В договоре аренды установлен запрет на любые улучшения и изменения арендуемого имущества без согласия арендодателя. Что делать арендодателю, если он случайно обнаружил, что арендатор сделал перепланировку? Расторжение договора аренды и взыскание убытков с арендатора – не единственные способы защиты нарушенных прав арендодателя. Он также может потребовать привести объект аренды в первоначальный вид. К таким выводам пришел ВС РФ в недавнем определении.
Компания арендовала нежилые помещения у Комитета по управлению городским имуществом.
По условиям договора аренды компания не могла производить какие-либо перепланировки, улучшения и переоборудования переданных в аренду помещений без письменного согласия Комитета.
Суть спора
Комитет обнаружил, что арендатор возвел в арендуемом помещении внутренние стены.
Он направил арендатору несколько писем с требованиями привести помещение в первоначальное состояние. Однако арендатор ничего не сделал.
Тогда арендодатель обратился в суд с иском к арендатору, требуя привести арендованное помещение в первоначальное состояние путем демонтажа возведенной стены.
Позиции судов
Суды трех инстанций отказали арендодателю в иске, но по разным основаниям.
Первая инстанция решила, что истец не доказал факт перепланировки помещения. Арендатор представил заключение специалиста, из которого следовало, что возведенная перегородка не является перепланировкой помещения, а возведена в декоративных целях и выполняет функцию зонирования помещения.
Апелляция указала, что при наличии действующего договора аренды иск об обязании привести арендованное имущество в первоначальное состояние заявлен преждевременно и не является надлежащим способом защиты нарушенного права. В соответствии с п. 3 ст. 615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Кассация поддержала апелляцию.
Выводы ВС РФ
ВС РФ не согласился с судами и отправил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, пояснив следующее.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона (ст. 309 ГК РФ).
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ).
Согласно условиям договора без письменного разрешения арендодателя нельзя было возводить перегородку даже в декоративных целях и для зонирования помещения. Поэтому арендатор нарушил условия договора, а также права и законные интересы арендодателя, который передал имущество во временное пользование на определенных в договоре условиях. Арендодатель обратился в суд за устранением последствий такого нарушения.
Когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении таких действий нужно квалифицировать как договорное требование, поскольку арендодатель вправе требовать от арендатора соблюдения условий договора (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения»).
По этой причине иск арендодателя подлежит удовлетворению на основании ст. 615 ГК РФ.
Таким образом, арендодатель вправе обратиться к арендатору с требованием о соблюдении им условий договора по надлежащему использованию арендуемого имущества, то есть потребовать восстановить первоначальное состояние помещения.
Способ защиты нарушенного права определяет арендодатель. Он также может по своему усмотрению прибегнуть и к другим способам защиты своих прав: расторжению договора и возмещению причиненных убытков.
Определение ВС РФ от 23.12.2021 № 305-ЭС21-19638 по делу № А41-61713/2020
Читайте также
Арендатор подписал договор, но передумал арендовать имущество: ВС РФ рассказал, что делать
Ремонт в арендуемых помещениях: какие условия включить в договор?
Срок аренды публичной земли истек, но арендатор продолжает пользоваться участком: можно ли продлить договор без торгов?
Арендаторы публичных земельных участков в качестве меры поддержки получили право продлить договоры без торгов на срок до трех лет. Мой...
