ВС рассказал, как считать убытки покупателя, который оплатил недвижимость, но получил ее с просрочкой

Стороны заключили на торгах договор купли-продажи помещений от 13.06.2020 по цене 500 млн рублей.

Дальше события развивались следующий образом:

• 30.06.2020 продавец и покупатель обратились в Росреестр для регистрации перехода права собственности по договору;
• 10.07.2020 Росреестр приостановил регистрацию до 12.10.2020;
• 01.09.2020 покупатель полностью оплатил оставшуюся сумму по договору – 403 млн рублей;
• 07.10.2020 покупатель и продавец подали заявления о приостановлении регистрации перехода права собственности, и ее приостановили до 06.04.2021;
• 07.04.2021 Росреестр зарегистрировал переход права собственности, а 09.04.2021 стороны подписали акт приема-передачи помещений.

После этого покупатель обратился в суд с требованиями к продавцу:

• возместить убытки в размере 10,6 млн рублей в виде неполученной арендной платы с арендаторов, указанных в приложении к договору;
• заплатить проценты по ст. 395 ГК, начисленные на сумму предоплаты в период с 18.07.2020 по 09.04.2021, в размере 15,5 млн рублей.

Позиция судов

Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с продавца убытков в заявленном размере и процентов в размере 3 млн рублей, которые он снизил в порядке ст. 333 ГК.

Апелляция и кассация посчитали, что нет оснований для применения ст. 333 ГК и взыскали с продавца проценты за пользование чужими денежными средствами в полном объеме заявленных требований.

Позиция ВС

ВС не согласился с нижестоящими судами и направил дело на новое рассмотрение, отметив следующее.

О влиянии действий самого покупателя на размер убытков. Судам необходимо было оценить поведение покупателя с точки зрения ст. 404 ГК и причины приостановления регистрации перехода прав: (1) отсутствие в предъявленном в Росреестр пакете документов договора купли-продажи, который стороны должны были подать вместе, а также (2) подачу совместного заявления о приостановлении регистрации.

Вывод судов о возложении исключительно на продавца ответственности за неисполнение обязанности по передаче недвижимости в ситуации, когда своевременность регистрации перехода прав на отдельных этапах находилась в сфере контроля обеих сторон и зависела и от действий истца, и от действий ответчика, не может быть признан соответствующим нормам материального права.

Об определении размера упущенной выгоды. При определении потерь кредитора нужно учитывать и встречную выгоду, полученную им в связи с экономией на расходах, которые он понес бы при надлежащем исполнении договора. То есть размер упущенной выгоды должен определяться исходя из дохода, который мог бы получить покупатель при обычных условиях гражданского оборота, за вычетом затрат, не понесенных им в результате допущенного контрагентом нарушения.

То есть судам необходимо было вычесть из объема выручки от аренды расходы, фактически понесенные продавцом в спорный период, относящиеся к объекту, от эксплуатации которого извлечена упущенная прибыль.

О необоснованном взыскании процентов по ст. 395 ГК. Положения ст. 395 ГК не применяются к отношениям сторон, не связанным с использованием денег в качестве средства платежа, поскольку эта норма предусматривает последствия неисполнения или просрочки исполнения именно денежного обязательства (п. 37 Постановления Пленума ВС от 24.03.2016 № 7).

В данном случае следует применять п. 4 ст. 487 ГК, который предусматривает начисление процентов с момента, когда вещь должна была быть передана. Проценты по п. 4 ст. 487 ГК нельзя считать как проценты за пользование чужими денежными средствами (за пользование предоплатой). Они являются особым видом гражданско-правовой ответственности продавца за просрочку передачи товара. В силу диспозитивности нормы эту ответственность можно устранить или изменить. При этом в договоре ответственность продавца за неисполнение обязательства по передаче недвижимости установлена сторонами в виде возмещения другой стороне убытков в полном объеме.

Продавец одновременно потребовал возмещения убытков и взыскания процентов на внесенную предоплату. С учетом основания иска — нарушение продавцом обязанности по своевременной передаче вещи – суды необоснованно применили к продавцу обе меры ответственности без учета требований п. 1 ст. 394 ГК о зачетном характере неустойки к сумме взыскиваемых убытков, причиненных ненадлежащим исполнением того же самого обязательства.

О моменте, с которого начисляются проценты. Оплату по договору истец внес не одномоментно, а разными платежами: задаток оплачен 11.06.2020, оставшаяся сумма — 01.09.2020. До внесения всей определенной договором суммы предоплаты при отсутствии иного договорного регулирования продавец не обязан передавать товар, а покупатель не вправе требовать его передачу (ст. 328, п. 2 и п. 3 ст. 487 ГК). При этом проценты начисляются на сумму предварительной оплаты со дня, когда товар должен быть передан (п. 4 ст. 487 ГК).

На этом основании ВС пришел к выводу, что до внесения всей суммы предоплаты (то есть всей суммы по договору) покупатель не мог начислять неустойку за непередачу вещи. Судам при расчете неустойки следовало учесть условия договора по оплате, которая в силу фактических обстоятельств оказалась предварительной в полном объеме, а также по дате внесения всей суммы и соотнести момент полной оплаты с моментом наступления обязанности передать товар покупателю.

Определение ВС от 01.08.2023 № 305-ЭС23-2969 по делу № А40-180355/2021