Шортрид
ПРАВОВЫЕ НОВОСТИ И АНАЛИТИКА
ДЛЯ ТЕХ, КТО ЦЕНИТ ВРЕМЯ
Суббота, 28 мая, 2022
  • Все
  • Новости
  • Аналитика
  • Ответы на вопросы
  • О проекте
Оформить подписку
  • Войти
  • Регистрация
Шортрид
  • Все
  • Новости
  • Аналитика
  • Ответы на вопросы
  • О проекте
Оформить подписку
  • Войти
  • Регистрация
Шортрид
Нет результатов
Показать все
Нет результатов
Показать все
Главная Земля и недвижимость

Арендодателям разрешили не возвращать обеспечительный платеж: закон вступил в силу

08.06.2020
Земля и недвижимость, Новости
2
4094
Просмотров

С 8 июня начал действовать Федеральный закон от 08.06.2020 № 166-ФЗ, в котором предусмотрены новые правила об отказе и продлении договоров аренды. В нем указано, как отказаться от договора аренды без штрафов, почему этим правом смогут воспользоваться не все арендаторы и кто вправе претендовать на продление договора аренды публичной недвижимости.

В связи с введением ограничительных мер из-за коронавируса введены новые меры поддержки. Про первый блок поправок по аренде мы писали здесь. Теперь рассказываем, какие новшества по аренде приняты в Федеральном законе от 08.06.2020 № 166-ФЗ.

Аренда помещений: снижение ставки и отказ от договора, но только для малого бизнеса

Арендатор (субъект малого или среднего бизнеса) из отраслей, наиболее пострадавших от коронавируса, вправе потребовать уменьшения арендной платы на один год, если:

  • договор заключен до решения о введении режима повышенной готовности,
  • здание, сооружение, помещение или его часть использовалось в целях работы в пострадавших отраслях.

Если арендодатель не согласится на уменьшение арендной платы или изменение других условий в течение 14 рабочих дней, то арендатор вправе отказаться от договора аренды, заключенного на определенный срок, на основании ст. 450.1 ГК РФ. Отказаться можно не позднее 01.10.2020.

С такого арендатора нельзя взыскать:

  • убытки в виде упущенной выгоды,
  • убытки при прекращении договора (по ст. 393.1 ГК РФ), связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды,
  • иные суммы, если договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной суммы арендодателю.

Еще важное: арендодатель вправе не возвращать уже уплаченный обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды. Не важно, что это может быть сумма в размере шесть ежемесячных платежей.

Такие поправки введены в ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» в редакции Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ (далее – Закон № 98-ФЗ).

Аренда государственных помещений: право на продление договора

Арендатор государственной и муниципальной недвижимости (кроме земельных участков) может обратиться к арендодателю для заключения допсоглашения о продлении срока аренды на срок до одного года. Арендодатель не вправе отказать в 2020 году, если:

  • договор был заключен до решения о введении режима повышенной готовности,
  • арендатор выполнял обязательства до введения режима повышенной готовности.

Условия должны быть такие же или иные, но не ухудшающие положение арендатора. Заключить такое допсоглашение можно без торгов и оценки рыночной стоимости (ч. 5 ст. 19 Закона № 98-ФЗ).

Аренда государственных земельных участков: право на продление, но не для всех

Арендатор государственного или муниципального участка тоже может потребовать увеличить срок действия договора. Причем независимо от оснований заключения договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате. Обратиться к арендодателю нужно до 01.03.2021. Договор продлят, если:

  • стороны заключили его до решения о введении режима повышенной готовности,
  • срок действия договора аренды земельного участка не истек либо на эту дату арендодатель еще не подал иск о расторжении (на дату обращения арендатора с требованием),
  • отсутствует информация о неустраненных нарушениях при использовании такого земельного участка (на дату обращения арендатора с требованием).

Арендатор может сам определить срок, на который нужно увеличить срок действия. Но он не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. Условия Земельного кодекса о сроке действия договоров аренды государственных или муниципальных участков не действуют (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение в течение пяти рабочих дней (ч. 6-8 ст. 19 Закона № 98-ФЗ).


После появления поправок по аренде вопросов меньше не стало. Например, неясно, есть ли шансы у кого-то из арендаторов вернуть обеспечительный платеж? Обязан ли арендодатель снизить арендную плату или это только его право? Можно ли снизить арендную плату до нуля по п. 4 ст. 614 ГК РФ?

Отвечает:

Роман Бевзенко

Роман Бевзенко

к.ю.н., доцент кафедры гражданского и предпринимательского права факультета права Высшей школы экономики, профессор РШЧП, партнер юридической фирмы «Пепеляев Груп»


В Федеральном законе от 08.06.2020 № 166-ФЗ указано, что арендатор из малого бизнеса вправе потребовать уменьшения арендной платы. До этого в п. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ тоже было предусмотрено право арендатора обратиться к арендодателю за снижением арендной платы. А у арендодателя появляется обязанность снизить плату?

Я считаю, что у арендодателя нет обязанности снижать арендную плату по требованию арендатора.

Во-первых, это вряд ли случай, когда заключение договора является обязательным. Закон не содержит никаких ориентиров, насколько нужно снижать арендную плату. Треть? Половину? А если арендатор потребует снижения арендной платы на 90%? Арендодатель обязан согласиться с этим?! Это было бы очень странно. Если бы законодатель действительно желал бы заставить арендодателя снизить арендную плату, то он бы просто прямо указал на то, что арендаторы освобождаются от определенной части арендной платы. А этого сделано не было.

