В закон о кадастровой оценке внесли поправки: как теперь оспаривать кадастровую стоимость?

В Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке) внесены значительные изменения. Речь идет о Федеральном законе от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 269-ФЗ). Он вступил в силу 11.08.2020, но многие важные поправки начнут действовать позже – с 2021 или 2023 г.

В Законе № 269-ФЗ предусмотрен обновленный порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, исправления ошибок, а также исключены прежние положения об оспаривании кадастровой оценки.

Как теперь снизить кадастровую стоимость?

По новым правилам для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости нужно будет обратиться в бюджетное учреждение, определенное субъектом РФ. В случае несогласия с решением этого учреждения нужно будет подать иск о признании незаконным решения бюджетного учреждения.

Пока что действует такой порядок: в случае несогласия с кадастровой стоимостью можно обратиться в специальную комиссию, если она сформирована в регионе, или сразу в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Учитывая, что сроки рассмотрения заявления об оспаривании в комиссии короче, на практике заинтересованные лица чаще обращаются в комиссию, а в случае несогласия с ее решением – в суд.

С 2023 г. будет действовать обязательный «досудебный» порядок. Субъекты РФ могут ввести его даже раньше (ч. 2 ст. 6 Закона № 269-ФЗ). Чтобы снизить кадастровую стоимость, придется обратиться сначала в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. К нему нужно будет приложить отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Как и ранее, заявление смогут подать те лица, чьи права и обязанности затрагивает кадастровая стоимость. К таким лицам относятся:

• собственник объекта недвижимости,
• субъекты ограниченных вещных прав (лица, которым объект принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения),
• лица, имеющие обязательственные права в отношении объекта недвижимости, если кадастровая оценка оказывает влияние на их права (например, арендатор госимущества, если арендная плата зависит от кадастровой стоимости).

Заявление можно будет подать в бюджетное учреждение или МФЦ в период с даты постановки объекта на кадастровый учет до даты снятия с учета. На подачу заявления дается шесть месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта. Эта дата должна быть указана в отчете об оценке рыночной стоимости. Заявление об установлении рыночной стоимости рассмотрят в течение 30 календарных дней (ч. 2, 3, 7, 10 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке в новой редакции).

Далее бюджетное учреждение примет одно из следующих решений:

• об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке;
• об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Основаниями для отказа могут быть неполные или недостоверные сведения, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, нарушение законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости (ч. 11 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке в новой редакции).

Что делать при несогласии с кадастровой стоимостью, установленной бюджетным учреждением?

Теперь в Законе о кадастровой оценке нет такого института как «оспаривание кадастровой оценки» (результатов определения кадастровой стоимости). Соответствующая ст. 22 Закона о кадастровой оценке утратит силу с 01.01.2023 (или ранее при переходе субъекта РФ к новому порядку).

По новым правилам придется оспаривать в суде не кадастровую оценку, а решение бюджетного учреждения. То есть заявлять нужно будет требование о признании незаконным решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. Одновременно можно будет заявить требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. Иск будет рассматриваться по правилам административного судопроизводства (ч. 15 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке в новой редакции).

КОММЕНТАРИЙ

г

Людмила Степанова,

адвокат, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»

Если суд признает решение бюджетного учреждения незаконным, то в течение трех рабочих дней со дня вступления в силу решения суда бюджетное учреждение должно будет принять решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению (ч. 16 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке в новой редакции).

При этом если в суд одновременно было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанное решение бюджетного учреждения требоваться не будет, и данные о кадастровой стоимости могут быть внесены в ЕГРН на основании решения суда.

Необходимо отметить, что с точки зрения сущности процесс «оспаривания» кадастровой стоимости не изменился — изменились уполномоченные органы, терминология, но, как и ранее, смысл процедуры заключается в установлении рыночной стоимости объекта с использованием подготовленного правообладателем отчета об оценке. Если бюджетное учреждение будет незаконно отказывать в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, в то время как отчет об оценке соответствует требованиям законодательства, то данное решение должно быть признано незаконным судом.

Как теперь исправлять ошибки в кадастровой стоимости?

С 2021 г. вступит в силу обновленный порядок исправления ошибок (ст. 21 Закона о кадастровой оценке в новой редакции). Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, вправе подать любые юридические и физические лица (раньше только лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права или обязанности), а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Заявление об исправлении ошибок можно подать в течение пяти лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости (ранее – пока кадастровая оценка действует, то есть до дня принятия акта об утверждении результатов очередного определения кадастровой стоимости, либо до дня включения в ЕГРН кадастровой стоимости, определенной по итогам оспаривания кадастровой стоимости).

