С 8 июня начал действовать Федеральный закон от 08.06.2020 № 166-ФЗ, в котором предусмотрены новые правила об отказе и продлении договоров аренды. В нем указано, как отказаться от договора аренды без штрафов, почему этим правом смогут воспользоваться не все арендаторы и кто вправе претендовать на продление договора аренды публичной недвижимости.
В связи с введением ограничительных мер из-за коронавируса введены новые меры поддержки. Про первый блок поправок по аренде мы писали здесь. Теперь рассказываем, какие новшества по аренде приняты в Федеральном законе от 08.06.2020 № 166-ФЗ.
Аренда помещений: снижение ставки и отказ от договора, но только для малого бизнеса
Арендатор (субъект малого или среднего бизнеса) из отраслей, наиболее пострадавших от коронавируса, вправе потребовать уменьшения арендной платы на один год, если:
- договор заключен до решения о введении режима повышенной готовности,
- здание, сооружение, помещение или его часть использовалось в целях работы в пострадавших отраслях.
Если арендодатель не согласится на уменьшение арендной платы или изменение других условий в течение 14 рабочих дней, то арендатор вправе отказаться от договора аренды, заключенного на определенный срок, на основании ст. 450.1 ГК РФ. Отказаться можно не позднее 01.10.2020.
С такого арендатора нельзя взыскать:
- убытки в виде упущенной выгоды,
- убытки при прекращении договора (по ст. 393.1 ГК РФ), связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды,
- иные суммы, если договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной суммы арендодателю.
Еще важное: арендодатель вправе не возвращать уже уплаченный обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды. Не важно, что это может быть сумма в размере шесть ежемесячных платежей.
Такие поправки введены в ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» в редакции Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ (далее – Закон № 98-ФЗ).
Аренда государственных помещений: право на продление договора
Арендатор государственной и муниципальной недвижимости (кроме земельных участков) может обратиться к арендодателю для заключения допсоглашения о продлении срока аренды на срок до одного года. Арендодатель не вправе отказать в 2020 году, если:
- договор был заключен до решения о введении режима повышенной готовности,
- арендатор выполнял обязательства до введения режима повышенной готовности.
Условия должны быть такие же или иные, но не ухудшающие положение арендатора. Заключить такое допсоглашение можно без торгов и оценки рыночной стоимости (ч. 5 ст. 19 Закона № 98-ФЗ).
Аренда государственных земельных участков: право на продление, но не для всех
Арендатор государственного или муниципального участка тоже может потребовать увеличить срок действия договора. Причем независимо от оснований заключения договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате. Обратиться к арендодателю нужно до 01.03.2021. Договор продлят, если:
- стороны заключили его до решения о введении режима повышенной готовности,
- срок действия договора аренды земельного участка не истек либо на эту дату арендодатель еще не подал иск о расторжении (на дату обращения арендатора с требованием),
- отсутствует информация о неустраненных нарушениях при использовании такого земельного участка (на дату обращения арендатора с требованием).
Арендатор может сам определить срок, на который нужно увеличить срок действия. Но он не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. Условия Земельного кодекса о сроке действия договоров аренды государственных или муниципальных участков не действуют (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).
Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение в течение пяти рабочих дней (ч. 6-8 ст. 19 Закона № 98-ФЗ).
Отвечает:
Роман Бевзенко
к.ю.н., доцент кафедры гражданского и предпринимательского права факультета права Высшей школы экономики, профессор РШЧП, партнер юридической фирмы «Пепеляев Груп»
В Федеральном законе от 08.06.2020 № 166-ФЗ указано, что арендатор из малого бизнеса вправе потребовать уменьшения арендной платы. До этого в п. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ тоже было предусмотрено право арендатора обратиться к арендодателю за снижением арендной платы. А у арендодателя появляется обязанность снизить плату?
Я считаю, что у арендодателя нет обязанности снижать арендную плату по требованию арендатора.
Во-первых, это вряд ли случай, когда заключение договора является обязательным. Закон не содержит никаких ориентиров, насколько нужно снижать арендную плату. Треть? Половину? А если арендатор потребует снижения арендной платы на 90%? Арендодатель обязан согласиться с этим?! Это было бы очень странно. Если бы законодатель действительно желал бы заставить арендодателя снизить арендную плату, то он бы просто прямо указал на то, что арендаторы освобождаются от определенной части арендной платы. А этого сделано не было.
Во-вторых, появившееся теперь у арендатора право на отказ от договора в случае, если арендодатель отказался снижать арендную плату, как раз подчеркивает, что снижение арендной платы — это право, а не обязанность арендодателя.
Малый бизнес, расторгая договор аренды помещения, не сможет вернуть обеспечительный платеж. А у остальных арендаторов, на которых не будет распространяться новая норма, есть шанс побороться: расторгнуть через суд договор аренды по ст. 451 ГК РФ и вернуть обеспечительный платеж?
Я считаю, что расторжение договора по ст. 451 ГК РФ — это и есть шанс для арендатора побороться за обеспечительный платеж. Кроме того, судебная практика исходит из того, что суды вправе снижать суммы break up fee, платы за отказ от договора. По большому счету, присвоение обеспечительного платежа и будет выполнять эту функцию. Следовательно, суды могут обязывать арендодателя возвращать часть обеспечительных платежей, если их суммы будут явно несоразмерны последствиям досрочного прекращения договора аренды для арендодателя.
В п. 4 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Можно на основании этой нормы снизить арендную плату до нуля в нынешней ситуации с коронавирусом?
Нет, нельзя. Ведь коронавирус не повлиял на условия пользования имуществом. Должны работать иные инструменты обязательственного права: невозможность исполнения в силу акта государственного органа, изменение обстановки, непреодолимая сила.
Полный обзор всех поправок из Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ читайте здесь. Там еще много изменений, не касающихся аренды.
