Какие требования к застройщикам суды будут удовлетворять в 2024 году, а какие – нет? В каких случаях все-таки можно взыскать неустойку с застройщика? Каковы первые решения судов по искам дольщиков к застройщикам? Попал ли под мораторий потребительский штраф? Рассказываем о том, как применяется новый мораторий на требования дольщиков к застройщикам.
С 22 марта по 31 декабря 2024 года будет действовать очередной мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и иных санкций. Он распространяется только на отношения по Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов <…>» (далее – Закон № 214-ФЗ). Об этом указано в Постановлении Правительства от 18.03.2024 № 326.
Ранее подобные ограничения действовали в период с 3 апреля 2020 по 1 января 2021 года, а затем с 29 марта 2022 года до 1 июля 2023 года (постановления Правительства от 02.04.2020 № 423, от 26.03.2022 № 479).
Новые правила будут распространяться только на договоры долевого участия в строительстве, заключенные до 22 марта 2024 года.
Что нельзя будет взыскать с застройщиков?
Дольщики не смогут требовать с застройщиков за период с 22 марта по 31 декабря 2024 года (п. 1 Постановления Правительства от 18.03.2024 № 326):
- неустойку за задержку сдачи объекта долевого строительства;
- убытки (например, убытки за вынужденную аренду жилья в связи с просрочкой передачи квартиры);
- проценты за нарушение срока возврата денежных средств при расторжении договора по инициативе дольщика (ч. 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ);
- неустойку за нарушение срока устранения недостатков и потребительский штраф (п. 1 ст. 23, п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей).
Все эти санкции нельзя будет взыскать до окончания срока действия Постановления Правительства от 18.03.2024 № 326, то есть до конца 2024 года (если впоследствии срок не продлят). То есть суд откажет в их взыскании.
В каких случаях застройщик заплатит санкции с отсрочкой и в меньшем размере?
Если дольщик потребовал от застройщика неустойки и штрафы до 22 марта 2024 года, то он сможет взыскать их, но застройщик вправе заплатить их уже после 31 декабря 2024 года (абз. 6 п. 1 п. 1 Постановления Правительства от 18.03.2024 № 326).
При этом пени посчитают по сниженной ключевой ставке Банка России (на 01.07.2023), то есть по ставке 7,5%, вместо действующей сейчас ставки 16%. Речь идет о неустойках и других санкциях, которые не попали под ограничения, указанные в п. 1 Постановления Правительства от 18.03.2024 № 326.
На заметку
Неустойку за период с 1 июля 2023 года до 31 декабря 2024 года будут считать по ставке не выше ключевой ставки Банка России на 1 июля 2023 года, то есть не выше 7,5% (п. 2 Постановления Правительства от 18.03.2024 № 326).
Что делать, если суд уже принял решение о взыскании санкций с застройщика?
Если требования о неустойке, процентах, убытках и других финансовых санкциях были поданы к застройщику до 22 марта 2024 года, то застройщик вправе их не платить до конца 2024 года. Для них установлена отсрочка. Поэтому банки и приставы не будут исполнять такие требования по исполнительным листам (абз. 6 п. 1 Постановления Правительства от 18.03.2024 № 326).
Но есть такой нюанс: в прежние периоды действия моратория приставы иногда исполняли требования, указанные в исполнительных листах, если не было заявления об отсрочке.
Что не получится взыскать с дольщиков?
Дольщикам, нарушившим срок внесения платежей, также не начисляется неустойка в период с 22 марта по 31 декабря 2024 года (абз. 2 п. 1 Постановления Правительства от 18.03.2024 № 326). Например, если оплата была в рассрочку.
КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА
Владимир Сафонов,
управляющий партнер юридической компании «Сафонов, Кузнецов и партнеры»
Какие требования дольщик может заявить сейчас к застройщику (после 22.03.2024)? То есть на какие требования мораторий не распространяется?
В период моратория с 22 марта по 31 декабря 2024 года дольщики вправе предъявлять требования:
- о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объектов за период с момента начала просрочки и до вступления в силу моратория (22 марта 2024 года);
- связанные с обнаружением строительных недостатков: о безвозмездном устранении недостатков, о возмещении своих расходов на устранение недостатков, о соразмерном уменьшении цены договора, то есть приведении цены в соответствие с реальным качеством полученного;
- о взыскании неустойки по правилам ст. 23 Закона о защите прав потребителей по ставке 1% до вступления в силу моратория (22 марта 2024 года);
- о компенсации морального вреда;
- о взыскании судебных расходов.
А потребительский штраф можно требовать в период моратория?
В абз. 5 п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 указано, что до конца 2024 года не начисляется неустойка и иные финансовые санкции, подлежащие уплате дольщику с учетом ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ. В этой норме речь идет о применении к данным отношениям законодательства о защите прав потребителей.
Уже есть первые судебные акты, в которых суды взыскали потребительский штраф, но предоставили застройщику отсрочку по его оплате до окончания срока действия Постановления Правительства от 18.03.2024 № 326 (Решение Октябрьского районного суд г. Уфы от 01.04.2024 по делу № 2-8007/2023, Апелляционное определение Пермского краевого суда от 26.03.2024 по делу № 33-3333/2024).
