Протокол о результатах торгов имеет силу договора. В зависимости от условий аукционной документации этот договор может быть предварительным или основным. Если договор основной, то победитель торгов может потребовать его исполнить. Если предварительный – потребовать заключить основной договор. Победителю торгов важно учитывать срок, в течение которого он может потребовать заключить основной договор.
Компания объявила аукцион о продаже 3 земельных участков. В извещении об аукционе, опубликованном на сайте компании и в местной газете, было указано, что договор купли-продажи с победителем аукциона оформляется в срок не позднее 20 дней после подписания протокола об итогах аукциона.
Аукцион прошел 11 октября 2019 года. Предпринимателя признали победителем. В тот же день компания и предприниматель подписали протокол об итогах аукциона.
Суть спора
Через 20 дней, 31 октября 2019 года, предприниматель обратился к компании с требованием направить ему договор. Еще через 2 недели компания сообщила покупателю, что отказывается от заключения договора.
Тогда предприниматель обратился в суд с требованиями:
- признать заключенным между ним и компанией договор купли-продажи земельных участков с 31.10.2019 в соответствии с аукционной документацией;
- обязать компанию зарегистрировать переход права собственности на земельные участки.
Позиции судов
Первая инстанция удовлетворила иск.
Суд считал, что закон обязывает организатора торгов заключить договор с их победителем (ст. 445 и ст. 448 ГК РФ). Поэтому компания обязана заключить договор с предпринимателем. Договор считается заключенным с момента изготовления решения суда в полном объеме (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Апелляция и кассация с таким решением не согласились.
Сославшись на п. 6 ст. 448 ГК РФ, суды посчитали, что понудить организатора торгов заключить договор с их победителем можно, только если торги – единственный разрешенный законом способ заключить договор. В данном случае продавать земельные участки на аукционе было необязательно. Компания могла это сделать, например, путем публичного предложения. Поэтому предприниматель не вправе требовать понуждения к заключению договора в судебном порядке.
Выводы ВС РФ
ВС РФ не согласился с судами и отправил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, отметив следующее.
Согласно п. 6 ст. 448 ГК РФ победитель и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона протокол о его результатах, который имеет силу договора. Победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, если по закону заключить договор возможно только путем проведения торгов, а их организатор уклоняется от подписания протокола.
Между тем предприниматель и компания подписали протокол о результатах торгов. В силу п. 6 ст. 448 ГК РФ этот протокол имеет силу договора.
Таким образом, п. 6 ст. 448 ГК РФ применяется к случаям, когда организатор торгов уклоняется от подписания протокола.
Апелляция и кассация не должны были применять эту норму, поскольку стороны подписали протокол.
Торги могут быть:
- способом заключения договора,
- способом определения контрагента.
В зависимости от этого по результатам торгов стороны заключают либо основной договор, либо предварительный договор.
Суд должен был определить, какой договор заключили компания и предприниматель, подписав протокол о результатах торгов — основной или предварительный.
От ответа на этот вопрос зависит способ защиты прав предпринимателя.
Если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, ее контрагент вправе потребовать заключить основной договор в судебном порядке (п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Основной договор нужно заключить в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, — в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторона пыталась заключить основной договор, однако к окончанию срока договор так и не заключили, у нее есть еще 6 месяцев, чтобы обратиться в суд с иском о понуждении к заключению основного договора (п. 5 ст. 429 ГК РФ).
В данном деле возможны два варианта разрешения спора в зависимости от того, к каким выводам придет суд, оценивая аукционную документацию и протокол.
Вариант первый: стороны заключили предварительный договор. В этом случае организатор торгов вправе отказаться от заключения основного договора после истечения срока, установленного на его заключение, если другая сторона не предпринимала действий, направленных на заключение основного договора.
Вариант второй: стороны заключили основной договор. В этом случае победитель торгов может предъявить требование об исполнении соглашения, то есть о понуждении к регистрации перехода права собственности в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ.
Если продавец не исполнил обязательство передать недвижимость, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.
Определение ВС РФ от 31.08.2021 № 308-ЭС21-751 по делу № А53-42913/2019
Читайте также
Реформа банкротства: появятся реструктуризация долгов и маркетплейс по продаже имущества должников
В Госдуму поступил давно обсуждаемый правительственный законопроект о реформе банкротства. Разработчики предлагают оставить только две процедуры – реструктуризацию долгов и...
Сделку признали недействительной: означает ли это, что суд может полностью игнорировать ее условия? Комментарий Романа Бевзенко
ВС РФ разъяснил, когда апелляционный суд должен приобщить к делу дополнительные доказательства
Победителю закупки, уклонившемуся от заключения контракта, пришлось возместить заказчику разницу в цене
Победитель закупки, уклонившийся от заключения контракта, рискует не только остаться без обеспечения и попасть в Реестр недобросовестных поставщиков, но и...
