Участники долевого строительства попытались взыскать с застройщиков неустойку за просрочку передачи объектов, а также штраф в размере 50% от присужденной суммы. Они обратились в суд до 1 сентября 2024 года. В ходе рассмотрения дел законодательство изменилось: штраф для застройщиков снизили до 5%. Суды взыскали уменьшенный штраф. Однако КС с ними не согласился.
Граждане С. и Х. являлись участниками долевого строительства. В 2023 году и в начале 2024 года каждый из них подал иск к своему застройщику о взыскании:
- неустойки за просрочку передачи помещений,
- компенсации морального вреда, и
- штрафа в размере 50% от присужденной суммы по п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей.
На тот момент для застройщиков еще не был установлен штраф в размере 5% от присужденной суммы. Часть 3 ст. 10 Закона № 214-ФЗ, вводящая этот штраф, вступила в силу только с 1 сентября 2024 года (Федеральный закон от 08.08.2024 № 266-ФЗ).
Читайте также:
Застройщики будут платить меньше неустоек и штрафов: что изменилось с 1 сентября 2024 года
По делу гражданина С. суд первой инстанции удовлетворил иск частично:
- взыскал с застройщика полностью неустойку за нарушение срока передачи помещения (474 тыс. рублей), расходы на устранение недостатков (670 тыс. рублей), неустойку за несвоевременное возмещение расходов (670 тыс. рублей), но при этом
- снизил компенсацию морального вреда с 30 тыс. рублей до 10 тыс. рублей и штраф — с 50% от присужденной суммы до 50 тыс. рублей.
Суд первой инстанции решил, что штраф в размере 50% от присужденной суммы явно несоразмерен последствиям нарушения.
Апелляция рассматривала дело уже после 1 сентября 2024 года и посчитала штраф по новым правилам как 5% от присужденной суммы, что составило 93 тыс. рублей. В обоснование она сослалась на ч. 3 ст. 10 Закона № 214-ФЗ (Апелляционное определение Московского областного суда от 15.01.2025 по делу № 33-44201/2024).
Кассация и ВС согласились с апелляцией (Определение 1КСОЮ от 26.03.2025 по делу № 88-9216/2025, Определение ВС от 14.07.2025).
По делу гражданина Х. суд первой инстанции удовлетворил иск частично и взыскал с застройщика:
- неустойку за нарушение срока передачи помещения — 50 тыс. рублей;
- компенсацию морального вреда — 5 тыс. рублей вместо 25 тыс.;
- штраф — 2 750 рублей вместо 50% от присужденной суммы
При определении размера неустойки суд руководствовался п. 2 Постановления Правительства от 18.03.2024 № 326. В нем сказано, что в период с 01.07.2023 до 31.12.2025 при расчете неустойки по договорам участия в долевом строительстве используется ключевая ставка не выше 7,5% (это ключевая ставка по состоянию на 1 июля 2023 года).
При установлении размера штрафа суд сослался на ч. 3 ст. 10 Закона № 214-ФЗ, как и в деле гражданина С.
Апелляция и кассация согласились с судом первой инстанции (Апелляционное определение Одинцовского городского суда Московской области от 28.03.2025 по делу № 11-46/2025, Определение 1КСОЮ от 22.07.2025 по делу № 88-18717/2025).
Жалобы в КС
Оба гражданина пожаловались в КС и попросили проверить конституционность ч. 3 ст. 10 Закона № 214-ФЗ. Гражданин Х. также просил проверить:
- ст. 2 Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ (предписывает применять новые правила расчета неустоек, штрафов, пеней за периоды просрочки, начиная с 01.09.2024, даже по старым договорам, заключенным до 01.09.2024), и
По мнению заявителей, эти нормы применяются к договорам, заключенным до их вступления в силу, и ухудшают положение участников долевого строительства.
Позиция КС
КС решил, что оспариваемые нормы не противоречат Конституции. При этом он сделал следующие выводы.
В отношении штрафа. Новый порядок исчисления штрафа для застройщиков (5% вместо 50% от присужденной суммы) в долевом строительстве при участии граждан не применяется, когда обязанность застройщика уплатить штраф возникла до вступления в силу Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ, то есть до 01.09.2024.
Обязанность уплатить штраф возникает при отказе застройщика добровольно удовлетворить требование участника долевого строительства. Суды должны определять момент такого отказа, исходя из:
- особенностей конкретных обязательств;
- поведения сторон;
- наличия или отсутствия признаков злоупотребления правом.
