При заключении договора купли-продажи возможно ли внести в договор условия, ограничивающие права новых собственников на совершение сделок с приобретенным имуществом в будущем? Например, родители на свои деньги приобретают квартиру для дочери, состоящей в браке, сами не желают быть участниками договора, но хотят иметь влияние на судьбу недвижимости при совершении с ней сделок в будущем.
Рассказывает:
Роман Бевзенко,
д.ю.н., главный редактор ШОРТРИД
Этот вопрос нашего подписчика на очень практическом примере поднимает большие и сложные пласты юридического знания. Надеюсь, что ответ на него будет полезен не только автору вопроса, но и всем читателям.
Обязательственный договор и распоряжение вещью
Прежде всего, надо понять различие между заключением договоров, которые устанавливают какие-либо обязательства, и распоряжением вещами. Это разграничение принципиально для ответа на заданный вопрос. Распоряжение вещью – это совершение действий, которые непосредственно влекут за собой изменение права собственности на вещь: переход вещи из имущественной сферы одного лица в имущественную сферу другого лица или установление обременения в отношении вещи.
Примеры распорядительных действий:
- передача движимой вещи во исполнение договора купли-продажи движимости,
- подача заявления о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество во исполнение договора,
- подача передаточного распоряжения в отношении бездокументарных ценных бумаг.
Все эти действия имеют своей целью перенос права собственности или его обременение.
Обязательственный договор (купля-продажа, дарение, мена и др.) является основанием для возникновения обязательств, то есть обязанности совершить определенное действие или воздержаться от его совершения.
Важно понимать, что предметом обязательства может быть обязанность совершить в будущем распорядительное действие (например, продавец обязуется передать через десять дней покупателю движимую вещь в собственность). Но само по себе принятие обязательства не является распоряжением. Ведь в результате принятия на себя обязательства право собственности не переходит от одной стороны договора к другой.
Проще говоря, заключая договор купли-продажи, продавец не передает собственность покупателю. Он лишь обязуется передать ее. Еще раз подчеркну: само по себе принятие обязательства по поводу вещи не изменяет ее принадлежность и не обременяет ее.
Это разграничение обязательственных договоров от распорядительных действий называют принцип разъединения. Действительно, получается, что продавец и покупатель как бы оперируют последовательно в двух юридических плоскостях: сначала они устанавливают обязательства, а затем – во их исполнение – совершают распоряжение, передавая собственность.
Последствия нарушения обязательств и ограничение права собственности
Эта рассуждения нам необходимы для того, чтобы ответить на ту часть вопроса, которая касается возможности включить в договор купли-продажи те или иные обязательств, которые (по замыслу родителей, финансирующих покупку квартиры дочерью) должны обязать будущего собственника сообразовывать свои действия по поводу этой квартиры с кем-либо.
Такие условия могут быть лишь обязательствами, которые создают для обязавшейся стороны обязанность совершать или не совершать какие-либо действия. Последствия нарушения этих обязательств лежат в плоскости обязательственного права, нарушившее их лицо будет обязано возместить убытки или заплатить неустойку за нарушение.
Затем следует разобраться в том, что такое ограничение права собственности.
В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК право собственности это, в том числе, право лица свободно распоряжаться своим имущества в пределах, не запрещенных законом. Из этой формулировки следует очень важный вывод: право собственника распоряжаться своим имуществом может быть ограничено только на основании нормы закона.
Следовательно, простое частное волеизъявление – если оно не основано на каком-то предписании закона, из которого следует, что собственник в результате такого частного волеизъявления будет ограничен в своем праве – ограничить собственность не может.
Можно привести такой пример. Арест ограничивает собственника в праве свободно распоряжаться своей вещью, говорят так: арест ограничивает распорядительную власть собственника. Распорядительные действия собственника, совершенные вопреки аресту, будут ничтожны. Другой пример — это залог. Залог также стесняет распорядительную власть собственника вещи. Например, заявление собственника, установившего ипотеку, о регистрации перехода права к другому лицу, не будет иметь эффекта без согласия залогодержателя. Это яркий пример ограничения распоряжения вещами.
Однако какие-либо условия в договоре, которые устанавливают обязанность стороны сделать или не делать что-либо, не являются ограничением права собственника распоряжаться вещью.
