка, то он считается надлежащим образом уведомленным, а границы — согласованными (ч. 3 ст. 40 Закона № 221-ФЗ).
Обратите внимание: на практике кадастровые инженеры предупреждают собственников, что в случае, если никто из соседей не явится на собрание об установлении границ, велик риск, что регистратор откажет в их оформлении. Поэтому рекомендуем попытаться получить бумажный или электронный акт согласования хотя бы с одной из соседских сторон.
При надлежащем согласовании границ со смежными землепользователями процедура внесения границ земельного участка в ЕГРН существенно упрощается. Регистратор вносит сведения о границах в ЕГРН согласно межевому плану кадастрового инженера. Впоследствии границы будут отображены в открытых источниках данных, в частности, на Публичной кадастровой карте.
На заметку
Если при уточнении границ земельного участка границы смежных участков начинают пересекаться и требуется внести изменения в сведения ЕГРН о смежных земельных участках, регистрирующий орган одновременно:
-
-
- осуществляет кадастровый учет земельного участка заявителя, и
- вносит изменения в сведения ЕГРН о местоположении границ и площади смежных земельных участков. От соседей в таком случае не требуется представлять дополнительные заявления – достаточно их подписей в акте согласования местоположения границ.
-
Если соседи не подпишут акт согласования границ, кадастровый инженер приложит к межевому плану возражения и Росреестр приостановит учетные действия. В этом случае спор о границах придется разрешать в судебном порядке.
Судебное разбирательство
Если акт согласования границ со смежными собственниками участков подписать не удалось, заявителю придется обращаться в суд с требованием установить границы участка.
Надлежащим ответчиком в таком споре будет собственник смежного земельного участка, не согласовавший местоположение границ, указанных в межевом плане (Апелляционное определение Мосгорсуда от 04.02.2020 по делу № 33-3863/2020). На практике в качестве соответчиков привлекают Управление Росреестра либо местную администрацию (Апелляционное Определение Мосгорсуда от 18.09.2019 по делу № 33-40561/2019, Апелляционное Определение Мосгорсуда от 26.06.2019 по делу № 33-27159/2019). Эти же субъекты могут выступать в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований в отношении предмета спора (Апелляционное определение Мосгорсуда от 22.07.2019 по делу № 33-33699/2019).
В суде истец должен:
- доказать, что кадастровый инженер верно определил местоположение границ земельного участка — что границы согласуются с правоустанавливающими документами и подтверждаются данными сложившегося фактического землепользования;
- представить подтверждение того, что процедура согласования границ земельного участка со смежными землепользователями проведена согласно всем требованиям.
Основным доказательством по таким делам является заключение судебной землеустроительной экспертизы. Истцу необходимо ходатайствовать о ее проведении. Обычно эксперт предлагает суду один или несколько оптимальных вариантов расположения границ участка (Апелляционное определение Мосгорсуда от 04.07.2019 по делу № 33-27797/2019). Истец может также дополнительно представить заключение независимого специалиста.
На заметку
В результате определения границ площадь земельного участка может измениться по сравнению с той, что указана в ЕГРН, в том числе в большую сторону. Эта разница не может быть больше, чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, 10% площади, сведения о которой содержатся в ЕГРН (п. 32 ст. 26 Закона № 218-ФЗ).
Такое увеличение площади не является препятствием для установления границ (Апелляционное определение Мосгорсуда от 16.03.2020 по делу № 33-8974/2020).
Если фактические границы земельного участка истца не нарушают права и интересы ответчиков либо иных третьих лиц, это будет дополнительным аргументом в защиту позиции истца.
Если предполагаемые границы участка истца пересекают границы смежных участков, важно представить доказательства того, что при проведении межевания в отношении смежных участков имела место реестровая ошибка. В таком случае истец может заявить требования:
- об установлении границ его собственного земельного участка, а также
- об устранении реестровой ошибки в отношении участка соседа.
ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ
Собственник земельного участка, границы которого были не установлены, пригласил кадастрового инженера, чтобы провести кадастровые работы, и выяснил, что сосед фактически и по документам захватил часть его участка (51 кв. м.). Тогда он обратился в суд с требованиями:
- исправить реестровую ошибку в отношении участка соседа,
- установить границы его собственного земельного участка.
Собственник соседнего земельного участка обратился в суд со встречным иском. Он просил определить границу участков в соответствии со сложившимся порядком пользования и правоустанавливающими документами.
Первая инстанция назначила землеустроительную экспертизу, которая установила, что фактическая площадь спорных земельных участков не соответствует площади по правоудостоверяющим документам и данным ЕГРН. Фактические границы соседнего земельного участка не соответствуют границам, указанным на плане участка, и границам по данным ЕГРН.
Эксперт предложил варианты определения границ спорных земельных участков с учетом фактического землепользования, правоустанавливающих документов и данных ЕГРН по смежным земельным участкам, не являющихся спорными.
Суды приняли во внимание заключение землеустроительной экспертизы и признали реестровой ошибкой сведения в ЕГРН о местоположении границ соседнего земельного участка. Они приняли решение установить границу между спорными участками по одному из вариантов, которые предложил эксперт, и обязали собственника соседнего земельного участка передвинуть забор в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу.
Апелляционное определение Мосгорсуда от 22.07.2019 по делу № 33-33699/2019
Аналогичная практика:
Апелляционное определение Мосгорсуда от 10.06.2020 по делу № 33-20494/2020
Читайте также
Правительство готовится создать реестр земель сельхозназначения
В марте 2022 года может появиться реестр земель сельхозназначения, в который, помимо количественных и качественных характеристик участков, планируют включать сведения...
Электронная подпись в 2021 году: что поменялось и почему скоро все столкнутся с изменениями?
Зоны с особыми условиями использования территории: какие проблемы могут возникнуть у правообладателей земли и как узнать об ограничениях?
Зоны с особыми условиями использования территории – зона большого риска для собственников, арендаторов и покупателей земельных участков. Порядок в этой...
Охранные зоны и границы минимальных расстояний до трубопроводов: ВС РФ ответил на самые сложные вопросы
Когда могут снести объект, расположенный рядом с трубопроводом? Какой порядок выплаты возмещения при сносе? Как определить границы охранной зоны и...
