Арендатор не мог пользоваться помещением из-за режима повышенной готовности: надо ли платить за аренду?

Отвечает:

Сергей Радченко,

к.ю.н., адвокат Адвокатского бюро «Юг»

По закону совсем не платить за аренду Вы не можете. Если Вы не договоритесь с арендодателем, Вам придется выбирать – заплатить чуть позже или расторгнуть договор. За обеспечительный платеж придется побороться в суде.

Возможные варианты для арендатора перечислены в ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее — Закон № 98-ФЗ).

Заплатить за аренду можно позже

В соответствии с ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ Вы можете заплатить за аренду позже. Условия и сроки отсрочки перечислены в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 № 439.

Вы можете не платить:

• вообще ничего в период действия на территории региона режима повышенной готовности;
• половину арендной платы в период со дня прекращения действия режима повышенной готовности до 1 октября 2020 г.

В этот период арендодатель не может начислять никакие штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами и неустойки за просрочку. Но Вам придется оплатить коммунальные услуги и расходы на содержание имущества, если такие платежи по условиям договора включены в арендную плату.

Выплачивать накопившийся за период отсрочки долг по аренде придется после 1 января 2021 г. Сумма задолженности делится на части, которые выплачиваются раз в месяц в течение двух лет.

Если Вы не платили за аренду, в период действия ограничений отсрочка применяется к Вам автоматически. Требовать от арендодателя заключения допсоглашения об отсрочке необязательно. На это указал Верховный суд в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 от 30.04.2020 (вопрос № 3).

Можно отказаться от договора аренды

П. 4 ст. 19 Закона № 98-ФЗ дает право малому бизнесу без санкций расторгнуть договор аренды, если арендодатель не идет на уступки и не соглашается снизить арендную плату.

Порядок следующий:

• арендатор направляет арендодателю требование об уменьшении арендной платы на период до одного года. Обратите внимание: можно предложить не только уменьшить арендную плату, но и каким-то другим образом изменить условия договора;
• если в течение 14 дней стороны не договорятся о новых условиях аренды, арендатор может отказаться от договора. Для этого нужно направить арендодателю уведомление об отказе от договора (ст. 450.1 ГК РФ);
• договор прекращается с момента, когда арендодатель получит уведомление.

Обратите внимание: все уведомления лучше отправлять таким образом, чтобы исключить споры о том, дошли ли они до адресата. Лучший вариант – отправить по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. Еще проверьте в договоре адрес для переписки сторон.

Арендодатель не сможет взыскать с арендатора после расторжения договора:

• упущенную выгоду;
• убытки по ст. 393.1 ГК РФ (в связи с заключением замещающей сделки – договора аренды с другим арендатором и на других, менее выгодных условиях);
• плату за отказ от договора, даже если она предусмотрена договором.

Отказаться от договора на таких условиях можно не позднее 1 октября 2020 г.

Вернуть обеспечительный платеж будет непросто

А вот с обеспечительным платежом ситуация сложнее. В законе прямо указано, что он возврату не подлежит (п. 4 ст. 19 Закона № 98-ФЗ).

Если арендодатель его не вернет сам, арендатору придется обращаться в суд. Шансы побороться хотя бы за часть суммы есть. Главный аргумент: обеспечительный платеж не может использоваться вместо штрафа. Его можно удержать, только если у арендатора есть долги перед арендодателем – по аренде, за содержание имущества и т.п.

Если Вы не сможете договориться с арендодателем и решите расторгнуть договор, рекомендуем не медлить с уведомлением об этом. Пока договор действует, по нему начисляется арендная плата, и арендодатель сможет удержать накопившуюся задолженность из обеспечительного платежа.

Можно попытаться изменить договор в судебном порядке

Закон позволяет арендатору уменьшить размер арендной платы в судебном порядке, если условия аренды существенно ухудшились. Такую возможность предусматривают сразу три нормы:

• общая норма ст. 451 ГК РФ позволяет изменить договор при существенном изменении обстоятельств;
• специальная норма п. 4 ст. 614 ГК РФ позволяет арендатору потребовать уменьшения арендной платы, если условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились;
• антикризисная норма п. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ позволяет арендатору потребовать уменьшения арендной платы, если из-за режима повышенной готовности он не мог пользоваться имуществом.

Надо сказать, что релевантной практики по подобным спорам пока нет. Ранее суды практически никогда не изменяли условия договоров. Правда и фактические обстоятельства споров были иными.