Как считать просрочку, если обстоятельство, от которого зависело условие об оплате, не наступило? Придется ли арендатору заплатить за аренду, если он съехал, но акт о возврате помещения не оформил? Можно ли вернуть деньги, если оценщик неправильно сделал оценку? Ответы на эти вопросы — в нашей подборке позиций об обязательствах из второго обзора судебной практики ВС РФ.
В прошлый раз мы писали о позициях по недвижимости из второго Обзора ВС РФ, принятого в 2020 г. В этом материале собраны выводы из Обзора ВС РФ, касающиеся обязательств.
Оплата под условием: как считать просрочку, если это условие не наступило?
Позиция: стороны могут договориться об оплате с момента наступления обстоятельства, которое неизвестно, наступит или нет. Этот момент считается наступившим по истечении разумного срока, если иной срок не установлен законом, иным правовым актом или договором (п. 27).
Пример: в мировом соглашении стороны договорились, что компания оплатит долг и неустойку после окончания отопительного сезона и подаст администрации график погашения этого долга. То есть момент возврата долга зависел от согласования графика погашения задолженности. Компания подала график почти через год после прекращения отопления. Администрация его не утвердила и подала иск о взыскании долга и неустойки, полагая, что компания должна заплатить за просрочку.
ВС РФ указал: стороны не утвердили в мировом соглашении сроки согласования графика, а его согласование являлось обстоятельством, которое не известно, наступит или нет. Поэтому нужно толковать соглашение в пользу действительности и исключения возможности недобросовестного поведения. Необходимость наступления данного события ограничена разумным сроком, после истечения которого событие считается наступившим. При новом рассмотрении суд должен определить разумный срок, в течение которого компания обязана была составить график погашения долга и согласовать его с администрацией. То есть определить, в какой срок добросовестный участник мог совершить данное действие при схожих обстоятельствах, установив день исполнения компанией обязательства по уплате долга.
Что делать, если срок исполнения обязательства связан и с событием, и с конкретной датой?
Позиция: если условие, от наступления которого зависело исчисление срока исполнения обязательства, не наступило на дату, указанную в договоре и ограничивающую его наступление, то срок исполнения обязательства нужно считать с этой даты (п. 28).
Пример: по договору долевого участия в строительстве застройщик должен был передать объект в течение шести месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Ориентировочный срок ввода — не позднее 31.12.2017. Застройщик получил это разрешение только в сентябре 2018 г. ВС РФ указал, что застройщик должен был передать объект не позднее 30.06.2018, то есть через шесть месяцев после даты ориентировочного ввода в эксплуатацию, а не после даты фактического получения разрешения на ввод в эксплуатацию. После истечения таким образом рассчитанного срока дольщик вправе требовать неустойку за просрочку исполнения обязательства по передаче объекта.
Когда договор аренды возобновляется на новый срок?
Позиция: если арендодатель вовремя не возразил и арендатор продолжает пользоваться имуществом, то договор возобновляется на неопределенный срок и арендодатель не вправе требовать что-либо за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора (п. 30).
Пример: компания направила 19.06.2018 уведомление о том, что срок пользования оборудованием закончился 31.12.2017. В нем было указано, что если ссудополучатель не закажет расходники, то он должен вернуть оборудование. Через месяц компания направила претензию с требованием о возврате оборудования в срок до 24.07.2018 и уплате неустойки за нарушение срока возврата имущества. Ссудополучатель вернул оборудование 24.07.2018. ВС РФ указал, что компания долго не возражала против пользования оборудованием ссудополучателем, значит, договор был продлен на неопределенный срок и компания не вправе требовать неустойку за просрочку возврата оборудования.
Может ли арендодатель требовать плату, если арендатор покинул помещение, но акта нет?
Позиция: акт приема-передачи арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения пользования арендуемой вещью. Отсутствие акта при условии прекращения пользования арендатором — не основание для возобновления договора на неопределенный срок (п. 31).
Пример: арендодатель подал иск о взыскании арендной платы. Арендатор возражал, поскольку срок действия договора истек, и арендатор перестал пользоваться помещением. Первая инстанция и апелляция отказали в иске. Но кассация решила, что арендатор не представил акт возврата имущества арендодателю, хотя это требовалось по условиям договора, следовательно, арендатор продолжал пользоваться помещением. ВС РФ указал, что отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок. Кроме того, арендодатель более трех лет не требовал арендную плату. А при передаче помещения в аренду стороны не составляли акт, поэтому мог не составляться и письменный документ о возврате арендованного имущества.
Как вернуть деньги по договору с оценщиком, если в отчете была ошибка?
Позиция: оценщик обязан возместить заказчику убытки, причиненные ненадлежащим оказанием согласованных услуг по оценке (п. 32).
Пример: оценщик подготовил отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков. При рассмотрении дела об оспаривании кадастровой стоимости в комиссии Росреестра выяснилось, что отчет составлен неверно. В итоге суд признал кадастровую стоимость в другом размере – на основе другой оценки. Компания потребовала с оценщика убытки в размере оплаты услуг по договору. ВС РФ подтвердил, что убытки нужно взыскать.
Обзор судебной практики ВС РФ № 2 (2020), утв. Президиумом ВС РФ 22.07.2020
Автор: Дарья Бондарчук