Скорректированы предусмотренные ст. 21 Закона о кадастровой оценке сроки: как и ранее, заявление рассматривается в течение 30 дней, при этом исключена возможность увеличения сроков. Бюджетное учреждение будет исправлять ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, в течение 45 календарных дней со дня поступления заявления (ранее – 60 дней).

Если бюджетное учреждение решит, что была ошибка, и нужно пересчитать кадастровую стоимость, то оно будет обязано проверить, допущена ли выявленная ошибка в отношении иных объектов недвижимости, в том числе соседних, смежных, однотипных. Если да, то кадастровую стоимость этих объектов тоже пересчитают.

Кадастровая стоимость может быть пересмотрена не только в сторону понижения, но и в сторону повышения. Об этом свидетельствует то, что исключена ч. 16 ст. 21 Закона о кадастровой оценке (об изменении кадастровой стоимости, полученной после исправления таких ошибок, только в сторону понижения).

КОММЕНТАРИЙ

г

Людмила Степанова,

адвокат, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»

Необходимо разграничивать два разных способа защиты: исправление ошибки в кадастровой стоимости и установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

Об ошибке в кадастровой стоимости можно говорить, если:

• • при определении кадастровой стоимости были нарушены методические указания о государственной кадастровой оценке;
  • была выявлена описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка (п. 2 ст. 21 Закона о кадастровой оценке);
  • при определении кадастровой стоимости было допущено искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость: местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование, характеристики (п. 13 Закона о кадастровой оценке в новой редакции).

Если допущена одна из указанных ошибок, надлежащий способ защиты – подача заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Если указанных нарушений нет (кадастровая стоимость определена в соответствии с методическими указаниями, счетных ошибок нет, данные об объекта использовались верные), но кадастровая стоимость не отражает реальную рыночную стоимость объекта (например, часто встречается в отношении домов в деревне, иной недвижимости в «непривлекательных» с точки зрения местоположения местах), то надлежащим способом защиты является подача заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. В рамках рассмотрения этого заявления будут максимально учтены все характеристики объекта, которые способны повлиять на условия его оборота на рынке.

Еще поправки из Закона № 269-ФЗ

• Руководителей бюджетных учреждений будут увольнять, если суды примут за год 100 и более решений об оспаривании решений бюджетных учреждений об отказе в исправлении ошибок (по ст. 21 Закона о кадастровой оценке) при условии, что доля таких решений – более 20% от общего количества решений этого учреждения за год. Решения по пересмотру стоимости на основании установления кадастровой стоимости в размере рыночной под эту норму не подпадают и не учитываются (ч. 3.1 ст. 10 Закона о кадастровой оценке в редакции Закона № 269-ФЗ).
• Кадастровая оценка будет проводиться каждые четыре года, а в городах федерального значения в случае принятия решения высшим исполнительным органом госвласти субъекта РФ – один раз в два года. Это нововведение вступит в силу с 2022 г. в отношении земельных участков, а с 2023 г. — в отношении других объектов недвижимости (ч. 4 ст. 11 Закона о кадастровой оценке в редакции Закона № 269-ФЗ, ч. 5 ст. 7 Закона № 269-ФЗ).
  
• В 2022 г. во всех субъектах РФ должны провести государственную кадастровую оценку земельных участков без учета ограничений по периодичности проведения кадастровой оценки, а в 2023 г. — зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест (ч. 5 и ч. 6 ст. 6 Закона № 269-ФЗ).
• Введена новая статья «Индексы рынка недвижимости». В случае уменьшения величины индекса рынка недвижимости более чем на 30% по сравнению с величиной индекса рынка недвижимости года, следующего за годом проведения последней государственной кадастровой оценки, ФГБУ изменит актуальную кадастровую стоимость объектов недвижимости, характеризующихся соответствующим индексом рынка недвижимости, путем ее умножения на индекс рынка недвижимости. Исключение – если такая стоимость установлена в размере рыночной (ст. 19.1 Закона о кадастровой оценке в редакции Закона № 269-ФЗ).
• В случае отсутствия в ЕГРН по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки отдельных сведений об объекте недвижимости, определенных порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости, в отношении такого объекта недвижимости государственная кадастровая оценка не проводится (ч. 3 ст. 11 Закона о кадастровой оценке в редакции Закона № 269-ФЗ).