Почему краткая выписка из ЕГРН не помогла приобретателям здания отстоять право собственности? Требуется ли согласие арендодателя на уступку права аренды лесного участка? Можно ли взыскать неустойку за период с момента принятия решения суда о зачете встречных требований и до его вступления в законную силу? Рассказываем о недавних определениях ВС РФ.
Уступка права аренды
На момент заключения договора аренды согласие арендодателя на цессию не требовалось, а на дату подписания уступки права аренды – требовалось. ВС РФ решил, что договор уступки ничтожен.
Обстоятельства:
Арендатор лесного участка передал в 2016 году право аренды другой компании. Комитет (арендодатель) подал иск об обязании нового арендатора вернуть участок, поскольку договор уступки права аренды был заключен без согласия арендодателя (прежний арендатор ликвидировался).
Суды трех инстанций отказали в иске. Они указали, что к договору аренды от 2009 года применяется ст. 22 ЗК РФ (эта норма начала применяться в 2015 году). В ней указано, что при аренде публичного земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, арендатор вправе передавать свои права и обязанности третьим лицам без согласия арендодателя.
ВС РФ отменил судебные акты и направил дело на пересмотр. Во-первых, в период действия договора аренды действовало постановление Правительства, которым была утверждена форма договора, и в ней было указано, что согласие арендодателя требуется (хотя в самом договоре аренды такого условия не было). Во-вторых, ст. 22 ЗК РФ не применяется, поскольку положения о том, что нормы ЗК РФ применяются к лесным участкам, начали действовать в 2015 г., а договор аренды был заключен в 2009 г. Значит, договор уступки является ничтожным.
Еще момент – участок был предоставлен для строительства дороги. Чтобы удовлетворить иск об обязании вернуть лесной участок, нужно знать построена ли она и кому принадлежит.
Определение ВС РФ от 01.09.2020 № 305-ЭС20-6940 по делу № А41-51209/2019
Взыскание убытков с арендатора из-за гибели арендованной вещи
При страховании имущества, переданного в лизинг или аренду, страховая компания не вправе взыскать убытки с арендатора, даже если он виноват в гибели имущества.
Обстоятельства:
Страховая компания застраховала трактор, который лизингодатель передал в лизинг другой компании. Трактор сгорел из-за того, что работник лизингополучателя установил нештатный прибор. Лизингодатель взыскал со страховой компании 7 млн рублей убытков. Страховая компания в порядке суброгации подала иск о взыскании этой суммы с лизингополучателя.
Суды трех инстанций отказали. Они отметили, что работник установил прибор без ведома компании, поэтому лизингополучатель не виноват.
ВС РФ согласился с отказом в иске, но указал на другое основание: услугу страхования на случаи возможных происшествий с трактором приобрели и лизингодатель, и лизингополучатель. Значит, лизингополучатель тоже был защищен страхованием. Взыскать с него убытки нельзя.
Определение ВС РФ от 31.08.2020 № 307-ЭС20-3220 по делу № А13-15893/2018
Добросовестные приобретатели
При покупке недвижимости лучше запрашивать полную выписку из ЕГРН. Получение краткой выписки при наличии в реестре отметки о судебных спорах суд может не посчитать добросовестным поведением.
Обстоятельства:
В рамках банкротного дела первая инстанция и апелляция признали недействительными взаимосвязанные сделки, а последних приобретателей — недобросовестными. Кассация встала на сторону покупателей. Но ВС РФ с кассацией не согласился и пришел к следующим выводам.
Во-первых, покупатели должны были проверить сведения в ЕГРН. На момент сделки в ЕГРН была отметка о возражении в отношении титула собственника. Тот факт, что покупатели запросили только краткую выписку из ЕГРН, в которой нет графы о судебных спорах (о наличии возражений в отношении титула собственника здания), не может свидетельствовать о добросовестности покупателей. Поэтому суд переложил бремя доказывания добросовестности на приобретателей.
