Порядок отказа от договора аренды, который стороны согласовали, будет действовать, даже если договор из срочного станет бессрочным. Это касается и предусмотренной договором штрафной неустойки за нарушение этого порядка – она также будет применяться. К такому выводу пришел ВС РФ в своем недавнем определении.
Два предпринимателя заключили два договора аренды помещений с аналогичными условиями и сроком действия до 01.08.2017.
Стороны договорились, что если арендатор решит съехать, то он должен сообщить об этом арендодателю за 2 месяца. За нарушение этой обязанности каждый договор предусматривал штраф 200 тыс. рублей.
Суть спора
Арендатор решил расторгнуть договоры и выехать из помещений с 15.09.2018 и сообщил об этом арендодателю за две недели – 31.08.2018.
В связи с расторжением договоров арендодатель обратился в суд с рядом требований к арендатору, в том числе с требованием заплатить штраф в 400 тыс. рублей за несвоевременное уведомление – по 200 тыс. рублей по каждому договору.
Позиции судов
Суд первой инстанции посчитал требования арендодателя о взыскании штрафа в целом обоснованными. Однако по ходатайству арендатора снизил его размер до 200 тыс. рублей – по 100 тыс. рублей по каждому договору.
Апелляция и кассация с таким решением не согласились. Они пришли к выводу, что условие о штрафе исключительно за досрочное расторжение договоров в одностороннем порядке противоречит правовой природе неустойки как меры ответственности, применяемой за нарушение гражданских прав.
Выводы ВС РФ
ВС РФ оставил в силе решение первой инстанции. Он пришел к следующим выводам.
Стороны спора добровольно согласовали условие, согласно которому арендатор обязан письменно сообщить арендодателю о предстоящем освобождении помещений не позднее чем за 2 месяца .
Срок действия договоров истек в августе 2017 года, однако арендные отношения продолжались. Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Таким образом, спорные договоры продлены на неопределенный срок на тех же условиях, которые стороны оговорили первоначально. Соответственно, сохранилась и обязанность арендатора предупредить арендодателя об отказе от договора за 2 месяца. Также сохранились санкции за ее нарушение.
Арендатор нарушил эту обязанность, поэтому должен заплатить предусмотренную договором штрафную неустойку.
Штраф в данном случае предусмотрен за нарушение процедуры уведомления арендодателя о предстоящем расторжении договоров.
Определение ВС РФ от 26.11.2020 № 310-ЭС20-12742 по делу № А36-13042/2018
Загрузка ...