Унитарное предприятие не может распоряжаться правом аренды земельного участка, который оно арендует у публичного собственника. Этот запрет прямо установлен в законе. Открытие конкурсного производства в отношении унитарного предприятия не влияет на объем его правомочий. А значит такое право аренды не может войти в конкурсную массу унитарного предприятия.
ФГУП арендует 5 земельных участков у публичного собственника.
В 2017 году в отношении ФГУПа открыто конкурсное производство.
Конкурсный управляющий попытался продать права аренды 5 участков на торгах. Для этого он подготовил Положение о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже части имущества должника (далее — Положение) и дважды собирал кредиторов, чтобы его утвердить. Однако оба раза основной кредитор (63% суммы всех требований) был не согласен с начальной ценой продажи. Конкурсный управляющий считал, что она должна составлять более 20 млн рублей, а кредитор – около 10 млн рублей.
Суть спора
В итоге арбитражный управляющий обратился в суд с ходатайством об утверждении Положения в редакции, которую он предложил на собрании кредиторам.
В суде свои возражения высказал представитель Росимущества. Он пояснил, что Росимущество:
- не получало отчет об определении рыночной стоимости прав аренды земельных участков и не давало заключений по нему,
- как собственник не давало согласие на продажу имущества.
Позиция судов
Первая инстанция утвердила Положение в редакции конкурсного управляющего, а апелляция и кассация с ней согласились.
Суды указали, что право аренды является оборотоспособным, поскольку срок аренды участков в публичной собственности, превышает 5 лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Это право вошло в конкурсную массу и подлежит реализации на торгах.
Положение в редакции, которую предложил управляющий, обеспечит максимальный эффект от реализации имущественных прав должника.
Выводы ВС РФ
ВС РФ не согласился с позицией нижестоящих судов, руководствуясь следующим.
По общему правилу арендатор публичной земли действительно может передать свои права по договору аренды, если он заключен на срок более 5 лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ), уведомив об этом собственника. Однако это не касается ФГУПов – для них действует запрет на передачу прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности (подп. 2 п. 5 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»).
Таким образом, право аренды земельных участков не было активом, который ФГУП мог продать кому-то. Само по себе признание арендатора банкротом не влияет на объем его правомочий по распоряжению правом аренды.
Поскольку ФГУП не имел правомочий распоряжаться правом аренды земельных участков, суды не могли утвердить Положение о порядке реализации этого права.
Определение ВС РФ от 17.03.2021 № 305-ЭС16-19742 (6) по делу № А40-150393/2014
КОММЕНТАРИЙ
Это не первое дело, в котором право аренды публичной земли не удается включить в конкурсную массу. За последнее время было несколько дел, в которых суды не допустили, чтобы право аренды публичной земли реализовали на торгах. Причем если в рассматриваемом деле запрет на распоряжение правом аренды прямо установлен в законе, то в нескольких других спорах ВС РФ сам приходил к выводу о том, что нужно защитить интересы публичного собственника (читайте здесь и здесь). Кредиторам стоит обратить внимание на этот тренд и критически оценивать такой актив должника, как право аренды публичной земли.
Статьи по теме
Арендатор подписал договор, но передумал арендовать имущество: ВС РФ рассказал, что делать
ВС РФ рассказал, когда противоречивое поведение стороны в процессе будет основанием для пересмотра дела
КС РФ: если собственность на землю не разграничена, участок нельзя приобрести по давности владения
Стать собственником земельного участка в силу приобретательной давности не получится, если он находится в публичной собственности. Это касается в том...
Поправки ГК о недвижимости: как формальные, на первый взгляд, изменения повлияют на практику?
В Гражданском кодексе появились новые нормы о недвижимости. Многие из них и так применялись на практике. Но на некоторые нужно...