Например, если в договоре купли-продажи будет написано, что покупатель, приобретший собственность на вещь, не имеет права продавать ее третьим лицам, не предложив сначала продавцу выкупить вещь обратно, это не будет ограничением распоряжения. Это обычное обязательство, которое лишь обязывает покупателя к совершению действий. Но оно не ограничивает его право собственности и тем более не лишает его распорядительной власти над вещью. Он собственник вещи и потому вправе распоряжаться ею.
Обязанности нового собственника
Как мы уже выяснили, обязательства не обременяют вещь и не ограничивают собственника, они всего лишь устанавливают его обязанность действовать тем или иным образом. Таким образом, собственник как лицо, имеющее распорядительную власть над вещью, вправе распоряжаться ею с соответствующими эффектами: переходом права или установлением обременения. То, что такие действия собственника могут нарушать его обязательства, будет иметь эффект лишь с точки зрения его ответственности за причиненные этим нарушением убытки и обязанности заплатить неустойку (если она будет установлена).
С одной стороны, этот подход кажется странным и противоречивым. Но если посмотреть на него с точки зрения описанного выше принципа разъединения, он станет совершенно последовательным.
Таким образом, ответ на заданный вопрос будет таким: никакие условия в договоре купли-продажи, обязывающие покупателя после приобретения права собственности сообразовывать свои действия с пожеланиями или согласиями третьих лиц, не будут иметь эффекта в виде ограничения распоряжения. Это связано с тем, что в наших законах просто нет правил, позволяющих устанавливать такие ограничения права собственности.
Собственник всегда сможет передать право собственности или обременить его, нарушив такого рода условия. Его ответственность будет заключаться лишь в обязанности возместить убытки и уплатить установленный договором штраф.
Еще важно обратить внимание на две особенности ситуации. Во-первых, судя по тексту вопроса, родители не являются стороной договора купли-продажи. Это означает, что они не могут быть лицами, в отношении которых новый собственник (дочь) примет на себя обязательства что-либо делать или не делать. Кредитором по такому обязательства может быть продавец, но это ему это вряд ли нужно. Кроме того, это никак не поможет достичь той цели, к которой стремятся родители: контролировать будущее распоряжение квартирой. Поэтому включение в договор купли-продажи каких-либо условий поведения будущего собственника не имеет смысла.
Во-вторых, судя по вопросу, дочь состоит в браке. Значит, приобретаемая квартира станет по умолчанию совместным имуществом дочери и ее супруга. Понятно, что в будущем можно будет доказывать, что она была приобретена на подаренные дочери деньги и потому должна быть ее индивидуальной собственностью (так называемая теория трансформации), но это довольно сложная правовая идея. Поэтому целесообразно продумать заранее иной правовой режим квартиры, отличный от совместной собственности.
СОВЕТ
К сожалению, отечественное вещное право является довольно бедным и практически не предлагает частным лицам инструментов, при помощи которых можно было бы достигать правовых целей, к которым стремятся родители в описанной ситуации. Именно поэтому проект реформы вещного права предлагает решение этой проблемы – такое обременение недвижимой вещи как право преимущественной покупки, которое ограничивает распорядительную власть собственника. Но это будущее.
Сейчас можно попытаться использовать даже тот ограниченный инструментарий, который предоставляет отечественное вещное право. Например, установить индивидуальную собственность дочери на купленную квартиру через заключение брачного договора, заключить с ней соглашение, содержанием которого будут условия о порядке пользования и распоряжения ею квартирой, а затем обеспечить исполнение обязательств по этому договору ипотекой. Тем самым возможность дочери свободно распоряжаться квартирой будет ограничена и родители добьются желаемой правовой цели.
Читайте также
Обязательственный «разворот»: как не остаться без денег и без имущества при реституции? Колонка Романа Бевзенко
Верховный суд принял постановление о прекращении обязательств
24 позиции из нового Постановления Пленума ВС о залоге вещей: краткий обзор для бизнеса
«Эластичность» залога: что означает этот термин и как к нему относятся суды? Колонка Романа Бевзенко
Продление договора аренды, оплата под условием и другие позиции ВС РФ об обязательствах
Поручительство и субсидиарная ответственность в банкротстве: почему эти обязательства солидарные и как это использовать на практике?
Контролирующее лицо компании-банкрота является ее поручителем и одновременно несет субсидиарную ответственность. Как соотносятся такие требования? О чем нужно знать кредиторам...