Во-вторых, имело место необычное поведение покупателей. Продажа с отсрочкой оплаты 5/6 стоимости после регистрации перехода права без обеспечительных сделок и короткий период владения имуществом продавцом указывали на стремление продавца быстро избавиться от права собственности без гарантии оплаты практически всей цены. Это должно было насторожить покупателей.
Определение ВС РФ от 27.08.2020 № 305-ЭС20-4693 (1, 2, 3) по делу № А40-157934/2015
Взыскание ИП потребительского штрафа
ИП не может взыскать на основании цессии штраф по Закону о защите прав потребителей. Исключение — если суд взыскал его в пользу потребителя, и после этого состоялась уступка права требования.
Обстоятельства:
Дольщик уступил ИП право требования неустойки и потребительского штрафа с застройщика. ВС РФ решил, что взыскать можно было только неустойку. Право на потребительский штраф может перейти по договору цессии после его присуждения цеденту-потребителю либо когда в результате цессии цессионарий сам становится потребителем.
Определение ВС РФ от 26.08.2020 № 305-ЭС20-7249 по делу № А40-25720/2019
Штраф за продажу алкоголя на 1,5 млн рублей
ВС РФ указал, по какой статье нужно было штрафовать кафе за розничную продажу алкоголя.
Обстоятельства:
Кафе оштрафовали на 1,5 млн рублей за розничную продажу алкоголя (без открытия бутылки вина и оказания услуг общепита) по ч. 3 ст. 14.17 КоАП РФ. В ней идет речь о продаже алкоголя без лицензии.
Кассация посчитала, что это незаконно. По чеку было видно, что кассир продал еще две бутылки пива. По этому факту был составлен другой протокол – по ч. 1 ст. 14.16 КоАП РФ (нарушение правил розничной продажи алкоголя), и мировой судья оштрафовал кафе на 50 тыс. рублей. Кассация решила, что компанию оштрафовали дважды за одно нарушение, и признала решение со штрафом на 1,5 млн рублей незаконным.
ВС РФ не согласился с кассацией и переквалифицировал на ч. 1 ст. 14.17 КоАП РФ (продажа алкоголя с нарушением лицензионных требований). Он отметил, что в лицензии не был указан адрес именно этого кафе. Итог – штраф в размере 100 тыс. рублей.
Определение ВС РФ от 25.08.2020 № 310-ЭС20-5228 по делу № А09-9648/2019
Зачет
Обязательства считаются прекращенными рестроспективно: не с момента заявления о зачете, заявления встречного иска, принятия/вступления в силу решения суда, а с момента, когда обязательства стали способны к зачету, то есть наступили условия для прекращения обязательств зачетом.
Обстоятельства:
Суд произвел зачет встречных требований. Но затем подрядчик подал иск о взыскании неустойки, а заказчик – встречный иск о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с неоплатой стоимости устранения недостатков. Встал вопрос – можно ли начислять неустойку в период между принятием судом решения о зачете и вступлением этого решения в силу.
Суды трех инстанций решили, что можно. С учетом произведенного зачета моментом исполнения заказчиком обязательства по оплате работ они посчитали дату вступления в силу решения суда.
ВС РФ занял другую позицию. Обязательства считаются прекращенными рестроспективно: не с момента заявления о зачете, заявления встречного иска, принятия/вступления в законную силу решения суда, а с момента, когда обязательства стали способны к зачету, то есть наступили условия для прекращения обязательств зачетом в соответствии со ст. 410 ГК РФ. Только до обозначенного момента сторона, срок исполнения обязательства которой наступил ранее, находится в просрочке и несет ответственность.
В итоге ВС РФ признал необоснованным начисление неустойки на сумму задолженности до даты вступления решения суда в силу, которым был произведен зачет встречных требований.
Определение ВС РФ от 25.08.2020 № 310-ЭС20-2774 по делу № А62-4303/2019
