Частное право и землетрясение. Колонка Романа Бевзенко

Землетрясение – экстраординарное событие, с последствиями которого приходится разбираться в том числе юристам. Что будет, если на земельном участке образовался разлом или его затопило морем? Какие юридические последствия будут в ситуации, когда разрушено здание на участке, переданном под застройку? Ответы на эти вопросы можно логически вывести из базовых принципов права недвижимости. Рассказывает: Роман Бевзенко , д.ю.н., главный редактор ШОРТРИД П оводом для написания этой заметки стало страшное – и по своей силе, и по последствиям – землетрясение в Турции и Сирии. Оно принесло горе и разруху в жизнь миллионов людей. Однако несмотря на всю чудовищность события и его последствий, оно уже стало фактом истории – и поэтому и оно само, и его последствия неизбежно становятся предметом изучения ученых в самых разных сферах человеческого знания. Как бы не был чудовищен режим Третьего рейха, его продолжают изучать – историки, социологи, психологи, политологи, экономисты и проч. Или, как бы не были отвратительны, скажем, глисты, вши или тараканы, они тоже являются предметом изучения со стороны ученых. На основе новостей, периодически попадающих в поле моего зрения, я выбрал несколько частноправовых вопросов, которые имеют прямое отношение к случившемуся землетрясению. [spacing size="20"] Землетрясение и границы земельных участков После того, как толчки прекратились, интернет наводнили сообщения о том, что произошло смещение двух литосферных плит, на которых расположена Турция – Анатолийской и Аравийской. В результате часть территории Турции сдвинулась на юго-запад (относительно Сирии) примерно на три метра. В интернете есть много фотографий, иллюстрирующих этот факт. Самая показательная, пожалуй, такая . На ней хорошо виден «наземный» результат сдвижения литосферных плит. Мне поступил почти десяток вопросов от коллег, подписанных на меня в разных социальных сетях, как я мог бы прокомментировать с точки зрения права недвижимости практические последствия этого сдвижения. Например, верно ли считать, что земельные участки являются недвижимостью, раз уж они так «поехали»? Конечно, никаких оснований отказываться от взгляда на земельные участки как на недвижимые вещи из-за смещения литосферных плит нет. Ведь, например, от самого того факта, что наша планета движется в космическом пространстве никому не приходит в голову перестать делить имущество на движимое и недвижимое. Однако сам по себе пример со смещением земли хорош для того, чтобы в очередной раз задуматься над природой понятия недвижимой вещи. Земельные участки – это идеальное (в том смысле, что оно было разработано человеком) понятие. Земельных участков в природе не существует, они появляются только тогда, когда человек придумал понятие «границы». Границы вещи – это сфера господства собственника вещи, пределы, в которых он может осуществлять свою власть над ней. Земельный участок, таким образом, это не земная поверхность, а пространство, ограниченное со всех сторон. Это трехмерная фигура, захватывающая часть воздушного пространства над поверхностью и часть пространства под поверхностью. И если исторически границы участка определялись видимой межой (межевыми знаками, межевыми канавками, заборами и проч.), то сейчас для того, чтобы устанавливать границы участков, не требуется их визуализация – средства определения географических координат (долготы и широты) позволяют считать границы существующими, даже если они не видны человеческому глазу. Из этого можно сделать такой вывод: раз земельный участок — это не конкретные квадратные метры поверхности земли, а пространство, имеющее идеальные (установленные человеком при помощи знания картографии и геодезии) границы, то физическое смещение земной поверхности никак не скажется на этом пространстве. Земельные участки не могут «поехать» (это может сделать земля), земельный участок может лишь «получить» в результате сдвижения земли новую поверхность «внутри» раз и навсегда установленных границ. [spacing size="20"] Землетрясение и гибель земельных участков Ученые-сейсмологи пишут, что смещение плит произошло не только по горизонтали, но и по вертикали. Часть территории Турции опустилась на 5-6 метров, а другая, напротив, приподнялась. Это привело к тому, что в части турецких прибрежных городов (например, в Искендеруне) море начало затапливать прибрежные территории и городские улицы. В других же местах морская линия отошла на 10-15 метров (например, это произошло с Мраморным морем в районе Стамбула). Какое значение это может иметь для права недвижимости? Ответ на этот вопрос тесно связан с нормами публичного права, регулирующими правовой режим береговой полосы. Я не знаком с турецким законодательством и поэтому могу лишь дать несколько абстрактных вариантов ответа на этот вопрос. Если местное право допускает возможность частных лиц иметь в собственности земельные участки, граничащие с морем или даже уходящие в море на какое-то количество метров, то в случае изменения морской линии обнажившаяся часть земной поверхности может рассматриваться как: возможное приращение имевшегося частного земельного участка (и тогда его границы должны быть изменены), либо как вновь открывшийся земельный участок, который, очевидно, будет находиться изначально в публичной собственности, но может быть продан собственнику прежнего прибрежного участка. В случае с затоплением морем частных земельных участков также возможны разные решения. Например, если в правопорядке принято правило о том, что воды общего пользования (к каковым безусловно относится море) являются публичными, то обводнение земельного участка публичными водами должно неизбежно означать его гибель как недвижимой вещи. Раз нечто не может быть в частном господстве (быть объектом частного права), то оно не может быть вещью. Если участок обводнен не полностью, то должна считаться погибшей его часть и потому должны быть установлены новые границы. При отсутствии такого правила решение будет такое: в связи с тем, что географические координаты (долгота и широта) участка не изменились, он продолжает существовать, но при этом имея принципиально иное содержание. Разумеется, все эти решения возможны в том случае, если новая береговая линия будет стабильной относительно длительное (два-три года) время. Кстати, если бы землетрясение произошло в России, то верным был бы первый подход. Еще один интересный вопрос – это судьба земельных участок, по которым прошел тектонический разлом. На месте разлома образовалось ущелье шириной 200 м. и глубиной 30 м. Разумеется, ценность земельных участков, которые до землетрясения имели, допустим, ровную поверхность, а результате его стали включать в себя ущелье, стала минимальной. Однако если мы придерживаемся взгляда на участок как на пространство, то даже такое «заущельевание» (ср. с принятым в геодезии термином «заовраживание») не должно приводить к гибели участка. Аналогичное решение было бы, если в результате землетрясения на конкретном участке образовался бы скальный выход, холмы или гора. Они тоже должны считаться находящимися «внутри» пространства земельного участка. [spacing size="20"] Землетрясение и собственность на разрушенные дома В Турции и Сирии оказались разрушенными сотни тысяч домов. Это обстоятельство ставит важный для юриста, интересующегося правом недвижимости, вопрос: что происходит с правом собственности на здание, разрушенное землетрясением? С одной стороны, ответ кажется простым – гибель вещи влечет прекращение права собственности на нее, право без объекта существовать не может. С другой стороны, если собственность на здание записывается в реестр (как, например, это происходит в России), то проблема обостряется: запись в реестре о праве есть, а самого объекта – нет. Из этой коллизии наше право выходит через право собственника погибшего здания восстановить его в разумный срок. Однако это решение крайне надуманно и догматически необъяснимо – ведь это будет не то же здание, а новое. Но все сильно упрощается, если рассматривать здания не как самостоятельные недвижимые вещи, а как составные части земельного участка или как «части» того права, которое имелось у застройщика участка – например, права застройки (в нашей терминологии – «строительного арендатора»). В этом случае собственник земельного участка не является «собственником» здания как вещи, здание – лишь «продолжение» его участка. Участки, как мы выяснили, практически не могут погибнуть в результате землетрясения. Это означает, что разрушение дома влечет лишь разрушение части земельного участка, но не гибель вещи. Поэтому и право собственника участка восстановить на нем разрушенный дом (то есть создать новую составную часть своей вещи) не вызывает каких-либо сомнений. Так же решается казус, если здание было возведено не собственником участка, а каким-либо лицом, имеющим вещное право на него, позволяющее застраивать его (в классической частноправовой доктрине это называется правом застройки, в современной России – «строительной арендой»). Всё, возведенное таким лицом, считается «частью» этого права и оборачивается (продается, закладывается, наследуется) через оборот права. Разрушение здания лишь означает, что застройщик может возвести новое здание, потому что его право застройки продолжает действовать. [spacing size="15"] [share_like_box] [spacing size="15"] [jnews_block_10 first_title="Читайте также" header_type="heading_1" number_post="5" include_post="17083,8405,4112,3223,3639"]