Во-вторых, появившееся теперь у арендатора право на отказ от договора в случае, если арендодатель отказался снижать арендную плату, как раз подчеркивает, что снижение арендной платы — это право, а не обязанность арендодателя.

Малый бизнес, расторгая договор аренды помещения, не сможет вернуть обеспечительный платеж. А у остальных арендаторов, на которых не будет распространяться новая норма, есть шанс побороться: расторгнуть через суд договор аренды по ст. 451 ГК РФ и вернуть обеспечительный платеж?

Я считаю, что расторжение договора по ст. 451 ГК РФ — это и есть шанс для арендатора побороться за обеспечительный платеж. Кроме того, судебная практика исходит из того, что суды вправе снижать суммы break up fee, платы за отказ от договора. По большому счету, присвоение обеспечительного платежа и будет выполнять эту функцию. Следовательно, суды могут обязывать арендодателя возвращать часть обеспечительных платежей, если их суммы будут явно несоразмерны последствиям досрочного прекращения договора аренды для арендодателя.

В п. 4 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Можно на основании этой нормы снизить арендную плату до нуля в нынешней ситуации с коронавирусом?

Нет, нельзя. Ведь коронавирус не повлиял на условия пользования имуществом. Должны работать иные инструменты обязательственного права: невозможность исполнения в силу акта государственного органа, изменение обстановки, непреодолимая сила.


Полный обзор всех поправок из Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ читайте здесь. Там еще много изменений, не касающихся аренды.

Теги: арендакоронавирусмеры поддержкипоправкипродление договора
Предыдущий

Меры поддержки для арендаторов, подмораторных компаний и малого бизнеса: как еще решили помочь компаниям

Следующий

Компания на грани банкротства: как менеджменту снизить риск субсидиарной ответственности?

Колонка главного редактора

Роман Бевзенко главный редактор ШОРТРИД

Роман Бевзенко:

«Мы отбираем самые важные юридические новости и приглашаем коллег объяснить простым языком сложные правовые вопросы»
читать >>

СЕЙЧАС ЧИТАЮТ

Неустойка при банкротном моратории: когда ее можно взыскать?

25.05.2022
1099

Автоматизированная упрощенная система налогообложения (АУСН). Кому выгодно перейти на новый налоговый режим?

27.05.2022
458

Специальные административные районы (САР): какие компании могут попасть в российские офшоры?

22.05.2022
601

«Как я выиграл апелляцию у Dimon80», или правила криптобиржи в помощь судебной системе. Колонка Романа Бевзенко

04.05.2022
6872

ШОРТРИД В СОЦСЕТЯХ

Чтобы не пропустить новую статью, подписывайтесь на ШОРТРИД в соцсетях:

ПОДПИШИТЕСЬ НА НОВОСТИ

Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
Какой-то текст ошибки
ПОДПИСАТЬСЯ
Спасибо за подписку.
Одно или несколько полей содержат ошибку. Пожалуйста проверьте и попробуйте снова.
При отправке запроса произошла ошибка. Пожалуйста, попробуйте позже.

Годовая подписка на ШОРТРИД

Теперь Вы можете оформить подписку на ШОРТРИД сразу на год.

Перейдите по ссылке или напишите на info@shortread.ru, чтобы мы выставили Вам счет.

ВОПРОС ЭКСПЕРТУ

Вы можете задать вопросы, и мы подготовим ответы на самые интересные из них

ЗАДАТЬ ВОПРОС

Войти с помощью:

Шортрид

Правовые новости и аналитика
для тех, кто ценит время

Обзор по рубрикам

  • Административная ответственность
  • Банкротство
  • Договоры
  • Конкуренция и реклама
  • Земля и недвижимость
  • Интеллектуальная собственность
  • Корпоративные отношения
  • Личные вопросы
  • Налоги
  • Трудовые споры
  • Процесс
  • Сервисы

Популярные новости

Автоматизированная упрощенная система налогообложения (АУСН). Кому выгодно перейти на новый налоговый режим?

Неустойка при банкротном моратории: когда ее можно взыскать?

Специальные административные районы (САР): какие компании могут попасть в российские офшоры?

Оплата налога на имущество организаций. Когда налоговики могут его доначислить?

ВС РФ рассказал, как конкурсные кредиторы поручителя в банкротстве могут оспорить требования иных кредиторов по договору поручительства

Сделки с иностранными лицами: какие послабления и новые запреты ввел Президент?

  • О проекте
  • Контакты
  • Политика конфиденциальности
  • Правила использования материалов

© 2022 Шортрид. By Octoweb.

  • Войти
  • Регистрация
  • Корзина
  • Главная
  • Новости
  • Аналитика
  • Ответы на вопросы
  • О проекте
  • Установить приложение
  • ОФОРМИТЬ ПОДПИСКУ

© 2022 Шортрид. By Octoweb.

Добро пожаловать на ШОРТРИД!

Забыли пароль? Регистрация

Заполните форму ниже для регистрации

*Регистрируясь на сайте, я принимаю Политику конфиденциальности.
Все поля обязательны Войти

Восстановить пароль

Введите логин или e-mail, чтобы сбросить пароль

Войти

Мы используем файлы куки. Чтобы продолжить использовать сайт прочтите и примите наши условия.