Общее имущество собственников недвижимости с 1 октября 2023 года: обзор поправок

С 1 октября 2023 года вступят в силу поправки в ГК об общем имуществе собственников недвижимости (Федеральный закон от 24.07.2023 № 351-ФЗ). Речь идет об общем имуществе не только в многоквартирных домах, но и в других объектах недвижимости, в том числе тех, которые до этого не имели никакого законодательного регулирования. Например, в комплексах апартаментов, коттеджных поселках и поселках таунхаусов.

Эти поправки содержались в законопроекте № 47538-6/13, который является одной из частей глобального проекта модернизации ГК, разработанного Советом при Президенте по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Этот законопроект был принят в первом чтении еще в 2012 году, а затем был разбит на множество частей.

Изменения вступят в силу с 1 октября 2023 года, но будут применяться к правоотношениям, возникшим после этой даты (ст. 3 Федерального закона от 24.07.2023 № 351-ФЗ).

Что является общим имуществом

В ГК включили новую статью, в которой закрепили, что является общим имуществом (ст. 259.1 ГК). Это имущество:

• использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей собственников при создании или образовании. Скорее всего, речь о ситуации, когда, например, застройщик объявляет, что на участке будет построена детская площадка, но после завершения строительства он делает на этом участке платную парковку. Предполагается, что теперь это будет невозможно, потому что застройщик не вправе требовать деньги за пользование имуществом, которое предполагалось общим;
• приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели.

Право общей долевой собственности на общее имущество возникает у нескольких собственников недвижимости в следующих случаях:

• объекты расположены в пределах определенной общей территории и связаны физически или технологически (например, коттеджные поселки; правда не поясняется, что такое технологическая связь);
• помещения в здании или сооружении принадлежат нескольким собственникам (например, в многоквартирных домах или бизнес-центрах).

Доля в праве общей собственности

Отдельно включена в ГК статья о доле в праве общей собственности (ст. 259.2 ГК). Доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна площади принадлежащей ему недвижимости, если иное не установлено законом.

Доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на недвижимую вещь, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Собственник не вправе также совершать иные действия, влекущие передачу такой доли отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Сделки, совершенные с нарушением этих правил, ничтожны.

Если принадлежащее собственнику здание или сооружение расположено на земельном участке, собственником которого является иное лицо, то законом может быть предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество принадлежит такому собственнику здания или сооружения (п. 4 ст. 259.1 ГК).

Передача общего имущества третьим лицам

Собственники должны принимать решения по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом большинством голосов, если иное число голосов не предусмотрено в ГК или другом законе (ст. 259.3 ГК).

Но есть исключения:

• передача третьим лицам имущества, которое можно использовать самостоятельно, во владение или пользование возможна, если получено не менее 2/3 голосов собственников и при условии, что такая передача не повлечет нарушение прав и интересов собственников (п. 4 ст. 259.3 ГК);
• для передачи общего имущества в собственность третьих лиц требуется единогласное решение и такая передача не должна противоречить закону (п. 5 ст. 259.3 ГК).

Бремя содержания общего имущества

Собственник недвижимой вещи обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей доле в праве на общее имущество. Иное может быть установлено единогласным решением собственников (п. 1 ст. 259.4 ГК).

Если из-за действий или бездействия собственника возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию и сохранению общего имущества, то он обязан их покрывать (п. 1 ст. 259.4 ГК).

Собственник обязан соразмерно своей доле в праве общей собственности на общее имущество участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей, связанных с общим имуществом (п. 2 ст. 259.4 ГК).

Право на информацию о решениях общего собрания

Собственник вправе получать информацию о любых решениях, принятых общим собранием собственников, от лиц, на которых в силу закона или решения общего собрания собственников возложены обязанности по хранению такой информации (п. 5 ст. 259.1 ГК). Из этого следует, что, например, собственники апартаментов смогут получать информацию о решениях, принятых на собраниях.