Юридические новости и аналитика
для тех, кто ценит время

Юридические новости и аналитика
для тех, кто работает с бизнесом

Частное право и землетрясение. Колонка Романа Бевзенко

ВС: квитанция адвоката без других доказательств оплаты не подтверждает судебные расходы

Роман Бевзенко отвечает на вопросы читателей онлайн

СЕЙЧАС ЧИТАЮТ

ВС разъяснил, как работают заверения об обстоятельствах, которые могут проявиться в будущем

Работа с самозанятыми: как исключить налоговые риски и штрафы?

Субсидиарная ответственность контролирующих банк лиц за отсутствие системы оценки рисков: новый тренд в судебной практике

Долгожданная точка в вопросе о том, что такое диспозитивная норма договорного права. Комментарий Романа Бевзенко к Постановлению КС

ШОРТРИД В СОЦСЕТЯХ

Стрим с Романом Бевзенко

ПОДПИШИТЕСЬ НА НОВОСТИ

ВОПРОС ЭКСПЕРТУ

Обзор по рубрикам

Популярные новости

ВС разъяснил, как работают заверения об обстоятельствах, которые могут проявиться в будущем

Работа с самозанятыми: как исключить налоговые риски и штрафы?

Субсидиарная ответственность контролирующих банк лиц за отсутствие системы оценки рисков: новый тренд в судебной практике

ВС рассказал, как влияет предъявление претензии к поручителю на течение срока поручительства

В обществе есть участник или акционер из недружественной юрисдикции: как управлять рисками?

«Мертвые души» в акционерных обществах: как меняется практика? Колонка Александра Кузнецова

Восстановить пароль

Юридические новости и аналитика для тех, кто ценит время

Юридические новости и аналитика для тех, кто работает с бизнесом

Частное право и землетрясение. Колонка Романа Бевзенко

Вы видите только часть этого материала

ОФОРМИТЬ ПОДПИСКУ

КУПИТЬ СТАТЬЮ

АВТОРИЗАЦИЯ

ВС: квитанция адвоката без других доказательств оплаты не подтверждает судебные расходы

Роман Бевзенко отвечает на вопросы читателей онлайн

ШОРТРИД В СОЦСЕТЯХ

ПОДПИШИТЕСЬ НА НОВОСТИ

ВОПРОС ЭКСПЕРТУ

Обзор по рубрикам

Популярные новости

Восстановить пароль

Юридические новости и аналитика
для тех, кто ценит время

Юридические новости и аналитика
для тех, кто работает с бизнесом