Суды не должны допускать искусственного переноса момента возникновения права на штраф с целью применения более выгодной ставки.
В отношении неустойки. Правительство ограничило размер неустойки (не выше 7,5%) в период с 01.07.2023 до 31.12.2025 в ответ на резкое увеличение ключевой ставки из-за недружественных действий иностранных государств. Это требовалось, что сохранить баланс интересов и предотвратить банкротства застройщиков. Постановление носит временный и чрезвычайный характер, а потому не противоречит Конституции.
Судебные акты по делам граждан подлежат пересмотру.
Постановление КС от 14.04.2026 № 24-П
КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА
Виктория Соловьева,
частнопрактикующий юрист
По мнению нижестоящих судов, ключевой точкой для применения 50% или 5% являлся момент разрешения судом спора о штрафе. Аналогичный подход можно увидеть в большом количестве судебных актов, принятых по похожим делах и в похожих временных границах (Определение 1КСОЮ от 18.03.2026 № 88-6685/2026, Апелляционное определение Мосгорсуда от 18.06.2025 по делу № 33-18015/2025).
Учитывая, что самим Законом № 266-ФЗ распространено его действие на договоры участия в долевом строительстве, заключенные до дня его вступления в силу, позиция судов однозначно предусматривала только два варианта решения:
- если решение вынесено до 1 сентября года – штраф 50%,
- если решение вынесено после 1 сентября 2024 года – штраф 5%.
Что принципиально важное указал КС
ВС указал, что новый порядок, предусматривающий иной размер штрафа, применяется хоть и ко всем договорам долевого участия (в том числе заключенным до дня вступления в силу изменяющего закона), но лишь на будущее — со дня вступления изменяющего закона в силу. Тем самым, при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за прошлый период, должен применяться прежний порядок их расчета.
С позиции КС ключевой точкой для применения 50% или 5% должен быть момент, когда застройщик добровольно отказался удовлетворить требования дольщика и возникла его обязанность уплатить штраф.
При этом то, что КС отметил как «очевидным образом предполагающееся» относительно тезиса о применении изменяющего закона, оказалось совсем неочевидным судам разных регионов и инстанций, которые придерживались других представлений при рассмотрении споров о штрафе на фоне изменяющего закона.
КС исходил из того, что придание закону обратной силы допустимо лишь при условии, что оно не ухудшает положение граждан и юридических лиц, уже вступивших в устойчивые, длящиеся правоотношения.
Что делать остальным
Если застройщик отказался добровольно удовлетворить требования дольщика до 1 сентября 2024 года, то суды будут присуждать штраф за это нарушение размере 50% от присужденной суммы.
Однако это вряд ли вызовет волну исков к застройщикам, так как срок исковой давности по требованию о взыскании указанного штрафа составляет три года, и по значительной части требований, возникших до 1 сентября 2024 года, такие сроки уже истекли.
Для тех, у кого только готовится иск к застройщику, либо дело уже рассматривается в суде, ссылка на позицию КС точно не будет лишней.
Те же, кто пытался взыскать штраф по старым правилам, вряд ли могут рассчитывать на пересмотр судебных актов, так как в Постановлении КС прямо предусмотрен пересмотр дел только в отношении истцов по этому делу, а нормы федеральных законов, вызвавших правовую неопределенность, признаны конституционными.
Читайте также
Застройщики будут платить меньше неустоек и штрафов: что изменилось с 1 сентября 2024 года
Почему больше нельзя взыскать с застройщика потребительский штраф в размере 50%? Какие теперь ставки для взыскания неустойки, если застройщик допустил...
Мораторий на пени с застройщиков в 2024 году: что запретили взыскивать дольщикам?
Какие требования к застройщикам суды будут удовлетворять в 2024 году, а какие – нет? В каких случаях все-таки можно взыскать...
Обход договорных условий с помощью деликтного иска: влияние позиции КС. Колонка Марии Ероховой
Российские суды в последние годы при определении права, применимого к исполнению договорного обязательства, игнорируют право, выбранное сторонами. Причем они игнорируют...
В претензии и иске есть расхождения. Считается ли это несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора?
Может ли арбитражный суд оставить иск без рассмотрения, если в претензии и иске указаны разные суммы или периоды просрочки? Соблюден...
Как правильно платить и возвращать госпошлины: разъяснения Верховного суда
Что нужно указывать в платежках при оплате госпошлины? Обязательно ли указывать наименование суда, категорию спора, сведения об ответчике? Что происходит...