Кстати, вопрос о взыскании с застройщика штрафа по ст. 23 Закона о защите прав потребителей неоднозначно решается в судах еще с момента принятия Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380. В нем указано, что законодательство о защите прав потребителей не применяется в части передачи объекта долевого строительства. По сути, это ограничение касается дополнительных прав потребителя при приемке товара у продавца.
Но суды по-разному расценивают это положение. Некоторые считают, что положения Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 не касаются потребительского штрафа и взыскивают его (Решение Красноармейского районного суда города Волгограда от 26.03.2024 по делу № 2-1217/2024, Заочное решение Железнодорожного районного суда города Пензы от 05.03.2024 по делу № 2-410/2024).
Другие полагают, что с 29 декабря 2023 года потребительский штраф нельзя требовать, и полностью отказывают в удовлетворении требования о его взыскании (решения Центрального районного суда г. Хабаровска от 06.03.2024 по делу № 2-1241/2024, Тракторозаводского районного суда г. Волгограда от 12.02.2024 по делу № 2-337/2024).
В то же время по вопросу применения моратория в отношении потребительского штрафа имеется разъяснение Верховного суда, изложенное в вопр. 2 Обзора судебной практики от 19.07.2023 № 2 (2023). ВС указал, если претензия направлена застройщику до моратория и десятидневный срок на удовлетворения требований дольщика в добровольном порядке истек до вступления в силу соответствующего постановления, то независимо от даты принятия к производству искового заявления и даты принятия судом решения потребительский штраф подлежит взысканию. То есть если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с 22 марта по 31 декабря 2024 года, то потребительский штраф взысканию с застройщика не подлежит.
Несмотря на спорный характер этого разъяснения ввиду необязательности досудебного претензионного порядка в потребительских спорах и законную возможность напрямую обращаться в суд без предъявления требований застройщику судебная практика в большинстве случаев применяет именно этот подход, хотя единообразия правоприменения по данному вопросу не сложилось.
Как лучше действовать, если нужно заявить иск о взыскании денег, потраченных на исправление строительных недостатков, пени, штрафа, компенсации морального вреда? Подождать или заявить только часть иска – о взыскании компенсации строительных недостатков и морального вреда?
Если имеется риск истечения гарантийного срока на объект в целом или отделочные работы в частности, то лучше предъявить требования в период моратория.
Если подать иск в период моратория, то суд взыщет компенсацию за строительные недостатки, пени, штраф (если претензия была отправлена до 22 марта 2024 года и к этой дате истек срок на удовлетворение требований дольщика), компенсацию морального вреда. Но при этом он укажет об отсрочке уплаты пени после 22.03.2024 и штрафа (Решение Октябрьского районного суд г. Уфы от 01.04.2024 по делу № 2-8007/2023).
Если исполнительный лист подан до 22.03.2024 (через банк или приставов), но деньги еще не взысканы, то возможно исполнение?
Это зависит от требований в исполнительном листе. Если исполнительный лист предъявлен к исполнению до 22 марта 2024 года, но не был исполнен, то в период моратория банки и приставы не должны исполнять требования, определенные Постановлением Правительства от 18.03.2024 № 326. Как показывает практика, если банк выписал инкассовое поручение до вступления в силу моратория, то исполнение производится в полном объеме.
В то же время некоторых требований отсрочка исполнения не касается. К таким требованиям относятся:
- взысканные судом денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора или возмещения расходов на устранение строительных недостатков;
- компенсация морального вреда;
- судебные расходы.
Поэтому в период моратория возможно частичное исполнение судебных актов путем предъявления исполнительных документов как непосредственно в кредитные организации, так и в службу судебных приставов, если часть требований не подпадает под мораторий.
Читайте также
Навязывание дополнительных услуг потребителю: обзор судебной практики
С сентября 2022 года нормативно закреплен запрет навязывать потребителям дополнительные услуги. Поправки об этом внесли в Закон о защите прав...
Подарочные карты: как избежать проблем с потребителями и Роспотребнадзором?
Может ли потребитель требовать обратно деньги, уплаченные за подарочную карту? Возможно ли это, если истек срок действия сертификата? Можно ли...
Застройщикам и инвесторам будет проще зарегистрировать собственность на построенный объект
Принят закон с изменениями для застройщиков и инвесторов. Они смогут получить право собственности на основании заявления о получении разрешения на...
13 позиций из Обзора практики ВС по делам о защите прав потребителей в 2022 году
Должен ли продавец автомобиля сообщить покупателю, что автомобиль в залоге? Может ли охранная организация ограничить свою ответственность стоимостью имущества клиента,...
Отвечает ли городская администрация за изменения в генплане, из-за которых застройщик не может ничего построить на арендованной земле?
Администрация города сдала участок в аренду застройщику под многоэтажное строительство. Участок не был безупречным с юридической точки зрения – чтобы...
Верховный суд утвердил новый обзор практики по потребительским спорам
Может ли клиент потребовать с магазина потребительский штраф, если он упал на обледеневшей лестнице? Вправе ли продавец отменить заказ, если...
